文/新浪財經(jīng)訊 余豐慧

　　十八屆三中全會即將召開，根據(jù)對國務(wù)院發(fā)展研究中心向社會公開的“383”改革方案總報告分析，三中全會可能將出臺土地制度的改革、房產(chǎn)稅、小產(chǎn)權(quán)房合法化三個方面政策，這都將影響到未來房價的走勢。

三中全會可能從三方面影響房價

　　中共中央政治局10月29日召開會議決定，中國共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會第三次全體會議于11月9日至12日在北京召開(10月29日 新華網(wǎng))。

　　中共中央政治局聽取了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》稿在黨內(nèi)外一定范圍征求意見的情況報告。會議指出，必須在新的歷史起點上全面深化改革，堅決破除各方面體制機制弊端，讓一切勞動、知識、技術(shù)、管理、資本的活力競相迸發(fā)，讓一切創(chuàng)造社會財富的源泉充分涌流，讓發(fā)展成果更多更公平惠及全體人民。那么，三中全會對備受人民群眾關(guān)注的今后房價走勢又有何具體影響呢？

　　從日前國務(wù)院發(fā)展研究中心向社會公開的其為十八屆三中全會提交的“383”改革方案總報告(以下簡稱383方案)分析，筆者認為，有三個方面可能影響到未來房價的走勢。

　　首先，土地制度的改革。383方案指出，賦予農(nóng)民集體土地處置權(quán)、抵押權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)。構(gòu)建平等進入、公平交易的土地市場。允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進入非農(nóng)用地市場，農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市。這是土地市場制度的重大改革。

　　目前高房價一個根源是地方政府直接壟斷非農(nóng)用地市場，即：低價從農(nóng)民手中收購進來，然后轉(zhuǎn)手高價甚至天價賣給開發(fā)商，開發(fā)商再囤地待漲幾年，使得土地成本占到房價的50%以上。地方政府壟斷土地、推高地價，從中謀取極高收益是高房價的主要原因。允許農(nóng)村集體土地直接入市，少了地方政府二道販子盤剝的一大塊土地利益，地價對房價的剛性成本或降低，住房建設(shè)成本將有較大壓縮空間，房價將徹底失去高地價推動的上漲動力。

　　其次，房產(chǎn)稅的推出是抑制住房投資投機需求的長效措施。383方案指出，擴大房產(chǎn)稅試點范圍，盡快完善相關(guān)制度，一定過渡期后全面推開，并明確為區(qū)縣級政府主體稅。另據(jù)知情人士告知，三中全會征求意見稿中對房產(chǎn)稅的表述較為專業(yè)，他的理解是不僅僅是增加城市數(shù)量，還要在范圍、深度和廣度上都擴大。也就是說，綜合各方面訊息，房產(chǎn)稅成為三中全會的改革內(nèi)容之一是確定無疑的。

　　筆者認為，面對近乎失控的房價，包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的釜底抽薪長效調(diào)控措施將在三中全會后出臺。只要房產(chǎn)稅在稅率上的力度足夠，那么，住房投資投機將會被徹底清除出市場，房價一旦失去炒作土壤，不降都難。同時，明確房產(chǎn)稅為區(qū)縣級政府主體稅，增加了其稅收收入和財力，一定程度上減輕其賣地生財?shù)臎_動。

　　再次，“小產(chǎn)權(quán)房”的入市將較大幅度增加市場供給，平抑房價。383方案指出，在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。即：“小產(chǎn)權(quán)房”這個私生子將很快名正言順有了“公開身份和戶口”，將合法化進入住房市場。

　　北京等一些城市測算，小產(chǎn)權(quán)房比周邊房價便宜三分之一甚至一半，這么大的房價差距主要差在土地成本上。這再次佐證目前的房價中很大一塊是土地溢價。就是補繳了土地出讓收入后“小產(chǎn)權(quán)房”價格也遠遠低于商品房價，低價的“小產(chǎn)權(quán)房”入市對高房價必將造成一定沖擊。

　　那么，全國小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模到底多大呢？著名財經(jīng)評論家葉檀[微博]在《小產(chǎn)權(quán)房合法化，房價會不會崩潰》一文中引用的數(shù)據(jù)可供參考：全國工商聯(lián)調(diào)研得出的數(shù)據(jù)，從1995年到2010年，全國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計超過7.6億平方米，相當于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。

　　另據(jù)高國梁的統(tǒng)計，從1998年以來中國已銷售新建商品房近100億平方米(此數(shù)據(jù)基于各年國家統(tǒng)計局公告的數(shù)據(jù)累計)，即1億套左右，還有60多億平方米在城鎮(zhèn)邊緣的農(nóng)村土地和工業(yè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房(此數(shù)據(jù)基于住建部的統(tǒng)計)，即6000萬套小產(chǎn)權(quán)房，按100平方米3口人算，這些可供新增城鎮(zhèn)人口近5億人居住。

　　試想，許多人士都在擔憂低價的“小產(chǎn)權(quán)房”合法化入市是否導致泡沫巨大的高房價市場立刻崩盤呢？足以看出其對高房價的抑制作用。“小產(chǎn)權(quán)房”也許是刺破高房價泡沫的的一把利劍。

　　總之，全面部署深化改革的十八屆三中全會一定會對高房價有一個說法。僅從以上三項釜底抽薪措施看，高房價已經(jīng)成秋后的螞蚱，蹦噠不了幾天了。

　　(本文作者介紹：著名財經(jīng)金融評論家，知名網(wǎng)評人，著名專欄作家。連續(xù)多年榮獲中國《十大網(wǎng)評人》榮譽稱號。)

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