作者|資本市場(chǎng)部

　　來(lái)源|野馬財(cái)經(jīng)

　　秋風(fēng)起、易水寒，房產(chǎn)企業(yè)在叫慘。

　　萬(wàn)科哭、融創(chuàng)喊，碧桂園股價(jià)已殘。

　　近日，萬(wàn)科A（000002.SZ）在深圳舉辦的秋季例會(huì)火了。不是因?yàn)闃I(yè)績(jī)有多驚人，而是在會(huì)場(chǎng)的墻壁和主屏幕上，這家房地產(chǎn)老牌企業(yè)赫然打上了“活下去”的標(biāo)語(yǔ)。

　　今年6月，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)胡志剛在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)坦言，“現(xiàn)在的形勢(shì)，只會(huì)讓能活的活好，瀕死的死掉”。

　　如今連“老大哥”萬(wàn)科都帶頭喊出了這句話(huà)，房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬真的要來(lái)了嗎？

　　萬(wàn)科帶頭行業(yè)哭聲一片

　　這并不是萬(wàn)科第一次哭慘。

　　早在今年6月底，萬(wàn)科董事局主席郁亮就曾宣布“萬(wàn)科要告別房地產(chǎn)”。在他看來(lái)，住房全面短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房?jī)r(jià)告別單邊快速上漲時(shí)代。之后，房地產(chǎn)“唱衰合唱團(tuán)”成員越來(lái)越多。

　　當(dāng)時(shí)，郁亮憂(yōu)心忡忡地說(shuō)，“十年后萬(wàn)科還是房地產(chǎn)公司的話(huà)，應(yīng)該是比較慘的。我現(xiàn)在在琢磨，我們各地的公司把‘地產(chǎn)’這幾個(gè)字去掉。萬(wàn)科是美好生活的服務(wù)商。”

　　話(huà)音剛落，萬(wàn)科深圳分公司便更名為“深圳萬(wàn)科發(fā)展有限公司”，去掉了“房地產(chǎn)”的字樣。郁亮希望人們?cè)谖磥?lái)想到萬(wàn)科的時(shí)候，想到的應(yīng)該是美好生活，而不是幾棟房子。

　　對(duì)未來(lái)抱有美好憧憬的同時(shí)，郁亮對(duì)現(xiàn)實(shí)的危機(jī)也感到焦慮不安。

　　在9月11日萬(wàn)科南方區(qū)域月度例會(huì)上，郁亮就喊出，“萬(wàn)科要做的第一件事情，就是進(jìn)行戰(zhàn)略檢討，以‘活下去’為最終目標(biāo)”。

　　其實(shí)，不止萬(wàn)科，自2018年以來(lái)，包括中國(guó)恒大（3333.HK）、融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）、碧桂園（2007.HK）在內(nèi)的房地產(chǎn)公司都已經(jīng)開(kāi)始發(fā)出預(yù)警。

　　“春江水暖鴨先知”，最早感受到水溫變冷的或許是中國(guó)首富許家印。

　　今年3月，恒大董事局主席許家印在公司2017年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，到2020年底，恒大負(fù)債率下降到同行中低水平，未來(lái)三年恒大的土地支出會(huì)逐步減少。

　　與此同時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌就公開(kāi)表示，“如果房地產(chǎn)都做不好，就沒(méi)有錢(qián)，更別說(shuō)投資其它了”。在融創(chuàng)9月初舉辦的中期業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上，孫宏斌更是直言短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)放松，且購(gòu)買(mǎi)預(yù)期仍將變化，因此融創(chuàng)要“腳踏實(shí)地，這幾年安全放在第一位”。

　　碧桂園也不例外。據(jù)格隆匯報(bào)道，在碧桂園近日多個(gè)運(yùn)營(yíng)中心舉行的視像會(huì)議上，碧桂園主席楊國(guó)強(qiáng)提出，為了加強(qiáng)有效供貸，考慮把銷(xiāo)售率不佳及正負(fù)零為負(fù)的項(xiàng)目（即還未進(jìn)行地面工程者）停工。

　　大佬們?cè)陬A(yù)警的同時(shí)，敏感的資本市場(chǎng)早已感受到了房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的不佳。

　　東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)顯示，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)曾于今年1月摸到5829.84的高點(diǎn)，隨后便不斷下跌。截至9月28日收盤(pán)，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)報(bào)收于3683.85點(diǎn)，今年以來(lái)跌幅達(dá)到24.73%。

　　具體來(lái)看，“萬(wàn)融碧恒”四家房地產(chǎn)龍頭公司的股價(jià)都面臨不同程度的下跌。

　　在2018年以來(lái)，萬(wàn)科跌幅為21.76%、融創(chuàng)跌幅25.50%、碧桂園跌幅33.76%。其中，恒大跌幅最小，為18.55%。這或與恒大“護(hù)盤(pán)心切”有關(guān)。此前，恒大曾多次回購(gòu)自家股票，僅7月就耗資超過(guò)30億港元用以回購(gòu)。

　　葉落而知秋冬將至

　　與股價(jià)下跌類(lèi)似的是，大佬們過(guò)去高昂情緒的逐漸回落。“葉落而知秋將至”，樓市凜冬將至的背后是他們對(duì)融資、負(fù)債、銷(xiāo)售、回款數(shù)座大山壓頂?shù)慕箲]。

　　最明顯、最直觀的現(xiàn)象便是住宅成交量下降、房?jī)r(jià)下跌。自中秋小長(zhǎng)假以來(lái)，就不斷有消息曝出樓盤(pán)“降價(jià)大甩賣(mài)”的消息。先是9月初，恒大傳來(lái)消息將啟動(dòng)全國(guó)樓盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)，推出國(guó)內(nèi)全部樓盤(pán)8.9折，最低可至7.4折（如果將全部?jī)?yōu)惠進(jìn)行疊加）。

　　而后萬(wàn)科緊跟腳步，9月26日有媒體報(bào)道稱(chēng)，廈門(mén)“首開(kāi)萬(wàn)科白鷺郡”推出特價(jià)別墅，89-110平米的聯(lián)排別墅，原價(jià)500萬(wàn)，現(xiàn)一口價(jià)278萬(wàn)，“五折大甩賣(mài)”震動(dòng)了整個(gè)鷺島。

　　重壓之下，郁亮在9月份上述例會(huì)上更是下了鐵令，“6300億元的回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點(diǎn)、基礎(chǔ)和保障，如果回款目標(biāo)沒(méi)有達(dá)成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停，因?yàn)檫@說(shuō)明我們沒(méi)有任何資格和能力做下去。”

　　對(duì)于銷(xiāo)售狀況及對(duì)行業(yè)的判斷，野馬財(cái)經(jīng)（微信公號(hào)：ymcj8686）與萬(wàn)科取得了聯(lián)系，對(duì)方表示一切以公告為準(zhǔn)。

　　前不久，上海中原研究院發(fā)布了一組數(shù)據(jù)顯示，今年中秋假期上海新建商品房住宅成交僅3.4萬(wàn)平方米，同比下降34.6%，創(chuàng)五年新低。二手房?jī)r(jià)格指數(shù)更是連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌。

　　房地產(chǎn)價(jià)格下跌、銷(xiāo)售量下降的背后，無(wú)不折射出房地產(chǎn)巨頭們對(duì)加快資金回籠的迫切。

　　巨頭們對(duì)于資金的渴求，自2017年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策愈發(fā)趨嚴(yán)之后變得日趨突出。融資成本高、融資渠道大幅收縮已經(jīng)成為碧萬(wàn)恒等房地產(chǎn)巨頭們當(dāng)前的心頭病。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1月至8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金106682億元。其中，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資和個(gè)人按揭貸款均同比下降。與之形成對(duì)比的是，房企自籌資金34959億元，增長(zhǎng)11.2%；定金及預(yù)收款35447億元，增長(zhǎng)15.1%。

　　這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自籌資金、賣(mài)房定金及預(yù)收款的內(nèi)部造血能力依賴(lài)越來(lái)越強(qiáng)。

　　然而，2018年9月下旬，一則“商品房預(yù)售制取消”的傳聞幾乎讓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)感到無(wú)比緊張。

　　一直以來(lái)，預(yù)售項(xiàng)目，也就是俗稱(chēng)的“賣(mài)樓花”是房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的重要組成。新城控股（601155.SH）高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷發(fā)布文章指出，沒(méi)有了預(yù)售資金，房企很可能將減少大約33%的資金來(lái)源，并對(duì)樓市住房供應(yīng)等產(chǎn)生連帶影響。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向野馬財(cái)經(jīng)（微信公號(hào)：ymcj8686）解釋?zhuān)巴ㄟ^(guò)預(yù)售制度的變革，資金弱的房企是無(wú)法進(jìn)行開(kāi)發(fā)投資的，將對(duì)相關(guān)企業(yè)形成較大約束。”

　　花式突圍各顯神通？

　　除了直指房企資金鏈的“取消預(yù)售制”傳聞外，6月出現(xiàn)的棚改收緊傳聞，以及高懸未落的“房產(chǎn)稅之靴”，也都使得房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越謹(jǐn)慎，越來(lái)越急于找到出路伺機(jī)突圍。

　　何去何從？

　　2018年9月26日，萬(wàn)科以13億元將北京海南航空大廈收入囊中。

　　一邊哭喊著要“活下去”，一邊斥巨資購(gòu)入地產(chǎn)項(xiàng)目，這看似自相矛盾的動(dòng)作背后，實(shí)則為北京萬(wàn)科“曼哈頓計(jì)劃”的延伸。

　　“曼哈頓計(jì)劃”又稱(chēng)“存量改造計(jì)劃”，于2015年推出，旨在通過(guò)對(duì)存量地產(chǎn)進(jìn)行改造升級(jí)，尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。3年來(lái)，北京萬(wàn)科已經(jīng)主導(dǎo)進(jìn)行了西單商場(chǎng)、望京國(guó)際商業(yè)中心、通州萬(wàn)科大都會(huì)等項(xiàng)目的改造。

　　有著十余年房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的金先生向野馬財(cái)經(jīng)（微信公號(hào)：ymcj8686）分析，“萬(wàn)科的存量房改造基本都是商業(yè)地產(chǎn)，這是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要方向。”

　　此番收購(gòu)北京海航大廈，均價(jià)約為3.3萬(wàn)元/平方米，而周邊商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)大都在4至5萬(wàn)元/平方米，甚至更高。

　　“不久前炒得火熱的住宅租賃、長(zhǎng)租實(shí)際上也是存量博弈。當(dāng)然住宅地產(chǎn)與商用地產(chǎn)改造各有利弊”，金先生補(bǔ)充道。

　　除了萬(wàn)科，2018年3月，融創(chuàng)也與盛煦地產(chǎn)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同發(fā)起國(guó)內(nèi)首只存量資產(chǎn)并購(gòu)基金，涉水商業(yè)地產(chǎn)存量房市場(chǎng)；至于長(zhǎng)租，更是吸引了招商蛇口（001979.SZ）、保利地產(chǎn)（600048.SH）、金地集團(tuán)（600383.SH）、龍湖集團(tuán)（0960.HK）一系列巨頭。

　　如果說(shuō)盤(pán)活存量尚屬于房地產(chǎn)行業(yè)體系內(nèi)的調(diào)整，那么押注新能源汽車(chē)，則是更加大膽的嘗試。

　　野馬財(cái)經(jīng)（微信公號(hào)：ymcj8686）發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，龍頭房企動(dòng)輒幾十甚至幾百億元砸向新能源汽車(chē)領(lǐng)域。

　　寶能將觀致汽車(chē)51%股權(quán)收入囊中，并用不到兩年時(shí)間完成汽車(chē)全產(chǎn)業(yè)鏈布局；華夏幸福（600340.SH）董事長(zhǎng)王文學(xué)通過(guò)旗下知合出行，拿下合眾汽車(chē)控股股東位置，知合出行還投資了汽車(chē)租賃、自動(dòng)駕駛等領(lǐng)域一系列公司。

　　碧桂園則另辟蹊徑，試圖通過(guò)順德新能源汽車(chē)小鎮(zhèn)的建設(shè)，吸引汽車(chē)創(chuàng)新企業(yè)入駐，以此分享行業(yè)紅利。綠地控股也曾斥資15.5億元入股潤(rùn)東汽車(chē)，不過(guò)不足一年便抽身退出。

　　除此之外，剛剛頂著“A股新能源整車(chē)第一股”上市的北汽藍(lán)谷（維權(quán)）（600733.SH），復(fù)雜的股權(quán)迷宮背后，還暗藏著泛海控股（000046.SZ）、榮盛發(fā)展（002146.SZ）、綠地控股（600606.SH）諸多地產(chǎn)企業(yè)。

　　房地產(chǎn)大佬們對(duì)于汽車(chē)如此熱愛(ài)，汽車(chē)行業(yè)分析師鐘師向野馬財(cái)經(jīng)（微信公號(hào)：ymcj8686）分析，作為大宗生活消費(fèi)品，房產(chǎn)、汽車(chē)都具有規(guī)模大，利潤(rùn)高的特點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)最輝煌的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，汽車(chē)業(yè)雖增速趨緩，卻一直有提升的空間。因此對(duì)于房地產(chǎn)巨頭企業(yè)來(lái)說(shuō)，“腳踏兩只船”是很符合投資安全的邏輯。

　　更有意思的是，和萬(wàn)科一樣，忙著戰(zhàn)略突圍的同時(shí)，龍湖、保利等企業(yè)也在今年進(jìn)行了“去地產(chǎn)化”的更名。

　　存量博弈、押注新能源．．．．．．對(duì)身處行業(yè)微妙時(shí)刻的房地產(chǎn)巨頭而言，哪條才是正確的突圍之路，或許只有時(shí)間知道答案。

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責(zé)任編輯：張恒星 SF142