越秀地產是唯一擁有香港房地產信托基金的內房股，正在推動設立國內REITs，這或許是越秀地產經營租賃住房最大的優勢所在。

　　1 概述

　　近日，由廣州越秀集團有限公司作為發行人，前海開源資產管理有限公司作為承銷商和管理人的“中聯前海開源-越秀租賃住房一號資產支持專項計劃”獲深交所審議通過，該專項計劃擬發行金額50億元。

　　越秀集團業務涵蓋“投資+開發+運營+金融”各環節，這些優勢對于發展長租公寓具有推動作用。越秀地產為此成立了專門的長租公寓公司，與養老地產一樣，屬于越秀地產新興的一個重要的業務板塊。越秀地產是唯一擁有香港房地產信托基金的內房股，正在推動設立國內REITs，這或許是越秀地產經營租賃住房最大的優勢所在。

　　2 越秀集團率先進軍廣州租賃住房市場

　　2017年初，廣東出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》后，廣州接著出臺“租房16條”，在全國首次提出“租購同權”，此后又成立了官方房屋租賃信息服務平臺，并成立了廣州市住房租賃企業協會。2017年11月，越秀集團成立廣州越秀住房租賃發展投資有限公司，系廣州首批國有住房租賃公司。

　　越秀集團董事長張招興表示，越秀集團業務涵蓋“投資+開發+運營+金融”各環節，這些優勢對于發展長租公寓具有推動作用。越秀地產為此成立了專門的長租公寓公司，與養老地產一樣，屬于越秀地產新興的一個重要的業務板塊。越秀地產是唯一擁有香港房地產信托基金的內房股，正在推動設立國內REITs，這或許是越秀地產經營住房租賃最大的優勢所在。

　　越秀集團主要從三個方面籌集租賃住房：一個是自己的存量房，一個是集體用地上的租賃房，還有一個是對國企現有物業進行改造。現在多條線都在同時推進，相信2018年就會有項目落地?！?/p>

　　按照越秀地產的規劃，住房租賃公司將通過整合越秀地產“有效獲取高價值物業、自有物業資源豐富、獨有客戶資源整合能力和成熟金融化退出渠道”等4個方面的核心競爭力，打造核心運營能力和資產管理能力，致力于成為行業領先的住房租賃運營管理公司。

　　開拓租賃房源是越秀地產目前工作的重中之重，目前其存量房并不多，更多的來源鎖定在集體用地上的租賃房和對國企現有物業進行改造。一直以來，越秀集團十分注重和政府機構、行業協會、商業伙伴保持良好的合作關系，早在2015年開始，越秀地產就把“可持續采購”作為社會責任管理類體系建設的重點工作之一。越秀地產旗下不乏跟保利、綠地等大房企合作的項目，也都取得了良好業績。住房租賃市場很大，與集體土地所有者、其他企業和機構合作會很多，租戶經濟基礎又相對薄弱，所以對運營企業的要求相對更高。

　　越秀地產將依托強大的資源整合能力、不斷成熟的商業運營能力以及一貫以來的金融化優勢，加大機制創新和資源整合，大力拓展住房租賃市場，積極擔當好探路者、開拓者的角色，做出差異化的商業模式，實現政府、企業和客戶的三方共贏。

　　3 越秀集團和越秀地產簡介

　　1．越秀集團簡介

　　越秀集團1985年在香港成立。歷經30年的發展，特別是近年來的調整優化，越秀集團逐步確立了以房地產、金融、交通基建等三大現代服務業為核心產業的“3+X”產業體系。截至2016年底，越秀集團資產總額近4200億元人民幣，是廣州市總體經濟效益位居前列的國有企業集團。

　　越秀集團旗下控有越秀地產（00123.HK）、越秀交通基建有限公司（01052.HK）、越秀房地產投資信托基金（00405.HK）和創興銀行（01111.HK）等四家香港上市公司（基金），和一家A股上市公司越秀金控（000987.SZ）。其中，越秀地產是摩根士丹利資本國際中國指數成分股，越秀交通是恒生香港中資企業指數成分股，越秀房托則入選了標普全球房托基金指數、彭博亞洲房托基金指數股和湯森路透、全球地產研究院、亞太房地產協會聯合指數。

　　越秀集團核心產業中，越秀地產是全國性的綜合房地產開發商，歷年來開發了60余個住宅項目和以華南第一高樓廣州國際金融中心為代表的20多個商業地產項目，商業地產價值雄踞上市公司類房企前列；隨著近年全國擴張步伐的啟動，越秀地產已經在珠三角、長三角和環渤海及中部地區共12個城市實現重點布局。金融板塊是集團近年來重點培育的核心板塊之一，目前資產總額已超過1000億元，擁有銀行、證券、租賃、產業基金、融資擔保、小額貸款等多個境內外金融業務平臺，業務網點分布于美國、港澳及全國20多個省份，基本形成了以銀行、證券為核心的國際化金融控股格局和“跨境經營、全國拓展”的業務發展布局。越秀交通基建主要投資和經營管理收費高速公路、港口和橋梁，目前主要擁有廣州北二環、陜西西臨、廣西蒼郁、天津津保、湖北漢孝、湖南長株、河南尉許等控股高速公路和廣西梧州港碼頭。越秀房地產投資信托基金旗下控有白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、越秀新都會廣場和廣州國際金融中心等六項高素質物業，是全球首只投資中國內地物業的房地產投資信托基金。

　　2． 越秀地產簡介

　　越秀地產是集規劃設計、開發建設、監理咨詢、中介服務、物業管理等產業鏈環節于一體，住宅開發與商業地產運營并重的綜合性房地產發展商。歷年開發項目逾百個，銷售面積超過千萬平方米。涵蓋住宅、寫字樓、商業、酒店等多種業務類型，并成功打造了廣州新城市名片、世界十大超高層建筑之一、樓高432米的廣州國際金融中心。

　　2016年12月31日，越秀地產持有全球首只投資于中國內地物業的房地產信托基金“越秀房地產投資信托基金”（簡稱“越秀房產基金”，香港聯交所股份代號：00405， 亞洲十大房產基金之一）39.1%的權益，是中國唯一的一家于香港上市擁有房產基金平臺的內地發展商。2012年，越秀地產充分發揮擁有REIT平臺的優勢，成功將廣州國際金融中心注入越秀房托基金，標志著越秀地產成功向“開發+運營+金融”的房地產高端發展模式轉型。

　?。?）越秀地產經營戰略

　　越秀地產明確專注“廣州與外地并重”、“住宅與商業并舉”、“產業經營與資本運作并行”的發展思路，充分發揮香港上市內房企業中唯一擁有房產基金的優勢，推動越秀地產與越秀房產基金的 “常態化互動”，實現由“拿地+開發+銷售”的傳統房地產發展模式向“開發+運營+金融”的高端商業發展模式轉型，致力將公司打造成為“具有較高影響力和知名度的大型全國性綜合房地產企業”。

　?。?）“立足廣州，拓展全國”的戰略布局

　　作為一家深耕廣州30年的房地產企業，越秀地產的業務主要集中在廣州地區；而自2009年開展全國化發展至今，公司業務已逐步擴展至珠三角、長三角、環渤海和中部地區，分布在廣州，佛山，中山，江門，煙臺，沈陽，青島，杭州，昆山，武漢，?？冢愀鄣?2個主要城市。展望未來，公司將繼續鞏固“廣州大本營”的地位，同時依托珠三角市場的區域領先優勢，進一步加快進軍外地項目。

　?。?）“住宅地產+商業地產”雙輪驅動

　　越秀地產一直以來堅持“住宅地產+商業地產”雙輪驅動戰略，在強調推進住宅物業發展的基礎上，重視提升商業經營能力，即在推進商業項目開發進度的同時，針對不同客戶的需求采取多樣化的創新商業營銷策略。

　?。?）“開發+運營+金融”高端發展模式

　　2012年10月8日，越秀地產與越秀房產基金聯合公布，越秀地產旗下超高端優質商業地產項目廣州國際金融中心注入越秀房產基金的交易宣告完成，標志越秀地產成功利用“越秀地產+越秀房產基金”這個獨特的互動平臺，確立了公司的“開發+運營+金融”高端發展模式，成為越秀地產向大型房地產綜合企業邁進的核心競爭力。

　?。?）地產與房產基金的常態化互動，成就越秀地產獨特核心競爭力

　　越秀地產目前是國內唯一擁有房產基金平臺的房地產上市公司，一直專注發展住宅和商業物業，而越秀房產基金作為其優質商業物業的持有平臺，持有及提升越秀地產優質商業項目，這一優勢可以讓“地產”和“房產基金”能夠通過優質商用物業實現互動，成為越秀地產獨特的核心能力。未來公司將會繼續保持并完善這種互動模式，為股東和社會帶來更優厚的回報。

　　文章來源：REITs行業研究

責任編輯：張偉