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宋都服務(wù)各項業(yè)績發(fā)展滯緩，一方面緣于其難逃房地產(chǎn)行業(yè)的重壓，另一方面則與其背靠的母公司以及自身發(fā)展規(guī)劃有關(guān)。

7月3日晚間，宋都服務(wù)終于趕制出其遲到已久的2023年年度報告。

在此前，宋都服務(wù)因向地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方杭州幸福健控股提供1.3億元擔(dān)保而陷入困局，停牌已有三個多月。

年報的出爐也伴隨著公司股份恢復(fù)買賣。7月4日，在等待已久的復(fù)牌日上，宋都服務(wù)(09608)以每股股價0.167港元收盤，與此前最后交易日0.246港元/股相比，大跌32.11%。

投資市場以真實反應(yīng)為這份遲來的年報予以評價。翻看這份年報，宋都服務(wù)過去一年的困頓與掙扎悉數(shù)展露。

01

止步不前

從基本面看，2023財年宋都服務(wù)止步不前，且營收利潤皆下跌。

報告顯示，期內(nèi)，宋都服務(wù)實現(xiàn)收入2.62億元，較2022財年2.69億元下降2.3%。年內(nèi)利潤為1200萬元，較2022財年利潤3380萬元削減了64.5%。

在現(xiàn)金流方面，2023財年宋都服務(wù)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物達(dá)到1.54億元，同比2022財年上升41.1%，主要由于確認(rèn)為受限制銀行結(jié)余的1.35億元銀行存款質(zhì)押被解除。

其業(yè)務(wù)營收主要由四個部分構(gòu)成，包括物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)以及其他業(yè)務(wù)收入。

其中，物業(yè)管理服務(wù)是宋都服務(wù)的主要收入來源，也是宋都服務(wù)接下來欲進一步拓展的業(yè)務(wù)板塊。截至2023年末，宋都服務(wù)共向58項物業(yè)（包括40項住宅物業(yè)及18項非住宅物業(yè)）提供物業(yè)管理服務(wù)，在管總建筑面積為960萬平方米，這一數(shù)據(jù)與2022年基本持平。

基本盤看似穩(wěn)住了，但也只是在原地踏步。2023年，物業(yè)管理服務(wù)收入為1.87億元，相較2022年同比減少0.6%，占總收入比重的71.3%。

宋都服務(wù)解釋稱，這一收入的輕微減少主要由于集團在管項目的數(shù)目減少。

分業(yè)態(tài)看，住宅物業(yè)服務(wù)收入1.46億元，較2022年1.50億元有所減少；非住宅物業(yè)服務(wù)收入0.41億元，較2022年0.38億元有所增加。

從關(guān)聯(lián)方交易看，2023財年，由宋都股份集團獨立開發(fā)及合作開發(fā)的物業(yè)服務(wù)收入1.51億元，占物管服務(wù)總收入的比例高達(dá)80.6%。而由獨立第三方房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)服務(wù)收入僅0.36億元，2022財年這一數(shù)值為0.44億元，占物管服務(wù)總收入比例由23.5%降至19.4%。

由此看來，宋都服務(wù)的物管服務(wù)收入來自于第三方業(yè)務(wù)的比重遠(yuǎn)低于其母公司宋都股份集團所帶來的收入比重，且相比2022年的數(shù)據(jù)，二者間的占比差距進一步拉大。

在眾多物企日益尋求非關(guān)聯(lián)單位支持、走出自身獨立行情的背景下，宋都服務(wù)的獨立能力依舊難以置評，且從營收占比第二大的非業(yè)主增值服務(wù)收入分布中也能看出這一缺陷。

宋都服務(wù)在年報中稱，集團依托與宋都股份集團的長期業(yè)務(wù)合作，獲得非業(yè)主增值服務(wù)項目。截至2023年末，非業(yè)主增值服務(wù)收入為3630萬元，同比減少8.1%，占總收入的13.8%，主要深受房地產(chǎn)市場的持續(xù)負(fù)面影響，導(dǎo)致報告期內(nèi)咨詢服務(wù)及交付前服務(wù)的收入減少。

另外，2023財年，宋都服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)收入為1860萬元，同比大幅下降29.8%，占集團2023財年總收入的7.1%。宋都服務(wù)對此解釋，主因是業(yè)主需求下降導(dǎo)致物業(yè)維修及養(yǎng)護的收入下降。

值得一提的是，宋都服務(wù)還通過其營運的附屬公司杭州宋都嘉和酒店管理有限公司運營長租公寓業(yè)務(wù)及酒店業(yè)務(wù)，并將這份部分營收歸入其他業(yè)務(wù)收入。2023財年，這部分收入為2050萬元，相較于2022財年同比大幅增長43.4%。占集團總收入7.8%。

宋都服務(wù)表示，其他業(yè)務(wù)收入的增長，主要歸因于疫后時代旅游業(yè)爆發(fā)式增長導(dǎo)致酒店業(yè)務(wù)收入增加。從宋都服務(wù)的整體發(fā)展規(guī)劃而言，這一業(yè)務(wù)收入的增加也莫過于杯水車薪。

02

謀求出路

宋都服務(wù)各項業(yè)績發(fā)展滯緩，一方面緣于其難逃房地產(chǎn)行業(yè)的重壓，另一方面則與其背靠的母公司以及自身發(fā)展規(guī)劃有關(guān)。

2023年6月14日，宋都服務(wù)母公司宋都基業(yè)投資股份有限公司（宋都股份集團）以股票收盤價連續(xù)20個交易日低于1元觸及終止上市條件，直至目前仍深陷股票索賠案。由此看來，母公司已然無法為宋都服務(wù)提供有力的支撐，實現(xiàn)規(guī)模增長也愈加艱難。

報告期內(nèi)，宋都服務(wù)的貿(mào)易及其他應(yīng)收款項達(dá)2.30億元，較2022財年增長11.1%，主要是由于業(yè)務(wù)增長及第三方和關(guān)聯(lián)方延遲結(jié)付，其中與宋都股份集團相關(guān)的就占據(jù)大頭。

宋都服務(wù)對此表示，考慮到與宋都股份集團的長期合作關(guān)系以及憑借該關(guān)系在獲取多個項目時宋都服務(wù)已獲益良多，目前暫無計劃就該等應(yīng)收帳款采取法律行動，但亦會積極與關(guān)聯(lián)方協(xié)商處理應(yīng)收款項。如宋都服務(wù)今年3月發(fā)布的公告顯示，雙方簽訂了收購物業(yè)及債務(wù)抵償框架協(xié)議。

難以割舍的“情誼”讓宋都服務(wù)意識到自身發(fā)展的局限所在，攜著“蚊型物企”的定位，宋都服務(wù)逐漸謀求新的出路。

作為長三角地區(qū)的老牌物企，深耕地方是宋都服務(wù)的一個選擇。截至目前，宋都服務(wù)在全國19個城市內(nèi)設(shè)有20間附屬公司及25間分公司，當(dāng)中大多數(shù)位于浙江省。宋都服務(wù)表示，2024年將繼續(xù)夯實其基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)，并在與當(dāng)?shù)亟值兰拜爡^(qū)合作的基礎(chǔ)上將立足長三角地區(qū)，積極尋找合作標(biāo)的。

年報顯示，在上市所得款項中，宋都服務(wù)預(yù)計約48%用于收購、投資或與一間或多間財務(wù)狀況穩(wěn)健的物業(yè)管理公司組成策略聯(lián)盟，要求公司業(yè)務(wù)重點是為長江三角洲地區(qū)（尤其是杭州及其他本集團根據(jù)市場需要認(rèn)為屬合適的城市）的住宅或非住宅物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

另外，宋都服務(wù)還提出，將著力重構(gòu)服務(wù)的核心盈利模式，通過尋找新的市場機遇，實現(xiàn)收入基礎(chǔ)多元化。這一點在其年內(nèi)的投資行動中也已有體現(xiàn)。

觀點新媒體過往報道，今年以來，宋都服務(wù)先是花1.5億元入局黃金精煉代工項目，后又斥資1.56億港元收購澳大利亞金礦公司BlackCat的30.2%股份，似有深耕黃金相關(guān)業(yè)務(wù)之意。

此外，由于增加對特定住宅物業(yè)項目的投資以提升服務(wù)質(zhì)量和升級智慧社區(qū)，2023財年的毛利率17.1%較2022年同比降低4.5個百分點。面對這一情況，宋都服務(wù)依舊選擇以質(zhì)換量，在業(yè)務(wù)質(zhì)量上下苦功夫。

配合宏觀政策，宋都服務(wù)將探索智慧社區(qū)建設(shè)和把智能系統(tǒng)應(yīng)用于管理項目。在上市所得款項中，宋都服務(wù)預(yù)計將約12%用于投資及擴大與未來社區(qū)試點項目相關(guān)的服務(wù)，主要涉及提供物業(yè)管理服務(wù)及各類社區(qū)增值服務(wù)。

年報透露，目前所有該部分款項已用于投資若干未來社區(qū)的數(shù)字化升級。

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