低潮買地策略

　　《21世紀》：目前公司已有土地儲備為900萬平方米，今年計劃會增加投入多少？目前土地市場疲軟，公司會不會利用這個時機加速儲備？

　　林少斌：去年我們投入60億增加土地儲備，我們今年的目標是在市場價格合適時買到更多的地。

　　最近我們在談一些大項目，政府把預期地價也都降下來。相對現在一年的開發量來說，我們的儲備量是比較從容的，我們一年開發量或者不算多，但把項目做精做好，則會有比較高的毛利率。

　　今年我們有信心增加土地儲備，因為低潮的時候是增加土地儲備的好時機，一定是低潮買地高潮賣樓最好。但不可能完全做到，低潮也得賣樓，高潮也會買地。

　　《21世紀》：今年招商地產的資金情況怎么樣？需要大股東的繼續支持么？

　　林少斌：今年我們的資金比較充裕，總投入大約是100億元，再融資的80億中26億用于增加蛇口的土地儲備，其他的50多個億都是有投向的，銷售回款可以繼續用于土地儲備和部分項目的開發投入。

　　大股東也會根據資金的需求，給予支持，但是我們的想法主要還是通過銷售回款、市場融資、銀行貸款，甚至是外資銀行的貸款來解決我們的資金需求。最近因為外資貸款的利息比較低，并且人民幣是升值的，所以我們傾向于直接的銀行貸款，增加美元貸款。我們目前跟銀行拿的信用額度是200億元，其實夠用，并且付正常的利息。

　　《21世紀》：大股東在土地方面的支持是怎么樣的情況？

　　林少斌：大股東的土地主要在蛇口這個區域內，蛇口一年的市場消化量是有限的，因此，注入時機和數量都跟開發節奏要匹配。如果一次性過多注入，造成開發時間過長，不但要占用公司大量的資金，還會有閑置的風險，所以我們不會一次性購入過多的土地。這次增發80億中26億是購買大股東的土地，加上去年的23億，兩年之內就50億，已經足夠規模了。

　　招商局集團也在形成帶動地產發展的產業鏈方式。招商局有大量的碼頭、倉儲，在蛇口早期的一些碼頭、倉儲用地，已經獲得深圳市政府的支持，可以根據規劃逐步作為商業開發，空間很大；在其他城市，隨著整個城市的產業升級或者是經濟社會的發展，同樣有類似的機會。

　　《21世紀》：年內會繼續資產注入么？

　　林少斌：不可能，80億再融資如果在年內完成，然后最快2009年才能夠再考慮融資。

　　《21世紀》：是否考慮其他融資方式？

　　林少斌：再融資包括股權融資和債務融資，企業債也算再融資，但只能夠一年一次。

　　我們正在研究融資創新。比如去年，以租賃物業的現金流作為擔保的10億元信托，是我們做的一個低成本的融資產品，融資成本低于銀行貸款利息。這種融資產品的審批程序相對比較簡單。我們會結合公司的特點，拓寬公司的融資渠道。

　　基本面并沒有受傷

　　《21世紀》：現在地產股的調整不止是腰斬了。整個行業在宏觀調控之下是不是基本面出現了問題，是暫時的還是持續性的問題？

　　林少斌：我覺得基本面很好。從上市公司的業績、土地儲備、土地成本，以及未來的發展來看，我們比較關注的大型企業基本面都不錯。

　　但股價還要看市場的心態。比如我們去年業績增長超過80%，今年也能夠保持很好的增長，但是市場市盈率最高時有60倍，將十年后的增長預期都體現在股價上，這是非理性的。去年那一輪瘋漲是市場不健康的表現，有泡沫。香港的股市長期在12倍-18倍PE之間徘徊。

　　現在是一種理性的回歸。現在我們公司股價市盈率是二十七八倍，我認為是合理的。