文/新浪財經專欄作家 楊紅旭[微博]

　　國五條細則出臺后，即便是地王與日光盤頻頻表演、地價與房價比翼齊飛，中央層面卻沒再提及房地產調控與房價，正如媒體所謂的“按兵不動”。這是為什么？到底與“三中全會”有多大關系？很多業內外人士，對此確實頗感困惑。

　　房地產調控及住宅產業的“頂層設計”與“長效機制”，是一個漸進過程。三中全會應會涉及這個領域，但并不會長篇大論地闡述，也不會為之出臺可操作性的文件。

　　近日，房地產調控再起風波。港媒指出，內地樓市近月再次熾熱，但中央按兵不動。估計三中全會后，樓市調控措施會采釜底抽薪之法，改革集中在土地制度改革、房產稅改革、地方稅收改革等。另外，在高房價壓力之下，深圳提出了八項控房價措施。

　　去年下半年以來，房價持續上漲，今年則加速上漲，雖然4月開始，部分城市房價環比增速收窄，但仍在高位盤整，同比增幅則持續擴大，其中四個一線城市8月份新房價格同比增幅皆高達18-20%，明顯超過3月底制定的年度房價控制目標。按照國五條的規定，房價控制目標不達標的地方負責人將被約談、問責。這正是深圳當局著急的原因。

　　10月11日，深圳常務副市長呂銳鋒于深圳市房地產宏觀調控領導小組聯席會議上提出八項控房價措施。細看內容，多屬舊論，只有一條有點新意：人民銀行[微博]要抓緊研究調整第二套住房貸款的首付比例和利率。這條措施，不在當前深圳執行措施之列，而且，房貸政策是影響住宅需求的重要因素。

　　不過，如果繼續深究，則這條也算不上新政。今年2月下旬出臺的國五條細則中明確要求：對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。遺撼的是，國五條細則中的很多措施，地方政府都沒落實，比如限購從緊、20%個人所得稅、二套房貸等。在二套房貸方面，只有北京進一步提高了第二套住房貸款的首付款比例。

　　值得關注的是，國五條細則出臺后，即便是地王與日光盤頻頻表演、地價與房價比翼齊飛，中央層面卻沒再提及房地產調控與房價，正如媒體所謂的“按兵不動”。這是為什么？到底與“三中全會”有多大關系？很多業內外人士，對此確實頗感困惑。不妨略作探討。

　　首先，正在籌劃長效機制。去年以來，房地產調控的“長效機制”，成為行業“熱門詞”。實際上，相關部門確實已對長效機制進行過多輪探討，有關報告數易其稿。更多地采用稅收、信貸等經濟和法律手段進行調控，同時在完善住房用地供應體系、房地產稅收制度、金融制度和推進住宅產業化等方面健全長效機制。這是一個“系統工程”，早已啟動，其推進進程與三中全會關系并不大。

　　其次，當前更加重視住房保障。從2007年開始，國家對于保障房的重視程度不斷增加，李克強總理在這一重要的民生保障方面，傾注了很多心血。

　　今年3月以來，在中央不提調控房價的同時，繼續強調保障房與棚改房，7月出臺的《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》提出2013年至2017年改造各類棚戶區1000萬戶；9月25日國務院常務會議上，李克強總理要求：確保完成年初確定的包括棚戶區改造在內的保障性安居工程建設目標，這是各級政府的“硬任務”，是必須向人民兌現的“硬承諾”。

　　顯而易見，在保障房方面的態度與調控房價方面，形成鮮明反差。新一屆政府更加強調市場機制，同時加強住房保障，也即“雙條腿走路”。

　　再次，改革長期推進，不宜奢望“三中全會”。房地產調控及住宅產業的“頂層設計”與“長效機制”，是一個漸進的推進過程。三中全會，應會涉及這個領域，但并不會長篇大論地闡述，也不會為之出臺可操作性的文件。

　　記得去年“十八大”之前，很多業內人士同樣期待大會上會怎么界定房地產調控，結果報告中僅有一句話：建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。

　　因此，可以把三中全國看成是推動“長效機制”制建的一個重要節點，但更多的細化措施需要幾年時間才能陸續出臺。其對房地產市場影響，也是一個漸進過程，不可能因三中全會而出現方向性變化。

　　最后，注意四季度政策變化。可以肯定一點，三中全會前，中央層面不會出臺新一輪的房地產調控。而三中全會后，確實存在出臺文件的可能性，文件或者是框架性的，或者具有操作性，估計前者的可能性更大些。而現階段只有兩個小動作，一是國土部要求供需緊張的一線城市要加大住宅用地供應，平抑地價，務必做到不再出地王；二是住建部和工商總局到各地督查中介市場。總體而論，就四季度短期來看，中央層面的政策，并不會對樓市產生實質性影響。

　　地方層面的調控收緊，主要集中在幾個高房價城市。四個一線城市和南京、廈門、鄭州等少數省域中心城市，當前面臨著難以完成年度房價控制目標的窘境和壓力。鄭州已經出臺措施，收緊限購等。現在深圳也在行動，估計二套房貸收緊將變成事實。而其他幾個高房價城市，在年底之前，不管是表態，還是行動，總體或多或少的會有所表示。這幾個城市的政策收緊，力度并不大，但會對民眾心理和市場預期造成影響。

　　(本文作者介紹：上海易居房地產研究院副院長、中央電臺財經評論員)

　　本文為作者獨家授權新浪財經使用，請勿轉載。所發表言論不代表本站觀點。

（由新浪財經主辦的“2014新浪金麒麟論壇”定于2014年11月22日在北京JW萬豪酒店召開，本屆論壇主題：變革與決策。聚焦改革深水期的中國經濟的轉型與挑戰。 報名入口》》》 2015，決策下一步，等你來！）