文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄（微信公眾號(hào)kopleader）專欄作家 李庚南

　　每一份任性背后都有一份傷害。在樓市中，無論是誰在任性，最終受傷害的還是剛需一族。在全款購房的“瘋潮”下，大量剛需及改善性需求或被擠出市場(chǎng)。

　　近日，網(wǎng)上瘋傳的盡是全款購房的段子，“全款買房的往里走，按揭的不要堵門口，公積金貸款的請(qǐng)把共享單車挪一挪”，這是一個(gè)讓許多購房人心塞又心酸的段子。全款購房—商業(yè)按揭——公積金貸款，按照付款方式形成的樓市“鄙視鏈”讓許多購房者憤怒、無奈又迷惑。“七成首付都買不到房！哪來這么多全款的”，人民日?qǐng)?bào)的標(biāo)題文章成了樓市剛需族的吶喊，成為樓市的最大迷霧！

　　不是說樓市已經(jīng)開始降溫了嗎？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局前不久發(fā)布的《2017年7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》明確顯示一線城市房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，二、三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅明顯回落。15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品房住宅價(jià)格同比漲幅繼續(xù)全部回落，10個(gè)城市環(huán)比下降或持平。

　　但我們充耳相聞的為何盡是相反的信息？某某區(qū)已無待售的二手房，某某樓盤開盤即告售罄……身邊的M先生也親身體驗(yàn)了一把樓市“鄙視鏈”的滋味：原來七成按揭購房只能想想了，在開發(fā)商那兒，連門都進(jìn)不了，更別說看房、挑房了。一夜之間，開發(fā)商忽然變了十二分的牛氣；一夜之間，仿佛滿大街的闊佬。全款購房成了一種“瘋潮”。

　　那么，全款購房這股“瘋”從何而來？人民日?qǐng)?bào)雖說的是杭州的梗，其實(shí)樓市“鄙視鏈”并非杭州首創(chuàng)，此前已在廣州等城市廣為流傳、蔓延。據(jù)媒體揭底， “全款付清”的購房者中，除了拆遷戶、賣掉一套房子湊錢的購房者外，還有不少選擇“房抵貸”的方式，即以現(xiàn)有房產(chǎn)抵押給銀行，再以貸來的錢用來湊齊全款購買新房。也就是說，“房抵貸”是全款購房之“瘋”背后的推手之一。

　　在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與市場(chǎng)的博弈中，我們可以感受到市場(chǎng)的任性：一邊是海水，一邊是火焰。那么，全款購房或者樓市“鄙視鏈”的背后究竟是誰在任性？

　　是房地產(chǎn)開發(fā)商太任性么？顯然，樓市“鄙視鏈”的背后充斥著開發(fā)商們的傲慢與偏見。

　　常識(shí)告訴我們，全款支付方式無疑是賣家最偏愛的銷售方式，但是否采取全款銷售方式，取決于開發(fā)商自身現(xiàn)金流狀況、買房者的購買能力與意愿以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度，而這一切主要取決于市場(chǎng)供需。

　　在經(jīng)歷了持續(xù)的調(diào)控后，房企融資結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化。特別是隨著監(jiān)管部門對(duì)同業(yè)、理財(cái)、表外等業(yè)務(wù)整治力度的加大，原有的各種明里暗里繼續(xù)在為開發(fā)商輸血的通道漸次被清理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈緊張跡象漸趨凸顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金87664億元，同比增長(zhǎng)9.7%，增速比1-6月份回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。從資金結(jié)構(gòu)看，房企對(duì)銷售回款的依賴增強(qiáng)，而銷售面的壓力無疑增大了其資金面的緊張。1-7月累計(jì)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)14%，為一年以來的新低。商品房銷售額增長(zhǎng)18.9%，增速回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。而中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)控政策的作用下，房企銷售下行趨勢(shì)明顯，1-7月份TOP100房企整體的銷售規(guī)模環(huán)比平均下降39.1%。

　　這種情況下，開發(fā)商采取全款銷售方式以盡快回收資金的愿望非常強(qiáng)烈，也是情理之中的事。若采取按揭方式，特別是公積金按揭方式，在目前資金總體趨緊、按揭貸款放貸耗時(shí)延長(zhǎng)、不確定性增加的情況下，開發(fā)商自然不樂意接受。而且，全款購房的背后，或許還藏著開發(fā)商的“小九九”：預(yù)售資金不入資金監(jiān)管賬戶，以免被貸款銀行扣劃（開發(fā)商往往拖欠銀行的貸款）。

　　但是，能不能采取全款銷售不是開發(fā)商一廂情愿的事情，而更多取決與消費(fèi)者買不買賬。特別是在樓市調(diào)控并未放松甚至還在趨嚴(yán)、樓市“五限”在許多城市尚未解除、樓市價(jià)格“有望”下行的背景下，開發(fā)商何來要求購房者全款付清的霸氣與底氣？

　　我想，這種底氣首先來自于樓市供需在部分區(qū)域、部分城市已然呈現(xiàn)的極不平衡狀況。在“五限”等嚴(yán)厲的調(diào)控措施下，開發(fā)商拿地后往往被要求高比例自持，在銷售上又有備案價(jià)格、網(wǎng)簽數(shù)量的限制，房企推盤節(jié)奏明顯放緩，這無疑降低了開發(fā)商限價(jià)開盤的意愿，減少了商品房的市場(chǎng)供給。

　　問題是，在嚴(yán)格的限購、限貸調(diào)控政策下，如此洶涌的購房需求是從哪里噴發(fā)出來的？大學(xué)生畢業(yè)、人才流入等引發(fā)的“剛需”始終在那，二胎政策效應(yīng)等釋放了一定量的改善性需求，而城市改造拆遷又釋放了相當(dāng)體量的樓市需求和現(xiàn)實(shí)購買力。從邏輯上，按照調(diào)控支持剛需、抑制投資投機(jī)的導(dǎo)向，這些需求不是剛需又是什么呢？或者，限購限貸政策并未得到有效執(zhí)行？必須正視的是，刺激購房需求最為關(guān)鍵的因素還是百姓在觀察行政化調(diào)控軌跡中形成的逆向思維及其市場(chǎng)預(yù)期。

　　供需對(duì)比客觀上形成并加劇了新房市場(chǎng)供小于求的局面。按照市場(chǎng)的法則，調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需不平衡最好的手段莫過于價(jià)格。但是，當(dāng)資源稀缺而價(jià)格機(jī)制又被扭曲的時(shí)候，采取非價(jià)格手段比如以各種關(guān)系為依托的配給方式則成為必然。于是，在資金壓力增大和商品房供應(yīng)緊張雙格局下，越來越多的開發(fā)商開始以備案價(jià)格賣房，但要么是捆綁了裝修，要么是捆綁了車位，更多地則是將全款購房作為有限房源下的客戶淘汰機(jī)制。誠然，開發(fā)商表面對(duì)欲通過按揭購房者依然很客氣，但是一招“鄙視鏈”很輕易地將這部分需求者推出了市場(chǎng)。

　　是購房者太任性么？

　　曾幾何時(shí)，流行有錢就任性；焉知如今的樓市卻興起了無錢也任性？在目前高房?jī)r(jià)下，除了拆遷戶手中揣著大把的現(xiàn)金以及少數(shù)“土豪”外，按揭購房方式毫無疑問是購房者的首選。但是，在樓市“鄙視鏈”下，購房者還有選擇嗎？誠然，我們面對(duì)開發(fā)商的傲慢，可以說不；我們面對(duì)高企的房?jī)r(jià)，也可以說不；但是，面對(duì)被摁住的新房?jī)r(jià)格，有幾人能擋住反彈預(yù)期的誘惑？更何況還有為數(shù)不少的“剛需”擺在那里！

　　所以，有很大一部分全款購房者實(shí)則屬于“被任性”！為突破樓市“鄙視鏈”，購房者展開了各種“攻略”，于是“房抵貸”應(yīng)運(yùn)而生。

　　其實(shí)，房抵貸也并非新生事物。所謂房抵貸，就是指借款人以自然人名下的房產(chǎn)（住房、商住兩用房）作抵押，向銀行申請(qǐng)一次性或循環(huán)使用的消費(fèi)或經(jīng)營(yíng)用途的人民幣貸款。很早以前許多銀行就已開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，只不過有的銀行只接受已經(jīng)還清按揭貸款的房產(chǎn)，有的銀行則接受只還貸一年的房產(chǎn)。后來，P2P網(wǎng)貸平臺(tái)進(jìn)場(chǎng)成為主力。隨著《網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動(dòng)管理暫行辦法》出臺(tái)，P2P網(wǎng)貸大額標(biāo)的受限，曾經(jīng)一度被分流的房抵貸業(yè)務(wù)又向銀行回流。

　　從購房者看，在開發(fā)商“鄙視鏈”下，“房抵貸”可是銀行“熱心”遞過來的“枕頭”！在新房?jī)r(jià)格被“計(jì)劃”的背景下，買到新房或意味著有豐厚的收益在后面等著，無論從剛需還是投資，都是一種理性的選擇。問題是，這種個(gè)體理性或蔓延為集體非理性，這是監(jiān)管部門不得不關(guān)注的問題。

　　本質(zhì)上，“房抵貸”是購房人加杠桿的行為，與此前的配資炒股無異，其潛在風(fēng)險(xiǎn)不可低估。而且，其背后的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)也是顯然的。且不說以未還清貸款的房產(chǎn)做抵押的合規(guī)性，就房抵貸資金的使用上本身就存在一個(gè)合規(guī)的問題。房抵貸本質(zhì)上屬于個(gè)人貸款，按照銀監(jiān)會(huì)關(guān)于個(gè)人貸款的監(jiān)管規(guī)定，個(gè)人（綜合）消費(fèi)貸款只能用于滿足居民日常生活需求，而不得用于購房、投資類需求。

　　但是，在利益驅(qū)動(dòng)下，購房者不惜弄虛作假（其中不乏一些不法中介提供專業(yè)服務(wù)），打監(jiān)管擦邊球，通過種種“創(chuàng)新”將貸款資金搗騰進(jìn)樓市。比如，在貸款用途上，虛構(gòu)房屋裝修、購買價(jià)格昂貴的紅木家具及珠寶等；在支付方式上，虛構(gòu)交易對(duì)象，先將貸款打到一個(gè)目標(biāo)賬戶（熟人或者親戚）或通過提現(xiàn)，以躲避監(jiān)管（按照銀監(jiān)會(huì)《個(gè)人貸款管理暫行辦法》，除借款人交易對(duì)象不具備條件有效使用非現(xiàn)金結(jié)算方式等特殊全款外，超過30萬元的個(gè)人貸款均應(yīng)采用貸款人受托支付方式向借款人交易對(duì)象支付）。

　　盡管為防范購房人將消費(fèi)貸款挪用至投資領(lǐng)域，監(jiān)管部門“見招拆招”，監(jiān)管力度不斷加大。如要求貸款銀行加強(qiáng)對(duì)貸款真實(shí)用途的審查，從交易價(jià)格、借款人消費(fèi)需求等維度對(duì)消費(fèi)用途的合理性進(jìn)行分析，查證貸款用途的真實(shí)性。要求貸款銀行除了嚴(yán)格執(zhí)行受托支付外，對(duì)允許自主支付的30萬元以下的消費(fèi)貸款，應(yīng)通過賬戶分析、憑證查驗(yàn)、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查等方式，核查貸款是否嚴(yán)格按約定用途使用，是否違規(guī)流入樓市、股市。

　　但是，你有張良計(jì)，我有過墻梯。借款人逃避監(jiān)管規(guī)定的手法層出不窮。要掌控貸款資金的真實(shí)用途和流向，始終是貸款行頭疼的一大難題。或許從央行層面加大現(xiàn)金管理力度、加速推進(jìn)無現(xiàn)金交易，將有助于對(duì)信貸資金真實(shí)流向的跟蹤。

　　是銀行在任性么？

　　某種程度上，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)全款購房的追求并由此催生的“房抵貸”需求，對(duì)正陷于按揭資金緊張的銀行而言也可以說是一個(gè)來得正及時(shí)的“枕頭”。

　　隨著市場(chǎng)利率中樞的不斷抬升，以及負(fù)債端資金成本上升、流動(dòng)性壓力增大，期限長(zhǎng)、利率低的按揭貸款逐漸受到銀行的冷落，借著各種風(fēng)口或以響應(yīng)政府抑制住房投資投機(jī)的名義提高按揭貸款利率幾乎成了今年以來樓市之詭秘。據(jù)有關(guān)資料，7月全國(guó)首套房平均利率為4.99%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.02倍，環(huán)比上升了2.25%；同比去年的4.44%上升了12.38%。在監(jiān)測(cè)的35座城市中，首套房平均利率最低為上海（4.8%），最高為鄭州（5.39%）；533家銀行中僅4家銀行提供9折優(yōu)惠利率，超九成的銀行已無利率優(yōu)惠。

　　筆者曾在今年5月4日的新浪財(cái)經(jīng)專欄文章《首套房貸利率上漲！誰的壓力最大？》中提出如下?lián)鷳n：銀行機(jī)構(gòu)以擠壓投資投機(jī)性購房的名義，順帶也把“支持自住性購房”的政策給擠掉了?，F(xiàn)在看來，這一切正在成為現(xiàn)實(shí)，差異化的房貸政策正向單邊的擠壓方向發(fā)展。

　　毋庸諱言，按照市場(chǎng)的理念，在利率市場(chǎng)化背景下，商業(yè)銀行調(diào)高或調(diào)低利率完全是市場(chǎng)行為。而商業(yè)銀行從房地產(chǎn)開發(fā)商手中接過“房抵貸”的枕頭，將長(zhǎng)期的、低利率的住房按揭貸款順利成章地置換為短期的、高利率的貸款資產(chǎn)，無疑是一種理性選擇。但是，當(dāng)這種個(gè)體理性衍變?yōu)榧w非理性，進(jìn)而弱化差別化房貸政策，則需要引起警醒。

　　而且，“房抵貸”模式背后的潛在風(fēng)險(xiǎn)也是不容忽視的。這既包括對(duì)購房人貸款真實(shí)用途審查、跟蹤不到位的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，也包括購房人通過“房抵貸”加杠桿帶來的潛在信用風(fēng)險(xiǎn)。必須警惕的是，在全款購房模式下，設(shè)若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為緩解資金壓力，不按規(guī)定將預(yù)售資金存入指導(dǎo)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，或截留、挪用預(yù)售資金，將埋下爛尾樓的禍根，并給銀行帶來聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)！為此，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管應(yīng)成為當(dāng)下銀行機(jī)構(gòu)之要?jiǎng)?wù)。

　　有位作家說過大意如下的話：只有當(dāng)每個(gè)人都放棄任性的沖動(dòng)，所有的人才可能都以有尊嚴(yán)的方式活著。任性帶來的是價(jià)值觀的扭曲，是市場(chǎng)的扭曲。每一份任性背后都有一份傷害。在樓市中，無論是誰在任性，最終受傷害的還是剛需一族。在全款購房的“瘋潮”下，大量剛需及改善性需求或被擠出市場(chǎng)。此情此景，恰成一聯(lián)：

　　憶往日，首付兩成，猶怨房?jī)r(jià)高；

　　嘆如今，七成首付，購房竟成夢(mèng)。

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現(xiàn)為銀行監(jiān)管部門人士，長(zhǎng)期負(fù)責(zé)小企業(yè)金融服務(wù)推進(jìn)工作，潛心研究小企業(yè)金融服務(wù)問題。)