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　　來源：地產密探（ID：real-estate-spy）  

　　作者：密探君

　　昨晚，“河北王”榮盛發展對外披露2019年業績報告，多項經營指標“中低速”增長，似乎成了房企中的“穩健王”。

　　比如，去年榮盛發展實現營業收入709.12億元，同比增長25.8%；歸屬于上市公司股東的凈利潤91.2億元，同比增長20.57%，扣非后凈利潤90.42億元，同比增幅23.25%。

　　去年，榮盛發展實現簽訂商品房銷售合同面積1098.07萬平方米，同比增長11.66%；簽訂合同金額1153.56億元， 完成年初簽約計劃的103%， 同比增長13.58%。

　　注意！榮盛發展去年取得銷售回款860億元，只完成年度計劃的93.48%，簽約銷售回款率 74.55%。這勢必將引發一系列連鎖反應。

　　直接結果是，榮盛發展去年經營性凈現金流只有21.2億元，相比2018年175.1億元同比猛跌87.9%，導致去年公司“現金及現金等價物增加額”卻是負的，暴跌逾140%。

　　從預收款看，這直接反映了這一重大結果。去年末，榮盛發展預收款890億元，相比2018年末預收款870億元僅微增20億元。

　　這家曾經依靠“高周轉”打天下的中大型房企，如今為何現金流這般糟糕？

　　地產密探研究發現，這與其業務轉型有關，即大舉進軍位于三四線城市的康旅及產業園項目，其實也是靠房地產銷售滾動開發，但開發周期長，資金需求及投入大，回收期長。

　　報告期內，榮盛發展新增土地102宗，計容建筑面積979.34萬平方米，購地金額302億元，權益購地金額266.04億元，除了新增天津、長沙、武漢等個別重點二線城市項目之外，更多位于三四線城市。

　　據榮盛發展披露：截至去年末，一年內到期有息負債額348.3億元，占總借款約660億元的逾50%以上，賬上貨幣資金為303.55億元，其中涉及受限資金近50億元，短債償付壓力可見一斑。

　　直接關乎現金流的是，2020年，榮盛發展計劃全年簽約金額約1210億元，銷售回款約968億元，計劃新增融資520億元。

　　受疫情及樓市降速等影響，榮盛發展今年1-3月累計實現簽約面積135.38萬平方米，同比下降11.56%；累計簽約金額138.86億元，同比下降16.81%。至少說，今年經營凈現金流這塊仍將是一大考驗。

　　對于房企融資端口，2月末至3月以來，地產公司債融資有所松綁在，主要為應對疫情。對所有房企而言，可以說是疫情救了一部分房企，這或將是他們加杠桿舉債“借新還舊”的窗口期。

　　這個窗口期會持續多久，業內也一臉茫然。但從近期熱點城市土拍升溫及溢價率走高看，后市房企融資仍不容樂觀。

　　此外，榮盛發展去年末存貨余額1609.4億元，比2018年末大增60%。在當前樓市銷售大減速的背景下，去化率不僅關乎期間費用成本，還極大影響銷售現金流。

　　為此，榮盛發展提出“今年營銷前置”，加強對重點區域、項目和競品的市場調研、監控，力求做到精準預判市場變化趨勢，及時采取營銷措施，搶占市場先機，最大限度提升去化率；要制定排布周密、吸人眼球的營銷策劃，強化節點意識等。

　　在銷售增速滑坡及同行競品激烈競爭的考驗下，能否如期達成去化率目標，將直接影響榮盛發展的資金鏈。

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責任編輯：陳悠然 SF104