新浪財經(jīng)上市公司研究院 大眼樓管/王永

　　12月22日，泛海控股發(fā)布公告，擬發(fā)行不超過22億元的公司債，所得資金全部用于償還已發(fā)行的公司債券。25日公司公告了發(fā)行結果，實際發(fā)行5億元，融資再度“縮水”。

　　在發(fā)布融資結果的同一日，泛海控股還披露，一筆于2018年2月向上海商儲銀行國際分行申請的1億美元融資獲得同意可以展期一年。

　　盡管年初向融創(chuàng)出售了兩個項目，泛海控股目前面臨的債務到期壓力仍比較大。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至三季末，泛海控股短期借款169.79億元，一年內到期的非流動負債141.34億元，短期有息負債總計311.13億元。相比2018年底的484億元，已經(jīng)大幅減少。不過其賬面貨幣資金也減少至180.82億元，仍大幅低于短期有息負債金額。

　　泛海控股擬發(fā)22億元公司債實際發(fā)行5億元 凈負債率高達279.74%

　　泛海控股第二期公司債再度縮水，原計劃發(fā)行不超過22億元，實際發(fā)行金額為5億元。

　　6月份，泛海控股第一期公司債就遭遇了“縮水”的窘境，當時計劃發(fā)行金額為不超過13億，最終發(fā)行金額僅為5.5億元，僅為原計劃最高金額的42%。

　　這兩期發(fā)行的公司債券用途都是償還已發(fā)行的公司債，如果募資金額不及預期，恐無法緩解公司到期債務兌付的壓力。

　　從2015年開始，泛海控股發(fā)行了大量公司債券和票據(jù)，2015年與2016年分別高達87億、171.97億。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，目前泛海控股尚有9只存量債，其中將于2020年到期的公司債余額為32.89億元，明年仍面臨大額兌付壓力。

　　盡管2019年以來，泛海控股已通過出售項目、借新還舊等方式來解決負債到期的問題，然而截至三季末，其凈負債率仍高達280%，在A股上市房企中高居第四位。在2019年半年報中，公司承認“部分債務集中到期壓力仍然存在”。

　　從公司歷年直接與間接融資數(shù)據(jù)來看，中期票據(jù)及公司債券并不是負債的大頭，借款才是。

　　2016年以前長期借款占公司融資額的絕大部分，2017年之后借款陸續(xù)到期，一年內到期的非流動負債開始暴增，與此同時短期借款也持續(xù)增長。所以2017年開始，公司一直面臨著較大的償付壓力。

　　2018年底，泛海控股總負債1836.67億元，總有息負債為1170.12億元，凈債率高達436.59%，在A股上市房企中排第四位。其中短期有息負債為484.33億元，另外還有26億元的短期融資款，合計510.33億元，而公司當時貨幣資金僅216.4億元。

　　2019年以來，泛海控股通過甩賣項目、發(fā)行公司債進行債務置換等方式應對到期債務。年初，將上海董家渡項目、北京泛海國際居住1#地塊項目轉手給融創(chuàng)中國，回籠現(xiàn)金125.53億元。除此之外，還發(fā)行了5.5億元的公司債券。

　　截至今年三季末，泛海控股總有息負債規(guī)模降到了816.46億元，但是凈負債率仍高達279.74%。其中短期有息負債311.13億元，上半年應付短期融資款仍達6.09億元，而賬上貨幣資金為180.82億元。現(xiàn)金不足以覆蓋短期債務。

　　雖然公司流動資產(chǎn)中包括431.16億元的交易性金融資產(chǎn)，但是這部分資產(chǎn)大多屬于金融業(yè)務板塊，據(jù)標普全球評級預估，金融服務業(yè)務板塊持有其逾三分之一的現(xiàn)金，而絕大部分債務屬于非金融板塊。這種不匹配使公司的債務壓力雪上加霜。

　　地產(chǎn)業(yè)務萎縮 金融業(yè)務現(xiàn)金流能覆蓋其債務嗎？

　　泛海控股地產(chǎn)業(yè)務已經(jīng)極度萎縮。2018年房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)營收43.22億元，占比34.85%；到2019年上半年，已經(jīng)下降到15.14%。

　　泛海控股重點項目集中在北京、上海、武漢等地，從2017年開始，由于一線城市調控力度不斷加大，公司未能如期取得北京泛海國際居住區(qū)二期部分項目、上海董家渡10 號地塊項目的預售許可證。2017年地產(chǎn)業(yè)務營收出現(xiàn)大幅下滑。在北京和上海銷售受限的情況下，泛海控股只能加大武漢中央商務區(qū)項目的推盤，加大回款，保證現(xiàn)金流。

　　隨著2019年初北京和上海項目的出售，泛海控股的可售地產(chǎn)項目僅剩武漢中央商務區(qū)項目。

　　根據(jù)2019年半年報的披露，公司2019年下半年陸續(xù)竣工的8個項目中有7個都位于武漢，1個位于北京。其余幾個投資額超百億的項目竣工時間都在2020年之后，分別位于北京、上海和海外。

　　最近幾年，泛海控股幾乎無新增土儲，截至2018年底未開發(fā)的土地儲備項目有八個，其中5個位于海外，其余三個分別是：武漢中央商務區(qū)項目、北京泛海國際居住區(qū)二期、沈陽泛海國際居住區(qū)。

　　這意味著，公司未來的債務主要還是要依靠金融業(yè)務產(chǎn)生的現(xiàn)金流來償還。而公司的金融業(yè)務收入并不穩(wěn)定。

　　2018年，信托和證券業(yè)收入分別下滑28.46%和23.82%，僅保險業(yè)務增長9.81%。今年上半年信托業(yè)收入再度出現(xiàn)下滑。如果未來金融業(yè)務的收入和現(xiàn)金流不足以覆蓋到期債務，泛海控股可能要繼續(xù)賣地和股權。

責任編輯：公司觀察