培育信托公司服務(wù)產(chǎn)業(yè)的主動(dòng)管理能力

　　1．基于豐富客戶資源的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲取能力

　　2008—2012年是我國(guó)信托業(yè)高速發(fā)展時(shí)期，也是房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的黃金期。期間，以銀行貸款為主導(dǎo)的間接融資和以資本市場(chǎng)為主導(dǎo)的直接融資，均無(wú)法充分發(fā)揮市場(chǎng)化的融資功能，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)大量?jī)?yōu)質(zhì)企業(yè)和項(xiàng)目的融資需求不能從正常的銀行體系和資本市場(chǎng)獲得滿足，結(jié)果塑造了一個(gè)規(guī)模巨大的私募融資市場(chǎng)。信托公司憑借“多方式運(yùn)用、跨市場(chǎng)配置”的制度優(yōu)勢(shì)，在2012年下半年之前，作為資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)中為數(shù)不多允許從事私募融資業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，以融資信托方式正好滿足不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的龐大融資需求。信托行業(yè)多年來(lái)在不動(dòng)產(chǎn)投融資領(lǐng)域的深耕，積累了眾多客戶、大量項(xiàng)目和豐富的經(jīng)驗(yàn)，這對(duì)于信托公司轉(zhuǎn)型REITs業(yè)務(wù)的創(chuàng)新而言，是不可多得的寶貴財(cái)富和比較優(yōu)勢(shì)。在此基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為，信托公司需要主動(dòng)培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的識(shí)別和獲取能力。

　　（1）優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的識(shí)別與選擇。優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)底層資產(chǎn)是REITs業(yè)務(wù)成功開展的基礎(chǔ)，而基礎(chǔ)資產(chǎn)是否足夠優(yōu)質(zhì)，不在于資產(chǎn)持有主體的信用等級(jí)和擔(dān)保措施，而在于資產(chǎn)本身是否有足夠且穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。物業(yè)資產(chǎn)本身的優(yōu)劣，從根本上說(shuō)，受其本身的規(guī)模、權(quán)屬、區(qū)位、建筑和租賃標(biāo)準(zhǔn)等因素影響。因此，能否對(duì)物業(yè)資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)有足夠清晰的認(rèn)識(shí)，決定著信托公司對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的識(shí)別與選擇能力。通過(guò)對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的識(shí)別，信托公司在開展REITs業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)該致力于確認(rèn)滿足物業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)的潛在標(biāo)的項(xiàng)目，選擇潛力增長(zhǎng)更快、風(fēng)險(xiǎn)更低且最有可能被錯(cuò)誤定價(jià)的資產(chǎn)。與此同時(shí)，信托公司應(yīng)該對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化保持關(guān)注，相應(yīng)調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的識(shí)別與選擇策略，確保REITs業(yè)務(wù)的持續(xù)性發(fā)展。

　　（2）優(yōu)質(zhì)客戶與資產(chǎn)的獲取。基于對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的識(shí)別，信托公司需要大力拓展高信用和高潛力的優(yōu)質(zhì)客戶作為交易對(duì)手，獲取其中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。基于不同優(yōu)質(zhì)客戶的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲取要具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，需要信托公司培育兩個(gè)基本支持體系：一是決策效率要高，在時(shí)間上具有競(jìng)爭(zhēng)力；二是培育能力要強(qiáng)，在服務(wù)上具有競(jìng)爭(zhēng)力。前者需要公司對(duì)高信用等級(jí)的優(yōu)質(zhì)客戶融資項(xiàng)目，建立快速?zèng)Q策的“綠色通道”；后者需要公司對(duì)潛在的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行挖掘并培育，通過(guò)與合作伙伴進(jìn)行股權(quán)合作或融資支持的形式，幫助形成符合REITs發(fā)行條件的成熟資產(chǎn)，形成“資產(chǎn)+資金”的對(duì)接，提高對(duì)資產(chǎn)的培育、運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和退出渠道的全流程服務(wù)能力。

　　針對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的識(shí)別與獲取，信托行業(yè)內(nèi)已有公司做出了相應(yīng)的探索，其中一類信托公司背靠股東深耕不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的資源和品牌優(yōu)勢(shì)，通過(guò)集團(tuán)內(nèi)部資源集約化效應(yīng)，逐漸建立不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目庫(kù)，形成投資項(xiàng)目準(zhǔn)入機(jī)制、健全的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控制度和較強(qiáng)的資產(chǎn)管理能力；另外一類信托公司則吸納外生的持續(xù)創(chuàng)新動(dòng)力，一方面聘請(qǐng)房地產(chǎn)公司的優(yōu)秀人才打造專業(yè)的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，另一方面選擇國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)商或基金管理人進(jìn)行戰(zhàn)略合作，在提高自身對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)識(shí)別能力的同時(shí)，拓展外部資源獲取渠道。

　　2．專業(yè)化和精細(xì)化的市場(chǎng)深耕能力

　　在REITs轉(zhuǎn)型策略上，信托公司應(yīng)當(dāng)揚(yáng)長(zhǎng)避短，基于自身資源稟賦對(duì)REITs資產(chǎn)類別進(jìn)行布局，發(fā)揮信托的制度優(yōu)勢(shì)和靈活性，以漸進(jìn)式的方式，采取產(chǎn)融結(jié)合的專業(yè)化方法深耕現(xiàn)有的房地產(chǎn)合作伙伴，通過(guò)持續(xù)縱深的策略做精細(xì)分類型的物業(yè)，形成信托公司獨(dú)有的核心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　（1）以專業(yè)化的金融服務(wù)深入市場(chǎng)。客觀來(lái)看，目前信托公司開展REITs業(yè)務(wù)的專業(yè)化程度，在產(chǎn)業(yè)端而言，難以匹敵房地產(chǎn)企業(yè)，但是信托靈活的制度優(yōu)勢(shì)和豐富的金融工具，得以在金融端體現(xiàn)出足夠的專業(yè)性，通過(guò)金融與產(chǎn)業(yè)的融合，能夠讓信托公司在拓展REITs市場(chǎng)上，擁有更多的觸點(diǎn)。

　　因此，信托公司應(yīng)緊密地圍繞現(xiàn)有的房地產(chǎn)合作伙伴，從地產(chǎn)價(jià)值鏈出發(fā)提供組合的金融服務(wù)，搭建與長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)相結(jié)合的交易結(jié)構(gòu)，甚至借鑒國(guó)外開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和退出的“三階段的內(nèi)部循環(huán)”模式，由信托公司緊扣房地產(chǎn)公司創(chuàng)造擴(kuò)大式的內(nèi)部閉環(huán)，使REITs業(yè)務(wù)在中國(guó)的循環(huán)生長(zhǎng)成為現(xiàn)實(shí)。

　　在發(fā)展路徑和發(fā)展方式上，信托公司應(yīng)采取漸進(jìn)式發(fā)展策略，針對(duì)不同發(fā)展階段的REITs業(yè)務(wù)合作伙伴扮演不同的角色，提供差異化的專業(yè)服務(wù)，具體而言：

　　一是去發(fā)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的發(fā)現(xiàn)者。囿于對(duì)細(xì)化行業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力，信托公司需要去發(fā)現(xiàn)各不動(dòng)產(chǎn)細(xì)分子行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者和發(fā)現(xiàn)者，基于專業(yè)運(yùn)營(yíng)商對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的挖掘，對(duì)其提供適度的債權(quán)支持。

　　二是做地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的價(jià)值培育者。在發(fā)現(xiàn)者戰(zhàn)略的前提下，將會(huì)產(chǎn)生眾多的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商，信托公司可挑選具備培育價(jià)值的企業(yè)，為其提供更完整、更豐富的金融服務(wù)，并配以REITs解決方案等，建立整個(gè)細(xì)分行業(yè)的資產(chǎn)證券化平臺(tái)，全面提升該發(fā)展階段不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值。

　　三是成為不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)的投資者。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中脫穎而出的領(lǐng)先者，或限于合作項(xiàng)目的范圍內(nèi)，或介入企業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)層面，采取股債聯(lián)動(dòng)的方式，入股優(yōu)質(zhì)的合作項(xiàng)目或領(lǐng)先企業(yè)，取得主力金融地位，通過(guò)信托高效、靈活的服務(wù)提供雙方共贏的REITs合作模式，可持續(xù)地?cái)U(kuò)大REITs業(yè)務(wù)的發(fā)展規(guī)模。

　　（2）以精細(xì)化的戰(zhàn)略布局區(qū)分市場(chǎng)。基于國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析，行業(yè)細(xì)分愈加精細(xì)、區(qū)域差異逐漸擴(kuò)大，逐漸成為市場(chǎng)共識(shí)。縱深布局，區(qū)域深耕，是信托公司不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的另一個(gè)重要契機(jī)。

　　一方面，信托公司應(yīng)該宏觀把握房地產(chǎn)板塊，進(jìn)行縱深布局。細(xì)分市場(chǎng)中的不同地產(chǎn)子行業(yè)在判斷標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)展?jié)摿屯顿Y回報(bào)等方面均有不同，針對(duì)住宅地產(chǎn)的長(zhǎng)租公寓、零售地產(chǎn)中的購(gòu)物中心、工業(yè)地產(chǎn)中的物流倉(cāng)庫(kù)，以及寫字樓、醫(yī)療地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)等不同板塊，信托公司在開展REITs業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)根據(jù)自身資源稟賦，聚焦從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)的不同側(cè)重，制訂從交易對(duì)手到資產(chǎn)識(shí)別的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，建立自己的篩選評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和模型體系。對(duì)于細(xì)分物業(yè)的REITs業(yè)務(wù)，市場(chǎng)上已有較多實(shí)踐，信托行業(yè)也有一定的探索，包括中航信托于2016年6月作為原始權(quán)益人、以購(gòu)物中心商業(yè)物業(yè)為底層資產(chǎn)發(fā)行的“中航紅星愛琴海商業(yè)物業(yè)信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，產(chǎn)品總規(guī)模14億元；中航信托于2017年1月?lián)问芡腥恕⒁蚤L(zhǎng)租公寓為底層資產(chǎn)發(fā)行的“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，發(fā)行總金額為3.5億元。從行業(yè)視角來(lái)看，信托公司在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的縱向深耕仍需要進(jìn)一步夯實(shí)基礎(chǔ)，以點(diǎn)帶面實(shí)現(xiàn)新的突破。

　　另一方面，集中于城市層面的區(qū)域深耕，是信托公司需要長(zhǎng)期堅(jiān)守的精細(xì)化策略之二。不同的地理位置會(huì)形成REITs底層資產(chǎn)的規(guī)模、政策、區(qū)位、建筑和租賃標(biāo)準(zhǔn)等差異，對(duì)于追尋可持續(xù)發(fā)展的信托公司REITs業(yè)務(wù)而言，根據(jù)戰(zhàn)略導(dǎo)向長(zhǎng)期扎根于目標(biāo)區(qū)域，能夠更好地了解市場(chǎng)需求，以多樣化金融支持打造滿足消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，為REITs業(yè)務(wù)的設(shè)立發(fā)行、持續(xù)運(yùn)營(yíng)、后續(xù)管理和品牌效益等方面，都能形成獨(dú)一無(wú)二的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從信托行業(yè)現(xiàn)狀分析，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)先的部分信托公司均制定了區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展策略，部分信托公司傾向于選擇在各特定區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)期扎根的主流開發(fā)商進(jìn)行戰(zhàn)略合作，在長(zhǎng)期的業(yè)務(wù)拓展中盡可能還原開發(fā)商的真實(shí)成本，在談判中獲取最大利益分配；與此同時(shí)，部分信托公司堅(jiān)持植根于國(guó)內(nèi)一二線城市，加強(qiáng)監(jiān)管項(xiàng)目的拿地、開發(fā)、銷售、退出各個(gè)環(huán)節(jié)，保證項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，掌握更多的話語(yǔ)權(quán)。不管選擇何種策略，基于橫向的區(qū)域市場(chǎng)，不管做深做精不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，均能為REITs或CMBS業(yè)務(wù)提供良好的基礎(chǔ)。

　　3．綜合化的金融整合服務(wù)能力

　　信托的本質(zhì)是“受人之托、代人理財(cái)”，回歸本源業(yè)務(wù)，持續(xù)滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的財(cái)富管理需求，必將成為信托公司和信托行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。借鑒國(guó)際成熟的理財(cái)市場(chǎng)發(fā)展邏輯，一個(gè)成熟的理財(cái)市場(chǎng)存在一個(gè)由投行業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)和財(cái)富管理業(yè)務(wù)構(gòu)成的并互相依存的理財(cái)價(jià)值鏈。由此，從私募投行、資產(chǎn)管理和財(cái)富管理三個(gè)領(lǐng)域，打造符合信托公司特點(diǎn)的綜合化金融整合服務(wù)能力，在REITs業(yè)務(wù)發(fā)展上也能提供更好的平臺(tái)。

　　（1）私募投行服務(wù)創(chuàng)設(shè)REITs產(chǎn)品。私募投行的基本功能是將特定企業(yè)和特定項(xiàng)目的融資需求創(chuàng)設(shè)為可投資的金融產(chǎn)品。如前所述，對(duì)于國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)龐大的存量市場(chǎng)而言，需要通過(guò)創(chuàng)設(shè)REITs盤活存量，提高資產(chǎn)流動(dòng)性，滿足企業(yè)的融資需求。

　　在這一過(guò)程中，信托公司依托已有的資源基礎(chǔ)，發(fā)揮靈活的資源整合能力，在發(fā)行設(shè)立REITs時(shí)，更應(yīng)圍繞交易對(duì)手的需求來(lái)設(shè)計(jì)全方位的金融解決方案。對(duì)于權(quán)益型的REITs，注重不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)本身的長(zhǎng)期投資和專業(yè)化管理；對(duì)于抵押型的REITs，則傾向于聚焦交易主體的整體實(shí)力和信用風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)中，將底層資產(chǎn)的原始權(quán)益人也作為REITs的投資人，形成增信，從而能夠提升REITs的評(píng)級(jí)。在REITs創(chuàng)設(shè)的過(guò)程中，信托公司作為交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)人，既要充分運(yùn)用產(chǎn)業(yè)端和金融端的資源，形成合力有效推動(dòng)產(chǎn)品的發(fā)行，又要培養(yǎng)過(guò)硬的專業(yè)能力，提供滿足投資人需求、符合融資人要求的產(chǎn)品，真正發(fā)揮REITs的特有優(yōu)勢(shì)，將不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)為可流動(dòng)的金融產(chǎn)品。

　　（2）資產(chǎn)管理服務(wù)構(gòu)建REITs組合。資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的基本功能是把投行創(chuàng)設(shè)的金融產(chǎn)品，按照特定的投資策略構(gòu)建為投資組合驅(qū)動(dòng)的理財(cái)產(chǎn)品，并銷售給合適的投資者。一方面，雖然目前國(guó)內(nèi)的類REITs僅在特定的合格投資者范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移，但信托公司基于不同物業(yè)類型的REITs，通過(guò)特定投資組合的構(gòu)建，能夠緩釋產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)集中度。另一方面，未來(lái)隨著REITs面向的投資人范圍逐步擴(kuò)大，更需要信托公司構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)和收益特性各不相同的投資組合。

　　對(duì)于信托公司開展REITs而言，私募投行服務(wù)創(chuàng)設(shè)的REITs若只針對(duì)單一企業(yè)和單一項(xiàng)目，可能帶來(lái)較高的風(fēng)險(xiǎn)集中度，產(chǎn)品本沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)緩釋安排。因此，憑借資產(chǎn)管理服務(wù)能力從產(chǎn)品端分散風(fēng)險(xiǎn)，形成“從資產(chǎn)到產(chǎn)品”的REITs業(yè)務(wù)架構(gòu)，能夠進(jìn)一步提升信托公司在REITs領(lǐng)域的綜合運(yùn)作能力。

　　（3）財(cái)富管理服務(wù)滿足REITs需求。財(cái)富管理業(yè)務(wù)的基本功能是針對(duì)特定投資者的特定需求，幫助其構(gòu)建個(gè)性化的資產(chǎn)配置方案并篩選相應(yīng)的投資產(chǎn)品，在此基礎(chǔ)上還可以提供諸如財(cái)務(wù)稅收規(guī)劃、財(cái)富傳承安排、慈善捐贈(zèng)安排等輔助服務(wù)。一方面，國(guó)內(nèi)REITs從私募轉(zhuǎn)向公募、從合格投資者轉(zhuǎn)向社會(huì)公眾投資者是未來(lái)發(fā)展的大趨勢(shì)，公開上市與流轉(zhuǎn)交易能夠?yàn)閭€(gè)人投資者提供更加豐富可選的金融產(chǎn)品。另一方面，專業(yè)的財(cái)富管理服務(wù)能夠?yàn)樾磐泄具B接打通REITs業(yè)務(wù)的客戶端提供重要渠道，對(duì)促進(jìn)REITs業(yè)務(wù)質(zhì)和量的提升而言，均是至為關(guān)鍵的一塊拼圖。

　　財(cái)富管理服務(wù)與REITs的結(jié)合，通過(guò)個(gè)性化資產(chǎn)配置方案的構(gòu)建，既能夠滿足客戶特定的風(fēng)險(xiǎn)—收益偏好，又可以進(jìn)一步緩釋客戶集中投資于單一金融產(chǎn)品或理財(cái)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步形成REITs“從資產(chǎn)到產(chǎn)品再到客戶”的良性循環(huán)。

　　從優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的獲取能力、REITs市場(chǎng)深耕能力到金融整合服務(wù)能力，是循序漸進(jìn)培育信托公司服務(wù)產(chǎn)業(yè)的主動(dòng)管理能力的發(fā)展路徑。對(duì)于信托公司而言，既要從組織架構(gòu)、運(yùn)營(yíng)管理、人才建設(shè)等方面加強(qiáng)內(nèi)生發(fā)展驅(qū)動(dòng)力的建設(shè)，同時(shí)不妨納百家之長(zhǎng)，將外部產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的優(yōu)勢(shì)為我所用。

　　以中航信托為例2017年3月末，中航信托參與新加坡的大型地產(chǎn)基金管理公司———亞騰資產(chǎn)管理公司（ARAAssetManagement）的私有化運(yùn)作。亞騰資產(chǎn)管理公司作為REITs管理人，目前管理著6只上市房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、4只韓國(guó)非上市房地產(chǎn)投資信托基金以及10只美元私募房地產(chǎn)基金。截至2016年末，亞騰資產(chǎn)管理公司的資產(chǎn)管理規(guī)模約為360億新加坡元，相當(dāng)于人民幣1781億元。通過(guò)對(duì)專業(yè)REITs管理人的私有化運(yùn)作，中航信托計(jì)劃打通境內(nèi)外資金與資產(chǎn)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，提升全球化資產(chǎn)配置能力和不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力。

　　在此基礎(chǔ)上，中航信托與亞騰資產(chǎn)管理公司合資成立上海航信亞騰基金管理公司，專注于商業(yè)房地產(chǎn)投融資以及資產(chǎn)證券化，以私募房地產(chǎn)基金REITs為核心驅(qū)動(dòng)，致力于成為中國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)私募基金及中國(guó)版REITs的頂尖管理公司，未來(lái)將作為國(guó)際化的資產(chǎn)管理行業(yè)引領(lǐng)者，一方面發(fā)揮中航信托作為境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)募集資金的優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用貸款、股權(quán)投資、CMBS、REITs等多種金融工具的優(yōu)勢(shì)，以及作為受托人的制度優(yōu)勢(shì)；另一方面，亞騰資產(chǎn)管理公司作為亞洲最大的上市REITs，受到養(yǎng)老基金、主權(quán)財(cái)富基金、保險(xiǎn)公司等國(guó)際頂尖機(jī)構(gòu)投資人的認(rèn)可，為REITs提供了多平臺(tái)的退出路徑。通過(guò)合資基金管理公司的方式，增加中航信托參與CMBS業(yè)務(wù)和REITs試點(diǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力，提升中航信托在地產(chǎn)私募基金領(lǐng)域“募、投、管、退”四個(gè)環(huán)節(jié)中的專業(yè)化管理能力，擴(kuò)大品牌優(yōu)勢(shì)，對(duì)于信托行業(yè)發(fā)展REITs業(yè)務(wù)而言，具有一定的參考和探索意義。

　　4.REITs模式助推構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和轉(zhuǎn)型，十九大報(bào)告提出了“在加強(qiáng)社會(huì)保障體系建設(shè)方面，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”根據(jù)市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模2020年將達(dá)到1.6萬(wàn)億元，2025年為1.9萬(wàn)億元，2030年會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元，長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)將成為房地產(chǎn)行業(yè)的藍(lán)海，以上海為例的各地政府出臺(tái)各項(xiàng)措施，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

　　長(zhǎng)期持有型物業(yè)的資金回流速度較慢，可能對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展形成制約。通過(guò)發(fā)行租賃住房REITs，將租賃資產(chǎn)打包出售給投資者，為房地產(chǎn)商提供資金補(bǔ)充，改善現(xiàn)金流財(cái)務(wù)狀況，契合長(zhǎng)期租賃住房作為重資產(chǎn)在前期建設(shè)和運(yùn)營(yíng)時(shí)期的密集資金需求。

　　2017年10月23日，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商保利公司以自持租賃住房（青年公寓、老年公寓）為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行50億元規(guī)模的“中聯(lián)前海開源保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，采用結(jié)構(gòu)化模式，其中次級(jí)份額由保利持有，40億元優(yōu)先級(jí)份額在上交所流通。

　　通過(guò)REITs模式，將租賃住房的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化、可流通的份額資產(chǎn)，釋放存量資產(chǎn)中沉淀的資金，將回流的資金再用于項(xiàng)目建設(shè)中，有利于實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期租賃住房市場(chǎng)的良性發(fā)展，從資金端推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的良性循環(huán)。

　　（課題牽頭單位：中航信托股份有限公司）

　　摘自：《2017年信托業(yè)專題研究報(bào)告》

　　來(lái)源：中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)

責(zé)任編輯：張偉