來源：風財訊

　　11月17日上坤地產（06900.HK）正式在港敲鐘。

　　集合競價后以2.28港元平開，公司市值45.60億港元。

　　上坤地產發行價定在2.28港元，處于招股價區間（1.7港元-2.5港元）的偏上位置。按發售價計算，未行使超額股權配售，則預計募資約10.64億港元。

　　此次上坤地產全球發售5億股，其中香港發售5000萬股，國際發售4.5億股，另有15%超額配股權。

　　今年上市的港龍中國、金輝控股、匯景控股等房企上市破發，在地產股估值低壓的行情下，上坤的上市表現屬平穩。

　　和上坤地產體量相當的房企，不少還未上市。而在同量級的港股上市房企中，上坤地產的市盈率TTM為18.58倍，相對更高。如景瑞控股（HK01862）、力高集團（HK01622），市盈率TTM分別為2.89倍及8.67倍。

　　該股水平也高于內房股平均市盈率（6.56倍），直逼相似量級的A股房企（如大名城TTM市盈率19.91倍）。

　　后飽和市場 珍惜“多倍速”企業

　　上坤地產2010年成立，10年時間成功上市，且上市表現趨穩，首先得益于公司的成長速度。

　　10年間，上坤完成了從0挺進百強的過程。2019年銷售金額220.7億元，回款也突破百億，在全國房企操盤銷額榜排名第90位。

　　和各梯隊房企對比，上坤地產的“逆市增長”能力突出。

　　招股書顯示，上坤地產2017年、2018年、2019年的營收分別為12.01億元、68.47億元及75.35億元，復合年增長率為150.5%。

　　2017年、2018年及2019年，上坤地產的溢利分別為0.35億元、6.73億元及6.77億元，復合年增長率為342.3%。

　　根據機構統計，百強房企過去三年的復合增長率平均在30%左右。在增長最快的TOP30-TOP50房企梯隊中，近三年的復合增長率在50%左右。

　　而TOP100門檻的房企，由于馬太效應分化加劇，2016-2019年銷售金額同比增速連續下滑。

　　站在TOP90-100的門檻位，上坤地產的“多倍速”成長，在當前的百強房企中，可謂特色鮮明。

　　今年一季度，受疫情影響百強房企各梯隊銷售金額，均同比降低。上坤地產前4個月實現收入11.49億元、實現溢利1.58億元，同比也有所放緩，不過幅度在百強內較為平緩，體現出一定抗風險力。

　　據風財訊統計，在房地產行業16萬億（2019年銷售規模）規模的大市場中，突破了2000億的依然只有約11家房企，千億房企約16家，千億以上依然還有空位。

　　然而伴隨地產行業的天花板出現，資本預期減弱，處于“后飽和”狀態，這些“空位”依然只有少數高成長性、強穩定性房企，可能占據。

　　因而目前的房地產行情下，這類高成長力企業，值得關注。因為有規模和盈利支撐的這類地產股，才有估值增長的可能。

　　在此同時，上坤地產的凈負債從2018年的325.9%降至今年4月的73.8%，現金短債比為1.4倍。若能持續保持財務穩定、優化融資結構，估值增長穩定性或進一步提高。

　　上坤未來估值 觀察兩個“拉升點”

　　上市后，上坤地產的估值拉升空間，一部分來自規模增長，一部分則來自于布局的預期。

　　中銀國際指出，房地產的銷售、投資、景氣度持續下行，然而近一年，行業融資在持續收緊后，已經出現邊際好轉。

　　這是龍頭及高成長房企的機會，這類企業基本面堅實，快回款、高周轉、融資渠道多元的企業，2019-2021年業績鎖定性較強。尤其值得關注長三角、粵港澳等區域題材的爆發機會。

　　上坤地產的布局踩對了2個主要的機會區域——長三角和珠三角。

　　截至2020年7月底，上坤地產已布局8省14個城市，總土地儲備約410萬平方米，其中70%位于長三角經濟區。

　　這是一個市場容量足夠大的區域。

　　數據顯示，2019年長三角商品房銷售額總計4.26億元，占全國比重約26.7%。容量非常大且市場需求多樣化。

　　起家上海、扎根長三角，讓上坤地產取得了一定成長性和利潤的優勢。今年前4月上坤地產實現毛利率51.6%，處于行業較高水位。

　　據了解，上坤的布局戰略為“3+X”（即依托上海，做透長三角、進入珠三角，培育布局長江中游、中原，機會突破山東半島及成渝城市群，圍繞城市群內重點都市圈進行布局）。

　　除了外拓中部核心經濟區，布局了超22%的土地。珠三角則是上坤地產新發力的又一大重點區域。

　　截至7月底，公司通過招拍掛和收并購在珠三角獲取了22.8萬平土儲，先后在佛山高明、順德、丹灶，東莞等地拿地。計劃未來五年內在珠三角建立公司“第二總部”。

　　“長三角和珠三角兩個城市群，發展邏輯的本質不同，但兩大區域是目前房地產市場成長速度最快的市場，誕生了華發、奧園、美的、上坤等高成長房企。”

　　中銀國際指出，在長三角完成了“規模的快速突破”，然后在大灣區實現布局戰略，培養資源化和慢周轉的能力，這對成長性房企有好處，是保持企業生命活力，實現彎道超車的前提。

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