文/張愎

上周末，新一輪房地產調控大幕開啟，上海和深圳等城市相繼出臺了最嚴房價調控措施。相信對于生活在這兩個城市的居民，這幾天都已被最新的政策“刷屏”。

有必要再來回顧一下跟每一個人都息息相關的房地產新政：

上海“新政”主要有：外地戶口的買房資格需繳納社保年限更改為5年（此前是2年），而且不能是單身；二套房首付比例普通住房為50%，非普通住房70%；購房者在申請貸款時還應承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為納入信用平臺。

深圳的“深九條”比上海好的是，首套是“只認貸不認房”，也就是只要沒有房貸，就算首套。其次，二套房首付由三成提高到四成。而對于非深圳戶口購房者，社保繳滿年限由1年提高到3年。

然而，由于“深九條”中的第五條規定，加強購房人償債能力審查，嚴格落實借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入50%。有媒體指出，按照目前深圳房屋成交均價4.6萬/平方米來計算，月入30000元以上的個人，才有可能達到月供不低于收入的50%的要求。不過，“深九條”已于3月28日開始實施。

除了上海深圳出臺的“新規”，北京已有嚴控政策之外，武漢南京蘇州等二線城市也來紛紛出臺相應規定，包括公積金最高額度由60萬下調為50萬等。

“前期，深圳和上海房價上漲過快，背離了價值基本面，而此次調控政策的出臺，我們認為除了政策本身對于市場的降溫作用外，更重要的是在于對房價預期的管理，有利于平抑房價過快上漲。預計未來，一線城市成交市場將逐步呈現量跌價穩。”廣發證券的房地產行業研究團隊針對上海和深圳新出臺的政策作出評論。

不過廣發證券也指出，一線城市政策調控并不改變總體政策寬松方向，而是“分類指導，因城施政”思想的進一步延伸，在三四線城市庫存依舊高企的背景下，去庫存將依舊是政策主基調。

有生活在上海的小伙伴則“調侃”道：新規是要把我們這種人“趕”回老家去庫存，上海的房子已與我“絕緣”。

也有一些業內人士認為，當前事實上已經過了相關房地產嚴控措施出臺的窗口期。

“深圳的房市最近成交量和價格都開始下來了，調控與否更不會對價格走向產生實質性的影響。但是，這時候出調控，其實會更快讓市場的下跌預期形成。”上善若水投資總監侯安揚對秦朔朋友圈表示。

事實上，在深圳的調控政策出臺前后，一些房屋的價格已經開始出現調整。下圖為深圳市部分片區的價格下調情況：

“這次炒樓的人比例非常高，炒樓用的都是放杠桿的錢，這些錢是有利息成本的。由于成交量低迷，而這次新政嚴厲抬高了二手成交的成本，可以說一堆人已經被套在里面。”侯安揚進而指出：“認為沒有基本面的上漲是最危險的。”

“樓市有風險，投資需謹慎。”侯安揚近幾日不斷地在提醒投資者。

接下來，我們再來看一組出自鏈家的最新數據：

這是鏈家網京、滬、深三地數據，分別是：五日新增房源委托、五日新增客源委托、日均看房量、當期客/房比。

所謂“春江水暖（寒）鴨先知”，二手房委托及活動數據被視為市場領先指標。3月10日之后，北京、上海和深圳三地新增房源委托變化不大，但是深圳在提高，而三地的新增客源委托比卻是大幅度下降。此外，客房比已經大幅下降。

據分析人士指出，客房比如果超過4，那么可以反映出市場過熱，低于4則為市場下滑。根據數據，上海已于一個月前的7.8跌至2.9。北京則從5.2跌至2.9，而深圳則從1.8跌至目前的1.0。

“這就是市場真相，很快就會體現到交易量下降，及交易價格漲幅下降，即便沒有新的限制性政策。”鏈家網董事長針對以上數據做出評論。

在嚴厲的調控政策之下，不得不再次提醒投資者：樓市有風險，投資需謹慎。

（本文不構成投資決策依據，投資有風險，入市需謹慎）

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