文/新浪財經專欄作家 余豐慧[微博]

　　房地產調控一招即可制勝。只要央行和財政部不放水流動性，房地產泡沫將消退，高房價將回頭，不必過度依賴于什么國五條、國八條、國十條。

房地產調控一招即可制勝。

　　自2009年年底開始，中央政府對房地產市場進行了愈來愈嚴厲的調控。每次，眾望所盼調控后價格下跌，然而事與愿違，房價越調越漲，特別在大城市。房價為何越調越漲？如何打破“一調就漲”的魔咒？(7月8日《人民日報海外版》)。

　　回顧總結十年九次出臺調控政策，結果卻是房價越調越高，房地產泡沫越吹越大，城市居民越來越望房興嘆。社會各界都在尋求個中原因。這幾年先后出臺了新舊國十條、新舊國八條、新舊國五條，特別是新國八條中的限購政策，曾經起到了較好效果。

　　然而，終沒能阻止住瘋狂飆升的房價，沒能阻止住房地產泡沫被不斷吹大，一次又一次讓寄予厚望的百姓失望甚至絕望。要說政府公信力下降的話，那么，房地產調控政策失效失策，房地產調控屢屢流產，無功而返，對政府在民眾中的威信造成的影響最大。

　　筆者隱約感到有一股“巨大”力量在暗地里支撐著房地產泡沫，支撐著房價走高。不可否認，地方政府出于房地產GDP政績、房地產稅收和土地財政等原因，扮演著一邊口頭上執行房地產調控政策，另一邊卻大肆推高地價和房價的兩面派角色。不過，筆者所談的暗地里的“巨大”力量是比地方政府還要強大的力量，即：大肆放水投資和放水貨幣信貸的洪流。

　　多年調控房地產無果，我們發現房地產發展與大投資、貨幣信貸放水之間的函數關系和曲線呈現出正函數、正比例的軌跡。這種關系大大抵消了房地產調控的所有措施，哪怕是所謂史上最為嚴厲的調控措施。不妨簡單進行回顧分析。

　　2007年在房地產調控稍有起色時，遭遇到了美國的次貸危機，接著爆發了2008年的金融危機。這期間4萬億元大投資支撐住了房地產泡沫和高房價，使得這一輪房地產調控徹底淡出。

　　金融危機過后，2009年底房地產調控開始“加壓”時，又遇到了2010年我國經濟的二次探底，地方主導的大投資又開始爆發，貨幣信貸加上地方融資平臺再一次大放水，而大部分都進入到了房地產領域。房地產泡沫繼續吹大，房價再次攀升，調控政策再次失效。

　　2011年后，加大調控力度，受到限購限貸政策影響商業銀行籠子里的資金進入房地產受到了一定程度的限制。但是，房地產繞過金融籠子直接融資比重正在不斷攀升，已成為房地產開發企業重要的資金來源之一。

　　其所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長高達6.5倍。這與央行[微博]公布的社會融資總額趨勢驚人的一致。其他社會融資大部分進入到了房地產領域，特別是信托融資。這再一次吹大了房地產泡沫、繼續推高著房價。

　　大投資背后的貨幣大量投放、貨幣嚴重超發“保護”掩蓋吹大了房地產泡沫。籠子內外貨幣信貸一輪又一輪投放，使得房產泡沫一輪又一輪被吹大，房價一輪又一輪被推高。

　　事情已經非常清楚，政府主導的大投資，貨幣信貸的大放水是支撐高房價，吹大房地產泡沫，與房地產調控政策廝殺博弈的一股“巨大”力量。也就是說，只要管住貨幣信貸，不放水貨幣信貸，不再進行政府主導的大投資，就將對房地產泡沫和高房價起到釜底抽薪、切斷其血液、擊中其命門的作用。高房價不降都難，房地產泡沫不消退都難。根本不需要什么國五條、國八條、國十條。

　　事實也確實如此。近期，銀行發生的“錢荒”事件，很快就波及到了房地產行業，房地產企業很快就感到了“寒意”。有兩個事件：雅戈爾不惜損失重金退地王，央企中冶在南京256億元地王因資金鏈問題無力開發被強制收回。各地不斷傳來開發商“錢緊”，銀行收緊或者停止房地產貸款的消息。

　　回顧上個世紀90年代初期，時任國務院副總理的朱镕基治理爆發于海南、蔓延至全國的房地產熱、炒房熱、炒地皮熱的措施，就一招---收緊銀根、徹底斷流貨幣信貸，結果使得全國房地產熱瞬間降溫。

　　但是，大投資、大肆放水貨幣信貸就如同吸食鴉片一樣是會上癮的，并且戒掉非常之難。就在大家為央行不放水貨幣信貸歡呼時，央行卻明確表態已經給部分商業銀行注入流動性，后來再次注入120億元流動性。

　　而財政部7月4日公告，將分別于7月11日和7月18日進行2013年中央國庫現金管理定存第四期和第五期招投標，招投標金額合計1000億元。相對于央行和財政部以往的招標節奏，7月份的招標不僅密集而且金額大增，這實際上是在向金融體系釋放流動性。央行和財政部“放水”的背后，不排除再次吹大房地產泡沫，再次推高房價。

　　筆者再次表示，只要央行和財政部不放水流動性，房地產泡沫將消退，高房價將回頭，不必過度依賴于什么國五條、國八條、國十條。

　　(本文作者介紹：著名財經金融評論家，知名網評人，著名專欄作家。連續多年榮獲中國《十大網評人》榮譽稱號。)

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