文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 莫開偉　　

　　對房企發債實施分類管理，能起到三方面立竿見影之功效：首先，有利于控制房企資源來源，降低房企任意加杠桿行為，最終遏制更多地王誕生，推動樓市回歸理性與健康軌道......

對房企發債分類監管利防化樓市風險

　　據媒體披露，27日上海證券交易所收緊房企發債條件初步方案為：發債主體評級須達到AA級及以上，且滿足其他四類條件之一。此外，發債房企還將實行分類管理，正常類、關注類可正常發行，風險類企業發債將受限（9月29日《21世紀經濟報道》）。

　　盡管業內人士認為此次證交所明確房企發債門檻及分類監管，只是對規則明確而不是“收緊”，其核心是根據發行人風險屬性不同，強化市場約束機制，但依然傳遞出了監管層不愿看到地王頻現和樓市異?；鸨┈F象蔓延的信號，也意味著樓市政策已開始轉向。

　　誠然，此時監管層明確對房企發債實施分類監管無疑具有非常重要的現實意義。眾所周知，我國已出現新一輪房地產“牛市”，且由此衍生出各種令人砸舌的眾生相，也將樓市“擊鼓傳花”游戲推向了高峰。在這種情勢下，一、二線城市政府急于出手樓市調控措施，意欲給“高燒不退”的樓市澆水去火降溫。但從當前看，僅有政府出臺行政性調控措施，很難奏效，需綜合施策，才能使樓市盡快降溫。顯然金融部門把住融資閘門，對房企發債實行分類監管，對房企資金起到了釜底抽薪作用。

　　從當前看，對房企發債實施分類管理，能起到三方面立竿見影之功效：

　　首先，有利于控制房企資源來源，降低房企任意加杠桿行為，最終遏制更多地王誕生，推動樓市回歸理性與健康軌道。目前樓市銷量及價格之所以能“雙增”，與房地產融資寬松環境存在很大關系。一方面，在資產配置荒下，銀行信貸資金過度向房企傾斜。2015年個人住房貸款迅猛攀升，新增個人購房貸款2.67萬億元，占全年住宅銷售額的比例為37%，相比前兩年大幅上升。今年7、8兩個月銀行信貸資金主要投向了房地產。

　　同時，寬松貨幣政策也起到了推波助瀾作用；2015年央行進行了五次降息、降準及鼓勵居民買房、降低首套房及二套房首付比例等等，客觀上為房企提供了寬松資源來源。另一方面，證交所對房企發債擴容和降低準入門檻，使公司債成了房企債務融資的主要工具，也成了催生地王的主要杠桿，更導致了房企發債比例的膨脹。據監管層統計數據，房企債券發行規模增幅明顯，2015年共發行公司債券4122億元，占比18.94%，今年1-7月發行量5070億元，占比27.99%。

　　同時，由于發債規模膨脹，直接推升了房企債務率，增加了房企債務風險。據監管層資料，2016年上半年房企總有息負債普遍增加，65家房企總有息負債為36350億元，相比2015年末的32467億元，高出了12%，大部分房企都有不同程度增長。

　　顯然，房企發債分類管理無疑將風險類較高房企擋在了發債大門之外，可從總量上控制房企發債規模膨脹，也在很大程度上抑制了房企加杠桿行為，從而降低房企債務率和風險，推動樓市回歸理性。

　　其次，有利于監管層準確、及時甄別發債房企風險狀況，實施“有所區別”監管政策，更加體現監管層監管水平的靈活性和針對性，最大限度地將房企發債風險降低到最小程度。當前監管層之所以通過分類監管強化對房地產類公司債的關注，原因與當前經濟增速下滑下的行業潛在風險逐漸顯露有關，而此輪樓市異?；鸨┚謩萑舻貌坏娇刂?，任由不同資質的房企進入債市加杠桿融資推動更多地王誕生及樓市量價瘋狂上漲，其后果只會把樓市泡沫越吹越大，到最后只會糟糕到不可收拾地步。

　　同時，我們更要看到，目前盡管申報房企以全國性大中型房企為主，總體資質較好、盈利能力較強、評級普遍較高，但隨著經濟增速下滑、需求增速放緩，行業潛在風險逐漸凸顯；到時損害的不僅是房地產業正常發展，更會損害中國經濟的增長。因此，及時對房企發債實施分類管理，嚴把發債閘門，隨時掌握發債動態，無疑對確保房企發債始終運行在正常軌道上起到較強的督促作用，最終將房企發債風險控制到最小幅度。

　　再次，有利統一債券市場和債券監管標準，更加提高監管協調性和權威性，對房企發債形成真正的約束力和威懾力。過去由于債券市場相互分割，缺乏統一發債監管規則，致使不少資質不達標的房企得以順利混跡發債市場，降低了整個債市質量，增加了房企發債違約風險。而此次房企發債分類監管，不僅對正常類、關注類和風險類等三類房企實施不同發債監管政策，而且還增加了行業排名靠前、企業規模較大、資質和盈利能力較好的非上市民營房地產企業等條件，使監管基礎范圍涵蓋了資質良好、主體評級AA及以上的房地產企業發行公司債券，這相當于重新為房地產類的發行人確定發行門檻，意味著一些不符合條件房企發債需求將不被受理。

　　據資料，目前交易所申報發債的房企中有111家符合上述四項標準；但另有53家不符合要求的房企將被淘汰出局。同時，截至2016年3月底，上交所164家申報房企屬正常類、關注類和風險類的數量分別為57%、23%和20%。有至少32房企被列為“風險類”，有37家企業成為“關注類”。因此，對房企分類監管，能讓房企一些漸進的風險更清晰、更早的被承銷商和監管部門掌握，從而凈化房企發債環境，提高發債房企質量，最終為樓市健康發展創造條件。

　　(本文作者介紹：知名財經評論人、中國地方金融研究院研究員)