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　　來源：每日財報評論

　　原標題：龍湖集團：靠“隱藏”負債拿出亮眼成績單 

　　龍湖集團在運用非控股權“隱藏”負債，心機不可謂不深

　　出品 | 每日財報

　　作者 | 何嬙

　　日前龍湖集團發布2019年全年業績公告。報告顯示，2019年營業收入1510.3億元，同比增長30.4%，實現毛利潤508億元，核心凈利潤155.5億元，同比分別增長28.5%和21%。負債方面，龍湖債務結構基本維持穩定，長期債務占據更高比重，長短債務比為8.4；綜合借貸總額為1460億元，現金短債比為4.38，充足的現金流可完全覆蓋全部利息支出。

　　房企“優等生”能夠交出這樣一份成績單自然是情理之中的事情，但是，據克爾瑞研究中心發布的《2019年中國房企銷售榜TOP200》，龍湖集團排名第11，下降一位，跌出了TOP10，卻是意料之外的事情。

　　增速放緩 利潤下滑

　　根據財報顯示，2019年龍湖集團營業收入1510.3億元，同比增長30.4%，縱向來看，利潤雖然增長，但是橫向比較龍湖集團盈利能力，其下滑趨勢也在年報的數字中有所體現。

　　《每日財報》注意到，2019年，龍湖集團的營業額為1510.3億元，同比增長30.4%；歸屬于股東的凈利潤為183.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響后的核心凈利潤155.5億元，同比增長21.0%。

　　而在2018年，龍湖集團的營業額為1158.0億元，同比增長60.7%，歸屬于股東的凈利潤為162.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響后之核心凈利潤為128.5億元，同比增長31.5%，增速分別高出2019年30.3個百分點及10.5個百分點。同期，其凈利潤率為18.1%，同樣較2019年的17.6%高出0.5個百分點。

　　在新冠肺炎疫情的影響下，龍湖今年的新開商場數量也受到沖擊，2月份的關店數量接近8成。業績說明會中，龍湖方面表示，2020年公司計劃新開9家商場，年底前開業商場數達到48家，而此前龍湖規劃的開業數量為50家。

　　在租金收入方面，根據某業內人士的測算，今年1月至3月期間，龍湖曾對旗下商場商戶給予免租及租金減半的政策優惠，若按去年龍湖商場所貢獻的47.48億元租金收入計算，疫情或已為龍湖帶來超4億元的租金損失。

　　2019年，龍湖地產開發營業額1407億元，較上年增長29.5%；2019年毛利率為 32.1%；核心權益利潤率10.3%，較上年的11.1%還有下降。

　　另外，2020年的前兩個月，龍湖集團的合同銷售額為171.1億元，同比下降31%，合同銷售面積104.00萬平方米，同比下降36.16%。2月份，龍湖集團的合同銷售額為70億元，同比下降29.86%；合同銷售面積為43.4萬平方米，同比下降35.32%，業績表現繼續下滑。

　　迅速擴張 風險增加

　　自2016年起，龍湖集團就在商業項目方面不斷加碼。先是提出了“要在2020年實現50億元的租金收入”，此后又將目標升至“開業40座商場，租金收入達成60億”。2018年5月，龍湖進一步將2020年開業商場的目標提升至50座。截至去年末，隨著成都龍湖濱江天街的開業，龍湖目前累計已開業的商場數達39個，建面超過377萬平方米。

　　按照龍湖的規劃，公司每年銷售回款的10%以內資金均將投入到商業運營中，而在開業速度上，到2024年，商業項目要開到100家，2029年開業到300家，平均每年新開10家商場。

　　值得注意的是，若按照每年10%銷售回款的投入計算，自2011年至2019年的9年間，龍湖在商業領域的投入額度已達830億元。同期，龍湖在投資物業的公允值增加了1228億元，也就是說，若除去公允值變動的影響，龍湖投資物業的大多數資金都來自其自身的銷售回款。

　　不過，擴張過快也意味著風險即來。2016年新商業目標銷售額快速增長，銷售回款大幅增加，正是由于源源不斷的銷售回款及其投入，龍湖集團的商業版圖才得以加速擴張。

　　然而，當前樓市整體調控尚未放松，疫情的影響也未消散，若龍湖的銷售增速繼續下降，而商業地產項目的快速擴張需要大量資金，并且盈利周期長、回本慢的問題，龍湖集團在商業領域的快速擴張就將面臨資金壓力，若處理不當，甚至會導致公司資本回報率的下降。

　　負債率低 另有隱情

　　2019年，龍湖集團發債總額約102.1億元。其中，包括42億元公司債和8.5億美元優先票據，平均利率4.24%，平均期限6.8年。2019年，龍湖發行的公司債及海外債期限鎖定在5-10年之間，兩筆5年期，兩筆7年期，及一筆10年期。截止2020年1月，龍湖集團已經用完15億美元的債券發行額度。

　　結合存量債務來看，《每日財報》發現龍湖集團更偏愛發行長債。2016年、2018年，龍湖均發行過10年期長債，利率分別為3.75%和4.5%；2018年發行的四筆公司債期限全部為5年。

　　在龍湖集團剛剛交出的這份漂亮的成績單中最詭異的一點是，2015年-2019年，龍湖集團資產負債率在逐年上升，已由之前的66.07%升至74.45%。期內，其凈負債率卻始終保持低位，且還在整體走低，相應由2015年的54.6%降至2019年的51%。

　　再進一步分析就會發現，2015年后龍湖集團在運用非控股權益做大規模。同期內，上市公司非控股權益在權益總額中占比在持續上升，已由2015年的11.75%升至2019年的43.63%。

　　所以，不難得出這樣一個結論，龍湖集團在運用非控股權“隱藏”負債，心機不可謂不深。

　　龍湖集團主席吳亞軍曾說過一句話，“真正優秀的企業，順流逆流都一樣有直面的勇氣和超越平均的能力。超越平均的能力，才是解決問題的關鍵。當然前提是，別犯原則性錯誤。”那么，龍湖集團真的做到了嗎？

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責任編輯：陳悠然 SF104