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　　來源：觀點地產網

　　2017年，“李超人”攜402億港元從香港中環中心全身而退。

　　在那之前，中環中心可能只是一家企業（長實持股75%）的中環中心；在那之后，中環中心成了一大撥人的中環中心。

　　斯人已去，財團割據，站在中環皇后大道上仰望這座八角形摩天大樓，人們甚至越來越不知曉它的主人是誰。在部分投資者拆售的策略下，愈來愈多的機構開始持有中環中心的業權。

　　據港媒4月25日報道，亞洲地產董事總經理蔡志忠落實出售中環中心2205單位，面積2852呎，售價9967萬港元，折合單價34950港元/平方呎。

　　自去年下半年以來，蔡志忠將中環中心22樓分拆成十幾個單位出售，對外說法是“降低買家的購買門檻”。截止目前，22樓分拆項目已售罄，蔡志忠據此套現11億港元。

　　上述交投揭示了蔡志忠的另一層身份：資深物業投資者，即通俗的“炒房客”。與他有類似身份的人，包括盧文瑞、張順宜、陳秉志等，也參與了中環中心的交易。

　　在2017年11月1日那場香港最大規模的物業交易中，長實以402億港元將中環中心售予“中國港澳臺僑和平發展亞洲地產有限公司”。

　　當時接盤方的主要股東為中國國儲能源化工集團，以及活躍于相關工商物業市場的“磁帶大王”陳秉志、“小巴大王”馬亞木、中國港澳臺僑和平發展總會會長盧文瑞、蔡志忠、羅珠雄等。

　　但時隔三個月，2018年2月中旬，國儲能源化工因故退出交易，轉由世茂房地產主席許榮茂、金利豐集團朱李月華等接盤，據傳出資額達160億港元（實際數額不詳）。

　　最終，中環中心75%股權主要由5位大股東所擁有，并對交易所得47層寫字樓業權進行分配。其中馬亞木分得包括68、69及78樓等共13層樓，投資額約110億港元；其次分別是許榮茂9層、朱李月華7層、盧文瑞5層，陳秉志、蔡志忠、張順宜等人則持有13層。

　　數據來源：港媒報道，觀點指數整理

　　中環中心樓高346米，地上73層，是香港僅次于國際金融中心（IFC）、中環廣場、中銀大廈的高樓商廈。項目最早落成于1999年，占地10萬平方呎，樓面面積逾140萬平方呎。由于地處素有“黃金地段”之稱的皇后大道中，位置優越之余還可俯瞰維港全海景，中環中心歷來是長實的核心物業之一。

　　商廈物業優質，高達420億港元的交易對價卻是許榮茂、朱李月華們所難以全額承擔的。于是這群聰明的投資者，采用了最簡單的方式——杠桿融資。

　　這種融資舉動，從一開始就為中環中心的流轉，增添了一層投機底色。

　　早在與長實交易之初就有消息稱，買方正尋求多達九成的貸款；2018年3月，市場消息稱，長實為中環中心交易提供160.8億港元銀團貸款利率調至1.9厘；4月，彭博發文稱，中環中心買家正尋求折合320億港元的美元貸款，相當于交易對價的76%。

　　觀點地產新媒體查詢，曾有其中一位買家向港媒透露，買方聯合體與長實簽訂協議，在交易完成前不可轉售，且除了各買家保留部分自用物業，其余“暫計劃長線收租”。

　　可資本終究有逐利性，在2018年5月交易完成后，多位香港炒家迅速將中環中心相關樓層放盤。

　　據觀點地產新媒體不完全統計，過去一年內，包括盧文端、蔡志忠、張順宜、馬亞木在內參與收購中環中心的香港炒家，先后將中環中心拆售套現，此后獲利離場。據中原去年8月披露，盧文端及張順宜僅出售三層樓便套利37億港元，獲利12億港元。

　　接盤方包括禹洲地產、合生創展、國浩集團、紀惠集團等，去年7月，盧文端將58樓全層、21樓半層，以總價18億港元出售予禹洲地產相關人士，折合約5萬港元/平方呎，較2017年總購入均價（3.3萬港元/平方呎）上升約51%；今年4月，林龍安配偶郭英蘭將58樓轉售予禹洲地產，總價8.99億港元，呎價僅3.4萬港元。

　　這種看似投機的炒樓行為由數個方面的因素所致。第一是源于資金成本，有港媒披露，中環中心買家獲得的銀行短期融資，息口每半年呈幾何級跳升，洽談再融資還遇到按揭成數阻礙。上文提及長實提供的銀團貸款上調利率，也佐證了市場風向的改變。

　　第二則歸功于中環的寫字樓需求，萊坊執行董事兼估價及咨詢部主管林浩文對觀點地產新媒體表示，中環放售的寫字樓不多，大部分賣家甚至沒有意愿出售，所以中環中心有全層物業及拆細物業放售，很容易吸引資金充足的機構。

　　香港大宗物業價格的護城河是資金流動，這座城市是全世界最成熟的金融中心之一，中環辦公樓空置率2018年更是跌至1.5%。可以預見，如果中環中心繼續拆售，買家依然會紛至沓來。

　　然而如果把中環中心的交易當做一場“擊鼓傳花”的游戲，在中環物業的稀缺性面前，人人爭相購買商廈，謀取高額盈利，那誰會成為那個“受懲罰者”？

　　會是李嘉誠嗎？顯然不是。在去年5月的長實業績會上，“不賺最后一個銅板”的李嘉誠，回應股東提及的“中環中心買家拆售呎價在5-6萬”時笑稱，要（學會）滿足，這個世界才是最好的。

　　實際上，長實從2016年起頻頻傳出轉讓中環中心，和郵儲銀行、亞騰資產管理、越秀、工銀等都傳過緋聞，價格從300億港元升至402億港元，最終收益多達145億港元。套現的長實已戰略轉移，李嘉誠透露，用這些錢去投資其它國家、地區，收入可以高一倍。

　　對于中環中心現階段的新入局者們，或許就面臨挑戰了。

　　觀點地產新媒體了解，長實2017年出售中環中心時，香港中區寫字樓處于上升通道并屢創新高。而據戴德梁行數據，2019年一季度，中環超甲級寫字樓租金按季度回落0.4%，為2014年第3季度以來首次下跌，反映租金或將見頂。

　　在接盤中環中心的買家中，許榮茂、朱李月華均對外聲稱不會出售項目，卻也受到市場質疑。今年1月，金利豐金融與朱李月華就中環物業訂立租賃協議，總金額1.09億港元，類似關聯交易并不鮮見，被港媒質疑是“朱太關聯公司托中環中心租金”。

　　一位在中環中心上班的人士曾對觀點地產新媒體指，中環中心租金上漲、拆售等現象，讓部分原本想進駐的企業卻步。這種說法未得到中環中心證實。去年一季度，高盛曾從中環中心搬至銅鑼灣利園3期。

　　即便是拆售，也不免被質疑。林浩文對觀點地產新媒體指，中環中心二十多層的寫字樓不擁有海景，因而單價會降低。

　　但跡象顯示，蔡志忠去年起拆售的22層不同單位，原先預期意向呎價4.7-4.8萬港元，較收購均價上浮42%以上，剩余單位可能還加價3%-5%；而去年8月成交呎價4.36萬港元，至今年4月呎價降至3.5-3.6萬港元。

　　或許只有當鼓聲停止時，才會知道“花”傳到了誰手上。

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責任編輯：馬婕