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來源:REITs行業研究
作者丨RCREIT(REITs研究中心)
近日,全國首單多城市購物中心組合CMBS“渤海匯金-云城投銀泰城資產支持專項計劃”成功發行,發行總規模33億元,該項目由云南城投置業作為項目發起人和原始權益人,云南城投集團系增信擔保主體,渤海匯金資管作為計劃管理人和主承銷商。
該項目是云城投置業首次將其核心資產“銀泰城”商業購物中心品牌引入資產證券化領域,希望與投資人共同分享“新零售”時代下的實體購物中心的風險收益。在海外市場,單一物業抵押CMBS占比并不高,抵押資產的分散化亦可為國內CMBS發展的趨勢。
▌項目亮點:云城投置業旗下的戰略資產—中國長三角經濟圈的優質商業物業“銀泰城”組合
1、云城投置業的商業板塊的核心品牌資產
本次項目是云城投置業首次將其核心資產——“銀泰城”商業購物中心品牌引入資產證券化領域,希望借此項目與投資人共同分享“新零售”時代下的實體購物中心的風險收益。
2、中國長三角經濟圈的優質商業物業
本項目標的物業是:杭州西溪銀泰城、寧波奉化銀泰城以及浙江臺州銀泰城。標的資產均為長三角經濟圈內的經濟強市。作為各自城市的重要商業品牌,優質的城市經濟為資產的價值安全與提升奠定基礎。
3、城市地域分散化的資產組合
本次項目的標的物業分別物業杭州市(西溪新區)、寧波市(奉化區)、臺州市,分散化的資產組合,有利于總體現金流穩定,一定程度上增加資產池的總體安全。
4、低抵押率保障安全
根據戴德梁行的評估報告,本項目的標的資產組合的評估值為55億元左右,優先級合計抵押率約62.26%左右,能夠對優先級證券形成有效保障。
5、EBITDA的超額覆蓋
存續期間EBITDA對優先A級證券預期收益具備一定覆蓋倍數,充分地保護優先A級證券的預期本息償付。
6、完善的外部增信措施,致力于保證投資人的利益
本項目設定了完善的外部增信措施。云城投集團(AAA)為云城投置業的差額補足義務、流動性支持義務、優先收購權下的義務提供不可撤銷地連帶責任擔保。
1項目概況
2018年4月16日,云南城投發布公告,擬以公司下屬控股子公司杭州西溪銀盛置地有限公司(下稱“杭州西溪”)、臺州銀泰商業有限公司(下稱“臺州銀泰”)、寧波市奉化銀泰城商業經營管理有限公司(下稱“寧波奉化銀泰”)各自所持購物中心作為底層資產,采用資產證券化的方式向上海證券交易所申請發行商業房地產抵押貸款資產支持證券。
(一)擬發行CMBS的基本情況如下:
本此擬發行產品的基礎資產為信托受益權及其附屬權益,底層資產為杭州西溪、臺州銀泰、寧波奉化銀泰各自所持購物中心(即物業資產)。還款來源是物業資產運營凈現金流(EBITDA),以及公司每年向專項計劃支付的優先收購權的支付對價(如適用)和權利維持費(具體以實際發行為準)。
增信措施則包括:(1)杭州西溪、臺州銀泰及寧波奉化銀泰三處物業資產抵押;(2)物業資產現金流超額覆蓋:EBITDA僅覆蓋當期A類資產支持證券的本息;(3)結構分層:優先級分為A類、B類,設置C類證券(具體的分層情況以實際發行為準);(4)公司對資產支持證券回售提供流動性支持;(5)差額補足及保證擔保:公司對信托貸款債權提供連帶責任保證擔保義務,并對資產支持證券的本息兌付提供差額支付;(6)擔保:云南城投集團對公司的流動性支持義務、差額補足義務以及優先收購權提供連帶責任保證擔保。
(二)標的資產介紹
1、杭州西溪銀泰城基本情況
杭州西溪銀泰城位于余杭塘路南側,崇仁路西側,為杭州地鐵5號線浙大紫金港站(在建)的地鐵上蓋商業物業,鄰近紫金港互通立交(杭州城西交通樞紐),距繞高速約杭州城西交通樞紐),距繞高速約2.5公里,距杭州汽車西站約4公里,距杭州火車西站(規劃)約9公里,區域交通便利,道路通達性較好。
杭州西溪銀泰城購物中心是集商業,購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的大型購物中心,建筑面積約8.6萬平方米。購物中心主體由A館和B館組成,購物中心總層數為八層,其中地上層數為四層,地下層數為四層。
2、寧波奉化銀泰城基本情況
奉化銀泰城位于寧波市中心區的南山路東側、岳林路北側、廣平路西側、中山路南側,是奉化市迄今為止最大的商業地產建設項目。該項目規劃用地面積約6.15萬平方米,總建筑面積約33萬平方米(包括零售商業、購物中心、住宅及公寓)。
奉化銀泰城的主力商家包括博納國際影城、三江精品超市、大玩家電玩城、量販式KTV、特色餐飲、兒童娛樂教育等,是奉化區業態齊全、購物環境最舒適的綜合功能性的一站式購物中心。
3、臺州銀泰城基本情況
臺州銀泰城位于臺州市椒江開發區中心大道與洪家北環線交叉口。北距市政府3.5公里,南離路橋3.5公里,以中心大道和輕軌1號線縱軸臺州,以18.5公里的心海綠廊橫貫全城。臺州銀泰城體量約23萬方米,包含地下兩層與地上四層,機動車停車位達3,500個。
購物中心內部由一條環形室內商業步行街聯系各部分業態,室外商業步行街的主要出入口設置在地塊東南側、北側。未來臺州銀泰城將與臺州市輕軌(S1)連接,輕軌開通后,將大大增加臺州銀泰城的客戶輻射面。
2云泰商業及云城投置業所具優勢
(一)云泰商業概況
2018年4月16日,云南城投發布公告表示,擬出資4,300萬元與銀泰商管、云泰熱忱共同在天津濱海東疆保稅區設立云泰商業。
云南城投、銀泰商管雙方目前所持、及在云泰商業存續期間新設、新購公司(包括直接或間接全資、控股或實際控制的公司)的商業物業,優先交由云泰商業管理,屆時就每一商業物業管理簽署具體管理協議或服務協議。
云泰商業在項目開業前主要提供“商業咨詢、設計建議、開發跟蹤、招商代理、開業籌備”等服務內容,收取“咨詢服務費”,項目開業后采取“項目整租”輔以“管理費+增值收益分享”等形式進行管理。云泰商業成立后自負盈虧。
自2016年11月收購銀泰旗下8家股權開始,云南城投已前后完成了對銀泰16個項目的收購整合,把成熟的商業模式與本身的住宅、休閑養老、醫療、旅游、教育等結合形成全方位綜合性的產品服務鏈。打破了之前城投單一住宅項目的開發模式,協同集團大健康、大休閑資源優勢向康養、文旅、會展產業轉型,結合公司現有產品線,形成傳統地產、康養文旅產業板塊、未來城板塊三大產品模塊的多元化升級。云泰商業的設立有助于云南城投對旗下商業部分的持續運營能力、進一步整合現有資源,提升效益。
(二)云城投置業具有獨特的競爭優勢
1、股東背景優勢
云南省城市建設投資集團有限公司是云南省人民政府國有資產監督管理委員會監管的企業,持有云城投置業34.87%股份。經中誠信證券評估有限公司綜合評定,云城投集團的主體評級為AAA。
2、資源優勢
公司目前已順利完成了云南主要城市和全國多個旅游目的地城市的旅游資源布局,積累了較為豐富的旅游地產資源;另外,可借助云城投集團相關產業資源的優勢和支持,為公司的產業升級和轉型提供有力的保障。
3、融資優勢
長期以來,在房地產行業形勢嚴峻的局面下,云城投置業積極探索和研究多元化的融資途徑和模式,熟練運用多種融資創新工具,通過多渠道的融資,為公司持續健康發展提供了資金的保障。
4、區位優勢
隨著我國實施“一帶一路”戰略,云城投置業地處云南昆明,可有效借助“一帶一路”國家戰略及云南從邊緣地區和末梢變為開放前沿的契機,以大湄公河旅游地產項目為突破口,逐步展開在南亞、東南亞的國際化投資布局。
5、省內外業務協同發展優勢
經過多年發展,云城投置業的業務向全國輻射,在西安、重慶、北京等地根據自身優勢并結合當地特色不斷開展新的業務,在拓展市場的同時也豐富了其房地產主業的產品結構,有助于云城投置業的持續穩定經營和業績增長。
6、政府支持優勢
云城投置業積極配合國企改革,并且結合當地特色解決市場需求,得到了政府的有力支持。隨著云城投置業業務在全國范圍的全面開展,這一優勢將得以進一步顯現。
3云南城投成功發行首單培育型CMBS
2017年12月14日,云南城投成功發行了國內首單培育型CMBS—“開源-云城投置業成都銀泰中心資產支持專項計劃(下稱開源云城計劃)”。
云南城投以成都高新區銀泰In99購物中心及華爾道夫酒店和車位共計293,983.17 平方米的房屋及其占有范圍內的國有土地使用權作為本次證券發行的標的資產,發行規模不超過35億元,其中優先A類證券規模16.5億元,優先B類和C類證券規模分別為18億元、0.5億元;發行期限為18年的房地產抵押貸款支持證券(CMBS)。而在債項評級上,中誠信給予AAA的信用評級。
該產品由開源證券發起設立單一資產支持專項計劃,重慶國際信托有限公司設立單一信托,向物業的持有公司成都銀城置業發放貸款。云南城投以銀泰In99購物中心、華爾道夫酒店和車位等物業為一個資產包,交由開源證券成立的資產支持專項計劃向重慶國際信托發行證券,重慶國際信托購買該證券的資金35億元由云南城投獲得,并用上述物業經營產生的現金流償還本息。
云南城投旗下成都銀泰In99購物中心及成都華爾道夫酒店作為開源云城計劃的標的物業系其成為首單培育型CMBS的關鍵。物業位于成都市CBD金融城核心板塊,開業運營表現出色,且預期未來客流穩定,優質物業資質和運營品牌特點保證了該項目在培育期就能夠完成發行。
云南城投集團正在重點推進康養地產、商業地產等項目的開展,而開源云城計劃涉及的物業資產亦屬于上述領域。作為云南城投的母公司,云南城投集團在該計劃標的物業資產抵押和現金流超額覆蓋外還為云南城投提供相應的流動性和差額支付等增信等支持。
4云南城投成功發行首單酒店類REITs
2015年12月31日,云南城投集團成功發行國內首單以酒店物業為標的資產的類REITs項目“恒泰浩睿—彩云之南酒店資產支持專項計劃”,并在上海證券交易所固收平臺掛牌轉讓。項目融資規模總計58億元,該產品是國內首單酒店類REITs,也是2015年前所有證券化產品中發行規模的最大一單。
本產品針對酒店資產的經營特性作了結構化分層安排,優先A類證券規模為7.7億元,期限約18年,每3年末附票面利率調整權和投資者回售權,中誠信給予AAA的信用評級;而優先B類和優先C類的規模分別為49.3億元和1.0億元,期限均為9年,每3年末附票面利率調整權和投資者回售權,中誠信給予AA+的信用評級。本產品要素表如下:
本產品標的資產為云南城投集團直接持有的兩個五星級酒店,分別位于北京市三元橋商圈和云南省西雙版納旅游度假區,均由洲際酒店集團(IHG)運營管理。股權轉讓則采用相對市場化的定價,經過云南省產權交易所的公開掛牌轉讓程序,在涉及國資轉讓方面進行了積極有益探索。
這一安排在實現標的資產與信用增進主體有效隔離的同時,為投資人的本息償付和超額收益來源搭建實現通道,也為未來REITs公開發行預留了空間。在產品增信方面,恒泰證券采取了標的資產抵押、酒店收入凈現金流超額覆蓋、結構化分層、評級下調觸發機制、信用觸發機制、云南城投集團流動性支持及擔保支付等安排。
恒泰彩云之南酒店類REITs的成功發行使云南城投集團盤活資產,改善了財務狀況,降低綜合融資成本,實現原抵押權的釋放,為后續創新資產運作騰出空間,更將公司輕資產運營的重大戰略轉型落到實處,也為國企混改探索出一個全新的實現路徑和改革模式。
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