原標題：重大信號！2020年樓市走向定了！ 來源：米筐投資

來源：米筐投資

作者：老船長

每個月，國家統計局都會公布上個月份的70個大中城市房價漲幅變化數據，但很不直觀。因此，船長每個月會根據城市的漲幅，重新整理制作數據表格，更直觀地觀察房價行情變化。

12月16日，國家統計局發布了11月份的房價變化數據。與數據相比，樓市調控政策撲朔迷離的走向，更引人關注。

注：蘇州、南通、東莞等城市不在榜單之內，系國家統計局沒有將其劃入70個大中城市范圍，故無法解讀。

1、北京新房明顯上漲

先來看一下新房環比漲幅的情況。

1）相比10月份，70個城市的新房價格中有44個城市上漲（10月為50個），5個城市持平（10月為3個），21個城市下跌（10月為17個）。上漲的城市持續減少，而下跌的城市則繼續增加，新房的整體溫度還在下降。

2）在44個上漲的城市中，只有9個城市的環比漲幅超過1%，而在10月份這一數據還在15個。

3）在44個上漲的城市中，領跑者再次易主，銀川和唐山均以1.9%的環比漲幅居首。而位居第三位的，則是明顯回暖的而北京（1.7%），10月份北京的新房還在下跌。

4） 新房環比漲幅超過1%的城市還有錦州、呼和浩特、西寧、蘭州、長春、秦皇島均屬于二三線城市。

5）4個一線城市中各有冷暖，除了北京大漲1.7%之外，上海、深圳小幅上漲0.3%和0.2%，而廣州則下降0.5%。

6）相比10月份，下跌的城市擴大到21個，數量持續增加。下跌最多的城市為烏魯木齊、濟南、南昌，跌幅在0.5%之上。

7）天津、石家莊、寧波、青島、蚌埠5個城市較10月份，新房價格持平。

2、唐山二手房領漲

新房代表著增量市場的表現，而存量市場的二手房數據，更能代表真實交易的情況。11月份的二手房表現，出現了不小的變化。

1）與10月相比，70個城市的二手房價有32個上漲（10月為31個），5個持平（10月為4個），而下跌的城市縮減到33個（10月為35個）。

10月份的二手房市場，一半的城市在下跌，而11月份的數據只能說微微回暖，寒冬依舊在持續。

2）32個上漲的城市中，只有6個城市漲幅超過1%，其中唐山以1.8%的漲幅位居第一，哈爾濱上漲1.5%位居第二，而第三位則屬于一線城市深圳（1.4%）。

很明顯，深圳二手房的上漲，明顯受「豪宅稅」調整的影響。2019年11月11日起，深圳將容積率在1.0以上、建筑面積在144㎡以下的房子定為普通住宅，滿兩年可免征增值稅，「豪宅」的認定標準大幅上調。

政策出臺后，深圳的二手房市場便出現一股買賣熱潮，房東紛紛以漲價的方式來「慶祝」。可以想見，12月份的深圳二手房市場，房價上漲還會持續。

3）漲幅超過1%的城市還有沈陽、西寧、丹東。

4）4個一線城市同樣各自分化，除了深圳大漲1.4%之外，北京和廣州分別下降0.4%和0.2%，上海持平。

5）11月份下跌的城市縮減到31個，但跌幅都未超過1%。跌幅最大的三個城市為韶關、西安、青島，青島的二手房同比跌幅已經超過5%。

6）以二手房同比漲幅來看，唐山、西寧、呼和浩特、大理、南寧漲幅均超過11%位居前五。

3、深圳！深圳！

當然，很多人對國家統計局的這份數據存在一定的質疑，它對當下市場的反應并不客觀。我們不妨引用第三方統計機構的數據，來看一下真實的11月份市場，是冷還是熱？

▲圖片來源：冰山指數

1）在冰山指數提供的56個城市11月份二手房漲幅排行中，有20個城市環比上漲，2個城市持平，34個城市下跌，一多半的城市房價還在下跌。

2）20個上漲的城市中，深圳以1.6%的漲幅排在第一。受「豪宅稅」調整的影響，真實的深圳市場，已經火熱起來。

3）而深圳的火熱似乎也帶動了東莞的上漲，東莞在11月以1.1%的環比漲幅排在第三位。上周，甚至有「東莞放松限購」的消息流傳開來，但被證實是謠言。被壓抑的市場，開始按奈不住了。

3）銀川、紹興、昆明3個城市的環比漲幅也超過1%。

4）26個下跌的城市中，跌幅最大的是廊坊、中山和長沙。長沙已經成為特殊的存在。經濟實力穩居強二線，但其房價卻僅在1萬元左右，嚴格的限購政策、各種打擊炒房的手段，包括近期剛剛出臺的「開發商利潤率保持在6%-8%之間」，結結實實地把房價壓在了底部。

4、樓市轉向？

11月的樓市，最大的亮點是深圳二手房價的連續上漲，這似乎給出了一個回暖的信號。

因為深圳太特殊了，經濟特區、社會主義示范區等等高帽，已經對標世界級城市。更關鍵的是，在前兩輪火爆的中國房產市場行情中，深圳，都是那個「排頭兵」。

于是，有人就提出了「中國房地產市場又一輪行情來了」「2020年的小陽春即將到來」等口號，看似暗合歷史的車轍。

而11月至今，一個個放松限購的城市，又似乎在配合這樣的口號。

11月15日，四川天府新區發布通知，直管區招商引資企業機構員工等三類人員，購買直管區內的住房不受戶籍、社保繳納時限的限制。

11月22日，廣州調整了外地戶籍人口買房政策，在廣州市連續繳納5年內社保、個人所得稅，可以加在一起算。一定程度上，放寬了條件。

11月29日，佛山發布公告，本科以上學歷，購買首套房不受戶籍、個稅、社保限制。

12月2日，「深圳第11區」深汕特別合作區正式放松限購，居民家庭在合作區限購2套，成年單身人士（含離異）限購1套；限售5年；不計入深圳其它區限購；購買條件為深戶或社保滿5年。

12月11日起，鄭州放寬兩項、增加一項戶口遷入條件。在鄭州市中心城區持有居住證滿5年降低至滿1年、租房滿1年的外地市人員均可直接落戶。

12月11日，有消息確認，張家港限售已經取消。但第二天，取消限售的政策被取消。

12月12日，深圳市住房和建設局確認，深圳已取消去年出臺的商務公寓「只租不售」政策。

盡管這期間，長沙、黑龍江依然收緊了限購力度，盡管張家港的限售政策「一日游」，但市場給出的信號已經很明顯了，尤其是大灣區幾個重要城市，再次沖到了前頭。

而高層對這些都看在眼里，并認真地助推了一把。上周召開的中央經濟工作會議，提到房地產時稱「全面落實因城施策」，配合「房住不炒」為2020年的房地產定了調。

如果說2019年的因城施策還是一些城市的試探行為，那么2020年，「因城施策」的時代才真正到來。

「號召」發出的第二天，廣州南沙區就行動了。

廣州也確實有立即行動的必要。

▲圖片來源：冰山指數

無論是均價還是市場活躍指數，廣州從18年中之后就一路下行，已經到了要「救一救」的時間點了。

可以預見，廣州肯定不是唯一，限購放松、人才政策的大潮，才剛剛開始。那些扛不住經濟壓力的城市，似乎又找到了一個喘息的縫隙。

剛從北京的大雪中落地海南的港口大爺，脫下羽絨服說：「經濟形勢啥的我不懂，但人老了，夜里總起夜，夜壺離不開啊！」

編輯/Phoebe