一夢18年！“東方迪拜” 鳳凰島島主夢碎，48億清倉走人

　　來源：中國基金報

　　5棟流線型帆船式大樓、超星級酒店體驗、人造夢幻度假島，在海南樓市熱到發燙的時代，這里16萬一平方米的房價，曾被視作當地旅游和投資的雙地標。

　　如今，這個有著“東方迪拜”稱號的三亞鳳凰島項目，在經歷當地樓市降溫、環保核查并停建整改20個月后，最終走上了折價拍賣的道路。

　　奢華鳳凰島被打包甩賣

　　實控人48億清盤項目

　　日前，產權交易所掛出一份轉讓公告顯示，三亞鳳凰島投資集團將以40.37億元對價轉讓100%公司股權，其持有三亞鳳凰島國際郵輪港公司45%股權，而后者的核心資產正是三亞鳳凰島項目。

　　而和鳳凰島郵輪港同時捆綁受讓的，還有三亞鈺晟投資有限公司100%股權，轉讓底價為7.64億元，而鈺晟投資也持有鳳凰島郵輪港10%的股權。

　　這也意味著，三亞鳳凰島項目的55%股權將被打包甩賣，合計出售底價為48.01億元。

　　作為海南最知名的地標建筑，三亞鳳凰島在建設之初就被視為對標迪拜的地標。公開資料顯示，鳳凰島一島位于三亞南側海岸線，是在大海礁盤之中吹填出的人工島，位于三亞灣度假區“陽光海岸”核心。

　　鳳凰島全長1250米，寬約350米，占地面積547.5畝（36.5萬平米），規劃總建筑面積48萬平米，二島47.4萬平米與一期島嶼由整片沙灘連接，是海南最知名的人工島嶼，也是海南人工島的鼻祖。在國內各大旅游平臺上，對鳳凰島項目貼上的標簽是“三亞奢華的天堂”、“比肩迪拜的夢幻之島”。

　　根據官方介紹，鳳凰島建設目標是以郵輪產業為依托，建設集郵輪主題休閑港、絲綢之路自貿區、海洋親水旅游灣、健康度假養生地、文化演藝娛樂島等五大主題為一體的高端旅游度假綜合體，打造成郵輪之都、海港之城、夢幻之島。

　　如今，這個豪華地標卻被推上了拍賣平臺，號稱“奢華體驗”的鳳凰島實際上卻停在半途，多個項目始終處于中止待建狀態。

　　據上述拍賣信息顯示，鳳凰島一期建設項目中，除郵輪港碼頭和5棟養生度假公寓酒店（含產權式酒店）已建成外，國際游艇會、奧運廣場、商業街等商業和旅游項目尚未建設；二期填海工程已完成，圍海造地范圍約49公頃，填海工程完成后已形成土地面積合計498610平方米（約748畝）。

　　從轉讓方信息來看，股權轉讓方包括海口勝豐熱帶農業植物園開發有限公司、新疆大正寶通創業投資有限公司、海南兆峰智能化技術有限公司、曾憲云、蔡芳。其中，海口勝豐持有48.5%的股權，新疆大正持持股20%，海南兆峰持股10%，曾憲云持股20%，蔡芳持股1.5%。

　　而根據天眼查信息顯示，根據鳳凰島投資集團的股權穿透圖，海口勝豐、新疆大正的背后實際控制人均為曾憲云，而曾憲云則是掌握鳳凰島項目以及被轉讓的鳳凰島投資集團的最終控制人。

　　房價曾爆炒至每平米16萬

　　投資人狂熱過后慘被套牢

　　早在2002年，鳳凰島的投資建設路線規劃已經形成，海南人工填島的探索也從鳳凰島這一項目開始，經過十多年的投資建設，鳳凰島投資建設具備規模，其超星級酒店、國際養生度假中信等規劃，都被視為三亞高端旅游業的標志。

　　因為多項高端項目特色匯聚于一身，鳳凰島也被冠之“東方迪拜”的稱號。按照當時的設想，整體投資額要達到100億元，完全竣工則計劃在2015年。

　　而在鳳凰島之后，海南也開始進入了填島大躍進的時代，向海要地多達7萬多畝，十多個人工島建設平地而起。

　　2010年，國務院批準了海南建設“國際旅游島”的規劃，市場資金對海南旅游投資充滿想象空間，而早已探索出項目并具備一定規模的鳳凰島也借著這波樓市的東風而扶搖直上。

　　在海南樓市狂熱的階段，鳳凰島項目的房價一度遭遇爆炒。據媒體報道，2010年1月11日，鳳凰島公寓開盤，700套房子一天內“秒光”。2010年至2011年，鳳凰島房價最高時達到了16萬元/平方米。

　　不過，隨著樓市狂熱的褪去，鳳凰島的新房價格也出現了快速的回落。據悉，目前鳳凰島的產權式酒店公寓售價基本維持在7萬均價，最低甚至達到5.5萬元底價，但是多數房源均顯示不在銷售的狀態。

　　這意味著，曾經高位接盤的投資人，在這一波炒作中，牢牢地套在了這個所謂投資“天堂”的鳳凰島項目之上。

　　如今，除了多個項目處于停工待售的狀態之外，鳳凰島的現有項目經營的壓力也非常大。據上述公告顯示，而截至今年6月30日，郵輪港公司帶息負債總額超過104.52億元；同時，西藏信托訴郵輪港公司借款本金32億元的借款合同糾紛案，還在法院受理過程中；三亞鳳凰島投資集團的負債總額則為4.52億元。

　　從樓盤項目“秒光”、房價創出天價紀錄，到價格腰斬、項目停工、負債高企、訴訟纏身，三亞鳳凰島項目從輝煌到沒落，似乎也見證著填島投資、樓市炒作狂熱后，商業模式的徹底切換。

　　鳳凰島項目兩度遭遇轉讓

　　5年間估值縮水超23億

　　值得注意的是，這并非鳳凰島項目的首次拍賣紀錄。

　　2006年10月，三亞鳳凰島項目完成主體工程后，浙江國都巨資介入，成為三亞眾城國際最大的股東。2007年，三亞亞眾城國際更名為三亞鳳凰島發展，三亞鳳凰島發展則是三亞鳳凰島國際郵輪港100%的控股公司。

　　2014年，鳳凰島房價暴跌，浙江國度也遭遇融資收緊的壓力，不得不將鳳凰島項目進行大筆出售。

　　2014年3月，浙江國都將持有的45%三亞郵輪港股權以10億元價格賣給中國交建，隨后三亞郵輪港還將三亞鳳凰島發展和鳳凰島置業的全部股權都收入囊中，上述交易金額合計約49.62億元。

　　當時，這筆近50億元的投資交易，還被當時成為落實“積極發展混合所有制經濟”的成功典范。

　　好景不長，拿到鳳凰島項目的中國交建并沒有因此抄底買入便宜資產，相反在這五年時間，卻經歷了鳳凰島的停工整改風波，以至于投資持續虧損。

　　2017年底，中央環保督察組點名鳳凰島填海項目以以國際客運港和郵輪港名義取得海域使用權，但實際主要用于房地產和酒店開發，由于填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕。

　　2018年，海南環保風暴爆發，鳳凰島和其他填海項目一樣被停工。據悉，由于違規違建遭遇監管監察，鳳凰島項目必須接受暫停建設、暫停營業的處理，同時還需要補償超過3700萬元的生態補償資金。

　　因環保核查而徹底擱淺的鳳凰島項目，也讓投資方中國交建遭遇巨額損失。據中國交建2018年報顯示，2018年年末三亞郵輪港已經將投資余額虧算殆盡，今年半年報不再披露期初余額和期末余額。

　　從這次交易的情況看，相比前次交易，三亞郵輪港的估值實際上出現了大幅縮水的情況。

　　2014年，中國交建收購45%的股權其出資額還是49.62億元，而如今鳳凰島投資和鈺晟投資打包拍賣出售的底價則為48億，合計股權為55%，據此計算，三亞郵輪港的股權縮水超23億元。

　　竹溪小講師到地產大亨

　　鳳凰島島主傳奇落幕

　　無論是五年前的那場經典交易，還是如今的低調出售，這個被視為旅游和投資雙地標的鳳凰島項目始終繞不開它的最初投資人和實際控制人，曾憲云。

　　在鳳凰島項目中耗盡十多年心血，也在股權交易中賺得盆滿缽滿，現年64歲的曾憲元一度被稱為“鳳凰島島主”。如今，項目再被擺上拍賣平臺，市場的目光再次聚焦到了這位海南知名地產商人身上。

　　曾憲云自身的創業經歷，始終還保留著過去年代創業者奮斗的印記。早間年，曾憲云曾在自己的出生地湖北竹溪擔任一名地方教師，1993，曾憲云從大山走出來下到海南創業。

　　隨后，曾憲云先后成了海口金陽實業和海南天人房地產公司。經過幾年的資本積累后，曾憲云通過成立人工降解塑料公司，開始一手地產一手實業，搭建自己的商業大廈。

　　2001年，曾憲云以天人系資本正式進軍資本市場，并吃下羅牛山旗下海口食品30%的股權。彼時，市場以為曾憲云將會借助借殼上市融資。不過，隨著鳳凰島項目的出現，曾憲云放棄了上市這條路。

　　2002年，曾憲云以700萬元收購三亞眾城國際，并將其更名為三亞鳳凰島發展有限公司，主要運營開發鳳凰島項目。從此，曾憲云開始了構筑自己的鳳凰島“島主”之夢。

　　公開資料顯示，曾憲云與三亞市政府簽訂的投資合同中，包括國際郵輪港、1幢國際會議中心（七星級酒店）、5幢國際養生度假中心、商務別墅會所、國際游艇俱樂部、奧運廣場公園、海上熱帶風情街7個投資項目，總投資額超過50億元。

　　在曾憲云接手鳳凰島項目后，其建設速度迅速加快。2006年，碼頭、聯檢樓和跨海大橋工程等項目主體工程都已經完成，鳳凰島上的國際郵輪港開始試停靠郵輪。

　　由于專注建設鳳凰島，曾憲云也因此成為海南當地的“風云人物”。據悉，在海南，他的名字也廣為人知。身為三亞鳳凰島創始人的曾憲云，先后獲得海南最具影響力十大經濟風云人物、海南國際旅游島十大經濟領軍人物等榮譽。

　　只不過經歷樓市降溫、環保核查風暴后，曾經奢華無比的項目價值一落千丈，也讓曾憲云18年之久的鳳凰島島主徹底夢碎。

　　而即將出售股權的鳳凰島項目到底最終會由誰來接盤，則仍是一個未知數。

責任編輯：陳志杰