本報記者　徐廣蓉

　　2008年開年，深圳豪宅市場除了降價的第五園以及新推出的曦城第二期外，整個1月份深圳整體別墅市場在高價及春節等影響下，成交量幾乎交了白卷。

　　而高價房市場則繼續維持有價無市的低迷不振。

　　萎靡不振

　　“深圳是本次房地產市場調整的重災區，因此觀察深圳市場的表現具有特殊的意義。”世聯地產人士表示。

　　2008年深圳別墅一手市場價格基本沒有調整，依然保持高價，整體別墅市場在高價及春節等影響下，成交量萎靡，僅有萬科第五園價格下調約5%，一定程度上促進了該月16套的成交；但是除第五園、曦城兩個項目外，其他項目均無成交。

　　二手市場也持續低迷。受政策影響，2008年1月份豪宅三級市場成交持續萎縮，放盤及成交量均低迷。深圳各片區豪宅放盤共266套，共成交30套，成交率約為11.27%，主要是羅湖區的百仕達成交12套拉升了整體銷量。

　　2007年7、8、9三個月，關外別墅產品相繼入市，一定程度上拉動了成交量的上升，但是其他別墅產品均未呈現集中銷售情況。從2007年11月份開始，該月銀行停止了新增貸款額度的發放，前期相繼出臺的政策也在11月份進一步發揮調控效果，成交量大幅下降，與10月份相比，成交量下降了將近60%。各片區豪宅放盤共761套，共成交32套，成交率約為4.2%。關內別墅產品基本無成交。不僅成交比率下降，而且成交價格也開始呈現下滑趨勢。此萎靡情緒一直延展到2008年。

　　購房者以自住為主

　　“目前不會考慮投資，看看政策發展再說，現在買房主要是想自己居住。”周先生剛剛購買了位于深圳市南山區一套每平方米超過17000元的高檔住宅，他對自己購買高檔住宅的理由是自住、方便、配套齊全。另一位鐘小姐也選擇了這個小區，“我看中這里不是為了投資，現在這個時機不適合投資。”　

　　根據世聯地產的研究報告顯示，目前深圳豪宅市場的成交客戶基本以自住客戶為主，投資客逐漸退出市場；2007年11月開始三級市場價格出現小幅下跌現象，使得客戶對價格下跌的預期更具信心，觀望情緒更加濃厚。

　　“第二套住房首付四成，導致投資型客戶從房地產投資轉向股票、基金等金融投資，”世聯地產一位分析師說，“購房客戶對居住舒適性和戶型的實用性關注較高。客戶主要關注關內豪宅樓盤，普遍認同關內物業在區位、交通、配套以及未來升值潛力等方面的優勢。”

　　成交量略企穩　房價未止跌

　　2月初，深圳市國土房產局網站房源成交公示系統顯示，全市目前一手住宅待售房源尚有50922套，共計527萬平方米。與去年全年僅銷售一手住宅50598套相比，即使從目前開始開發商不再推出新盤，全市余下的待售房源也足夠銷售一年。　

　　市場供應量較大，但是需求不旺，顯示出市場仍然有下調的空間。

　　不過，1月份的部分數據顯示，成交量下跌之勢正在趨緩。

　　聯合證券行業分析師認為，雖然深圳房地產市場尚未走出觀望，但在剛性需求的支持下，交易量已明顯止跌。此外，開發商定價策略的調整和新房開盤價格的走低，或許是交易量沒有繼續下滑的重要因素。

　　深圳一手商品住宅的交易量下滑，始自2007年8月，當月僅成交39萬平方米，約為上月交易量的75%。2007年10月交易量創下地量，當月成交面積僅15萬平方米，為2007年上半年月平均成交面積的27%。隨后11月和12月分別為18萬平方米和19萬平方米。2008年1月成交面積將回升到22萬平方米左右。

　　交易價格方面，聯合證券以深圳國土資源和房產管理局公布的月成交金額除以月成交面積計算全樣本平均房價，在10月達到17350元／平方米的最高均價之后出現環比下降，其中12月比去年10月均價下降9.82%，而今年1月份前26日的成交均價比10月份下降15.91%。也即是說，交易價格尚沒有出現止跌的跡象。