持續(xù)調(diào)控政策下的房企有哪些變化？地產(chǎn)行業(yè)真的進入了嚴(yán)冬？房企真的迎來了“剩者為王”的局面？新浪財經(jīng)上市公司研究院梳理上市房企主要的經(jīng)營數(shù)據(jù)，帶你窺探龍頭房企“過冬”的變化與應(yīng)對，從融資、拿地、銷售、土儲、償債、利潤……入手探尋房企之變。

　　本期新浪財經(jīng)上市公司研究院梳理萬科今年以來經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)，并與去年同期數(shù)據(jù)、主流50家上市房企經(jīng)營數(shù)據(jù)均值進行比較，同時根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的整體商業(yè)模式和運作流程，參考主流評級體系，歸類經(jīng)營指標(biāo)并賦予相應(yīng)權(quán)重，從四個方面來評估萬科今年以來的“中考成績”與“改變”。

　　上半年，萬科實現(xiàn)營收1393.2億元，同比增長31.47%，歸母凈利潤118.42億元，同比增長29.79%。中考成績方面，萬科總體的成績較好，總成績?yōu)锳。規(guī)模優(yōu)勢較大，成績?yōu)锳+，財務(wù)實力為A，業(yè)務(wù)發(fā)展和盈利能力為B。

　　基本業(yè)務(wù)方面，萬科2019年上半年拿地金額為946.68億元，拿地面積為1372萬㎡，而2018年上半年拿地金額為1043.1億元，拿地力度有所放緩。萬科半年銷售金額在克而瑞銷售排行中位列第2位，為3340億元，較去年同期上漲9.63%，較上年同期的9.9%進一步放緩。拿地強度（拿地金額/銷售金額）較小，為0.28，銷售均價與拿地均價之比為2.25。公司存貨周轉(zhuǎn)率較去年同期變動不大，為0.12。

　　財務(wù)方面，萬科今年中期平均融資成本較2018年略有下降，為5.89%，低于主流上市房企平均融資成本均值6.44%。2018年數(shù)據(jù)顯示，萬科平均融資成本為6.25%。截止上半年，公司凈負債率較低，為36.77%，遠于行業(yè)均值99.62%，較上年末30.89%有所上升。

　　目前萬科貨幣資金+受限制使用資金共有1438.69億元，短期債務(wù)為706.8億元，長期債務(wù)為1586.69億元。短期償債壓力指數(shù)是評估一家房企一年內(nèi)的債務(wù)壓力情況，萬科短期償債壓力指數(shù)為0.49，低于主流房企數(shù)據(jù)均值0.66。

　　規(guī)模與盈利方面，萬科明顯規(guī)模優(yōu)勢較大，盈利能力有所上升。2019年上半年萬科總資產(chǎn)15770.57億元，凈資產(chǎn)2324.68億元，土地儲備貨值為23301億元（以當(dāng)期銷售均價乘以土儲面積所得），權(quán)益土儲貨值為14965億元，萬科預(yù)收賬款（合同負債）為6.2億元。

　　萬科的銷售毛利率36.25%，三費較去年同期均有所上升，銷售凈利率13.84%，低于主流房企16.5%的平均水平，半年ROE為7.26%，行業(yè)平均水平9.8%。

　　說明：

　　（1） 指標(biāo)統(tǒng)計所用數(shù)據(jù)均來自中國指數(shù)研究院、克而瑞、wind數(shù)據(jù)、公告、公開資料等。

　　（2） 相應(yīng)指標(biāo)測算成績?yōu)樾吕素斀?jīng)選取一定周期內(nèi)，對公開經(jīng)營數(shù)據(jù)賦予相應(yīng)

　　權(quán)重，并參考主流評級體系，進行分值計算。

　　（3） 上市房企數(shù)據(jù)均值為新浪財經(jīng)依據(jù)相關(guān)評價體系，篩選50家主流上市房企的一定周期內(nèi)數(shù)據(jù)，進行算術(shù)平均。

　　（4） 上市房企經(jīng)營數(shù)據(jù)統(tǒng)計為2018年半年數(shù)值，部分指標(biāo)為測算數(shù)據(jù)，新浪財經(jīng)依據(jù)公開數(shù)據(jù)、相應(yīng)會計準(zhǔn)則進行公式計算。

　　萬科業(yè)績圖譜如下：

責(zé)任編輯：公司觀察