文/新浪財(cái)經(jīng)專欄作家 陳志龍

　　一個售樓經(jīng)理，不用任何空洞的理論，卻娓娓道來、用充滿哲學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)習(xí)思維的通俗語言，給我們上了一堂精彩的破解限購限貸課，大家相視一笑，原來如此。

　　據(jù)南京房地產(chǎn)官方網(wǎng)站的公開數(shù)據(jù)顯示，9月南京共認(rèn)購商品房10390套，已成交7326套，成交數(shù)和認(rèn)購數(shù)均創(chuàng)4年來同最高值。上半年房價(jià)的平均漲幅在17%。

　　國慶小長假，筆者陪來南京過節(jié)的幾位外地朋友看樓。南京是今年以來房價(jià)上漲較為彪悍的城市，已連續(xù)17個月上漲，年初確定的10%的上漲紅線早已突破，局部地區(qū)漲幅已接近20%。與此相應(yīng)的是，城頭變幻大王旗，新地王不斷飆出。

　　進(jìn)入下半年以來，南京商品房銷售逐月放量。據(jù)南京房地產(chǎn)官方網(wǎng)站的公開數(shù)據(jù)顯示，9月南京共認(rèn)購商品房10390套，已成交7326套，成交數(shù)和認(rèn)購數(shù)均創(chuàng)4年來同最高值。上半年房價(jià)的平均漲幅在17%，而下半年恐慌性的搶購潮中，漲幅已輕松躍過20%。

　　我們用兩個半天在南京看了多個樓盤。南京的熱點(diǎn)區(qū)域，奧體一帶的房價(jià)均價(jià)在2.5萬元左右，城東仙林板塊近2萬左右。

　　南京作為長三角地區(qū)的大型城市，當(dāng)然也是對二套以上房進(jìn)行限購限貸的城市，面對這么大的交易量，一套動輒都是三五百萬元的交易，難道這些都是所謂的“剛需”？有這么強(qiáng)悍的剛需嗎？我在這兩個半天，問出了樓市限購高壓下的諸多西洋景和灰色地帶。

　　某樓盤的售樓部，單價(jià)逼近2萬元，一套住宅都在350-500萬之間，別墅都在千萬級以上，并且一口價(jià)，無優(yōu)惠。我們能選的房源并不多。

　　在售樓部的一角，上海的朋友與售樓經(jīng)理有了如下對話：

　　“上海房價(jià)太貴了，開口就是6萬8萬的，‘屌絲’問都不敢問了，南京2-3萬的價(jià)格，還敢問問。我們外地人買房限購限貸嗎？”。

　　“跟你們上海一樣，我們早限購限貸了，但也就說說罷了，辦法總比困難多，辦法是死的，人是活的。”售樓經(jīng)理熟稔地整理手頭的客戶資料，淺笑盈盈地悄聲回答。

　　“那怎么個辦法呢？我們上海好像做不了。”

　　“你真想要買？”

　　“當(dāng)然。在上海多年了，上海房價(jià)已抬不動了，在老家買處房，將來養(yǎng)養(yǎng)老，高鐵這么方便，南京的山水城林資源比上海好多了，一直有這個打算。”

　　“如果真想買，你稍等會，進(jìn)里間談。”

　　在里間的一個洽談室，銷售經(jīng)理開門見山：“你們懂的，限購限貸，外地人主要是補(bǔ)社保和個人所得稅證明，本地人是要弄到房產(chǎn)部門的證明，名下房產(chǎn)不能超過兩套。這些都有專業(yè)機(jī)構(gòu)操作，我們可以代辦。”

　　“那怎么操作法呢？多少錢能辦好這些手續(xù)？”

　　“社保和個人所得稅證明，比較麻煩一點(diǎn)，中介機(jī)構(gòu)要打通社保地稅部門，具體的反正不用你管。個稅起征點(diǎn)是3500，納稅申報(bào)就寫個3550，補(bǔ)一年的個稅沒多少錢，但麻煩環(huán)節(jié)多，需要搞定的鏈條多，也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。去年，就有個地方的地稅干部因此翻船被抓。因?yàn)橛酗L(fēng)險(xiǎn)，費(fèi)用也高一點(diǎn)，一般在3-5萬元能搞定。我們辦的多了，每天都在辦，你盡管放心，辦不好全額退款。”

　　一個南京人問，“我有兩套房，如果現(xiàn)在再想在你這買一套的話，是不是只有離婚一個辦法？”

　　“現(xiàn)在清理行政事業(yè)收費(fèi)了，離婚結(jié)婚民政部門都不收80元的證件代辦費(fèi)，你如果不怕感情受傷，或者出什么意外，想折騰就去折騰，先離婚再結(jié)婚。但我們有更簡便的辦法，不要離婚就能辦好，不就是弄份符合條件的證明嘛？”

　　“怎么個辦法呢？”

　　“只要是花錢能辦的事就不是事。交兩萬塊錢，節(jié)后半個月差不多就能辦好，絕對保真。先交一半，辦完所有購房手續(xù)后交全款。過去要不了這么久，但今年9月份以來，因?yàn)椴榈镁o了一點(diǎn)，估計(jì)節(jié)后風(fēng)頭過去了，就能慢慢正常了。”

　　“你們怎么能弄到購房證明呢？在我們上海好象做不了。”上海的朋友問他。

　　“是的，上海比我們這邊嚴(yán)得多，關(guān)鍵是看人怎么運(yùn)作，怎么執(zhí)行。具體辦的人‘魚有魚路，蝦有蝦路。’制度是人訂的，也是人在執(zhí)行。房地產(chǎn)交易市場窗口開證明的，背后管審查把關(guān)的，就這幾個人，能一條龍搞定就行。”

　　“這也是博弈的結(jié)果，哪里有管制，哪里就有反管制的手段；哪里有人審批，哪里就有人尋租。購房準(zhǔn)入證明，就像過去開介紹信一樣，都是人開出來的，是人就有辦法。這確實(shí)是個灰色地帶，相關(guān)部門睜只眼，閉只眼，多多少少都有利益在里面。”

　　“在南京，說得不好聽，這已是一種商業(yè)模式了。今年以來南京賣了7-8萬套房，這些房子單價(jià)都不低，象河西的一些樓盤，均價(jià)都在2.5萬以上，一套房子動輒五六百萬，都賣得呼呼的，怎么可能是首套房或者二套房呢，大家都是這么涌進(jìn)來的！有些中介做得大的，光這一塊，一年都是幾千萬，當(dāng)然這也有風(fēng)險(xiǎn)，有的人做一陣就移民，買個身份出去了。”

　　“市場有多大？我也說不準(zhǔn)，但中間孽生的準(zhǔn)入利益鏈，一年至少有幾個億的交易額。把樓市帶旺了，大家掙到錢了，都開心。相關(guān)部門也睜只眼閉只眼。你想想，動不動有就幾百萬上千萬的一套房子，有幾個是符合限購限貸條件的？邏輯是講不通的，這不笑話嗎！”

　　一個售樓經(jīng)理，不用任何空洞的理論，卻娓娓道來、用充滿哲學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)習(xí)思維的通俗語言，給我們上了一堂精彩的破解限購限貸課，大家相視一笑，原來如此。

　　(本文作者介紹：陳志龍，財(cái)經(jīng)專欄作家，報(bào)人。)

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