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　　原標(biāo)題：世茂房地產(chǎn)：為并購(gòu)做好準(zhǔn)備 上調(diào)至買(mǎi)入評(píng)級(jí) 目標(biāo)價(jià)31.55 港元 來(lái)源：格隆匯

　　機(jī)構(gòu)：招商銀行

　　目標(biāo)價(jià)：31.55 港元

　　世茂今年1月配股46億港元，籌集足夠彈藥以應(yīng)付未來(lái)挑戰(zhàn)。在疫情困擾下，我 們調(diào)低對(duì)公司的收入預(yù)測(cè)及毛利率假設(shè)，并上調(diào)行政開(kāi)支預(yù)測(cè)。我們下調(diào) 2019-21 年盈利預(yù)測(cè) 8.7%、7.2%及 4.6%，但將 2020 年底每股資產(chǎn)凈值預(yù)測(cè)由 40.92 港元上調(diào)至 45.06港元。目標(biāo)價(jià)上調(diào)至 31.55港元，評(píng)級(jí)調(diào)整至‘買(mǎi)入’。

　　配股 46億港元。世茂于 2020年 1月以先舊后新方式配售 1.58億股，集資 46 億元，配股價(jià)為 29.58元（占擴(kuò)大后資本的 4.57%）。配股將鞏固公司的財(cái)務(wù) 狀況，有利未來(lái)并購(gòu)發(fā)展。

　　今年首兩個(gè)月銷(xiāo)售下跌 22%。2019 年合約銷(xiāo)售金額及面積分別增加 48%至 2，601 億元人民幣及 37%至 1，466 萬(wàn)平方米。業(yè)績(jī)理想主要?dú)w因于積極的并購(gòu) 方案，帶動(dòng)可售資源大幅增長(zhǎng)。不過(guò)，今年 1-2 月新冠疫情爆發(fā)阻礙了增長(zhǎng)勢(shì) 頭，今年首兩個(gè)月的合約銷(xiāo)售金額和面積分別下跌 22%至 167 億元人民幣和 23%至 96萬(wàn)平方米。一季度并非傳統(tǒng)旺季，世茂一般在每年首季度推出約 15% 可售資源。假如疫情在 3月結(jié)束，則對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售影響有限。

　　湖北省土儲(chǔ)不足 5%。世茂是中國(guó)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一。截至 2019 年 6 月 底，公司擁有 301 個(gè)項(xiàng)目，土儲(chǔ)總面積 6，407 萬(wàn)平方米，遍布全國(guó) 101 個(gè)城 市。管理層透露，公司在湖北省的土儲(chǔ)占總土儲(chǔ)不到 5%，其中僅三分之一位于武漢。武漢或湖北現(xiàn)況并未對(duì)公司造成重大影響。

　　上調(diào)至買(mǎi)入。我們相信世茂配股后的資產(chǎn)負(fù)債狀況良好，有能力應(yīng)對(duì)未來(lái)的挑 戰(zhàn)。不過(guò)，疫情損害公司收入（尤其是租金和酒店收入），因此我們分別下調(diào) 2020年及2021年的收入預(yù)測(cè)1.4%和1.7%。另外，我們調(diào)低對(duì)公司的毛利率 假設(shè)，并上調(diào)行政開(kāi)支預(yù)測(cè)。我們下調(diào) 2019-21 年盈利預(yù)測(cè) 8.7%、7.2%及 4.6%，但將 2020 年底每股資產(chǎn)凈值預(yù)測(cè)由 40.92 港元上調(diào)至 45.06 港元。目 標(biāo)價(jià)上調(diào)至 31.55港元，評(píng)級(jí)調(diào)整至‘買(mǎi)入’。