文/新浪財(cái)經(jīng)專欄作家 由晨立 [微博]

　　中國的房地產(chǎn)市場并不是一個真正的市場，而是由行政力量壟斷的。想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域真正的市場化，讓房價(jià)回歸合理水平，非改革目前的土地﹑財(cái)政﹑產(chǎn)權(quán)等一系列制度不可。不做根本性的改變，中國人的住房夢在短期內(nèi)恐怕難以圓起來。

　　2010年的中國社會科學(xué)院藍(lán)皮書顯示，賣地等土地相關(guān)收入占地方政府財(cái)政收入的比重在最近幾年連年攀升。

　　談到中國夢，恐怕中國人的住房夢是這諸多夢中的一個重要組成部分。如今的中國，無論何時何地何人，日常的談資中總少不了“房子”，而圍繞“房子”，最集中的議題之一恐怕就是房價(jià)了。

　　對于中國的房價(jià)，不要說我們自己，連很多國外的朋友都認(rèn)為高得離譜，我們從眾多赴外的中國炒房團(tuán)也可窺其一斑。那么，中國的房價(jià)為何如此之高呢？我覺得根源在于供求矛盾。

　　從需求方面看，一是隨著人們收入水平的提高，對居住環(huán)境的要求自然隨之提升，而住房狀況無疑是居住環(huán)境的重要方面。二是中國的傳統(tǒng)文化使人們對土地和房屋的眷戀揮之不去。

　　自古以來，官商積累財(cái)富后總會大量置產(chǎn)，仿佛只有土地才是財(cái)富最終的安穩(wěn)歸宿。另一方面，農(nóng)村的蓋房娶妻不僅延續(xù)至今，也對城市居民的婚姻觀產(chǎn)生著根深蒂固的影響，先買房再結(jié)婚好像成了今天年輕人們默認(rèn)的規(guī)則。故而，當(dāng)今中國人的購房情結(jié)也就不難理解了。以上說的是需求的增加。

　　我們再來看看供給。很多朋友會說，中國的土地有的是，為何現(xiàn)在寸土寸金？不錯，中國不缺土地，但從制度上看，土地卻奇怪地并不富余。或者我們可以說，造成土地供給不足，恰恰是土地制度設(shè)計(jì)的目的所在。

　　第一，對耕地的嚴(yán)格限制源自所謂“18億畝紅線”。這是說，由于中國人多地少，為了保證糧食安全，我們必須守住“18億畝”耕地的底線，不可把耕地轉(zhuǎn)用他途。

　　此說法乍看合理，但仔細(xì)想來，如今農(nóng)地拋荒嚴(yán)重，而糧食生產(chǎn)科技的提升早已不需要僵化的保持土地面積不變。更滑稽的是，在實(shí)際生活中，違背“紅線”政策，持續(xù)征地強(qiáng)遷的，恰恰是地方政府行為而非普通農(nóng)民。

　　第二，另一個有趣的現(xiàn)象是房地產(chǎn)領(lǐng)域所謂的“大”﹑“小”產(chǎn)權(quán)之分。各大城市郊區(qū)總是有一些農(nóng)民利用自己的宅基地或者集體土地建起樓房，因?yàn)槌鞘蟹績r(jià)貴，這些聰明的農(nóng)民希望利用自己蓋的房子和城里的房價(jià)競爭一下，即便比城里便宜很多，他們也大有可賺。

　　可這樣的小算盤怎么可能成功？政府一而再﹑再而三的強(qiáng)調(diào)，這些“小”產(chǎn)權(quán)房不可能獲得和城市“大”產(chǎn)權(quán)房相同的法律身份和地位，以此抑制“小”產(chǎn)權(quán)房的供給。“大”產(chǎn)權(quán)房尚且只有70年產(chǎn)權(quán)，“小”產(chǎn)權(quán)房的情況就可想而知了。

　　那為什么土地產(chǎn)權(quán)要由政府說了算，而老百姓自己不能做主呢？這土地產(chǎn)權(quán)的相關(guān)立法，肇始于1982年12月的《中華人民共和國憲法》。建國后的土地產(chǎn)權(quán)史是一個不復(fù)雜但說起來也不甚簡單的話題，限于篇幅，這里不再贅述。

　　但如果問，為何要將城市土地的私有產(chǎn)權(quán)變?yōu)楣�有，而在憲法中又給了政府征收農(nóng)村土地的終極權(quán)力？那答案就是政府的利益動機(jī)了。

　　2010年的中國社會科學(xué)院藍(lán)皮書顯示，賣地等土地相關(guān)收入占地方政府財(cái)政收入的比重在最近幾年連年攀升。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心曾有報(bào)告指出，一些地方的土地收入占到了當(dāng)?shù)刎?cái)政預(yù)算收入的60%，地方財(cái)政已然可以說是名副其實(shí)的土地財(cái)政。在現(xiàn)有的法律框架內(nèi)，地方政府得以大量低價(jià)征地，再通過控制供給，一小塊一小塊的以“拍賣”方式高價(jià)向市場投放。

　　這樣做的效果，一是炒高了地價(jià)和房價(jià)，二是聚斂了社會財(cái)富。失去“土地”這顆搖錢樹，地方政府的財(cái)政必將難以為繼，這也是為什么地價(jià)﹑房價(jià)在近些年屢受政策打壓，卻連攀高峰的最根本原因。

　　總而言之，中國的高房價(jià)根本的源于供給不足，而這種不足的供給則是政府對土地的行政壟斷造成的。換句話說，中國的房地產(chǎn)市場并不是一個真正的市場，而是由行政力量壟斷的。想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域真正的市場化，讓房價(jià)回歸合理水平，非改革目前的土地﹑財(cái)政﹑產(chǎn)權(quán)等一系列制度不可。不做根本性的改變，中國人的住房夢在短期內(nèi)恐怕難以圓起來。

　　(本文作者介紹：美國伊利諾伊大學(xué)芝加哥分校經(jīng)濟(jì)學(xué)博士研究生，傳知行社會經(jīng)濟(jì)研究所研究員。)

　　本文為作者獨(dú)家授權(quán)新浪財(cái)經(jīng)使用，請勿轉(zhuǎn)載。所發(fā)表言論不代表本站觀點(diǎn)。

（由新浪財(cái)經(jīng)主辦的“2014新浪金麒麟論壇”定于2014年11月22日在北京JW萬豪酒店召開，本屆論壇主題：變革與決策。聚焦改革深水期的中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型與挑戰(zhàn)。 報(bào)名入口》》》 2015，決策下一步，等你來！）