新浪財經(jīng)上市公司研究院  大眼樓管/曹婕

　　綠地控股是世界500強(qiáng)綠地集團(tuán)旗下控股子公司，創(chuàng)立于1992年7月18日，總部設(shè)立于中國上海。公司在全球范圍內(nèi)形成了“以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，大基建、大金融、大消費(fèi)等新興產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的多元格局，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、建筑及相關(guān)業(yè)務(wù)是主要收入來源。綠地控股在此次“2019新浪財經(jīng)上市房企價值榜TOP50”評選中，排第13名。具體從四個方面來看，公司在規(guī)模效應(yīng)方面優(yōu)勢較大，單項與萬科、碧桂園等并列排名第1，運(yùn)營發(fā)展排第6，而財務(wù)穩(wěn)健性和盈利方面稍弱，單項排名分別為44和42。

　　銷售：權(quán)益銷售增速掉隊

　　2018年，綠地控股實現(xiàn)合同銷售金額3874.93億元，銷售面積3664.0萬平方米，分別同比增長26.4%和50.3%。據(jù)克而瑞發(fā)布的“2018中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜”，綠地控股去年的權(quán)益銷售金額為3431億元，同比增長17%，居行業(yè)第4。2017年，公司的權(quán)益銷售金額為2920.4億元，同樣排在行業(yè)第4，2015-2016年，排在行業(yè)第3。公司作為頭部企業(yè)，在規(guī)模效應(yīng)方面優(yōu)勢較大。

　　2018年，與綠地控股銷售金額相近的幾家房企分別為融創(chuàng)中國、保利發(fā)展和中海地產(chǎn)，據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計得，其權(quán)益銷售同比增速分別為26%、29%、和33%，均高于綠地。此外，2018年，張玉良曾提出當(dāng)年的房地產(chǎn)銷售目標(biāo)是實現(xiàn)4000億元，最終并沒有完成這一目標(biāo)。

　　據(jù)媒體報道，綠地控股計劃在未來三年，房地產(chǎn)確保年銷售額5000億元以上，形成一批300億-500億元的重點事業(yè)部。張玉良透露，目前房地產(chǎn)仍然是綠地控股第一大產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)、金融和基建幾乎貢獻(xiàn)了綠地控股全部利潤。2019年，張玉良為綠地控股定下15%-20%的增長目標(biāo)。2016-2018年，綠地控股的銷售額增速分別為11%、20%和26%。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前四月，綠地控股實現(xiàn)權(quán)益銷售金額853.9億元，居行業(yè)第6。

　　業(yè)績：在頭部房企中毛利率水平較低

　　在綠地控股的收入構(gòu)成中，房地產(chǎn)及建筑相關(guān)產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)了近9成的營業(yè)收入，能源、汽車、金融等業(yè)務(wù)合計占比不到1成。

　　去年，綠地控股實現(xiàn)營收3487.32億元，同比增長20.08%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為113.75億元，同比增長25.86%。事實上，近年來，綠地控股的盈利并不穩(wěn)定，同花順數(shù)據(jù)顯示，2015-2017年，公司營收的增速分別為-20.78%、19.21%和17.39%；凈利潤增速分別為23.64%、4.66%和25.40%。同時，公司規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，2018年總資產(chǎn)達(dá)到10037億元，首次突破萬億元。

　　2018年，綠地控股的房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)營收增速為7.3%，較2017年的3.72%增速小幅上升，但與2016年的45.69%相比，這兩年的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增速下滑較大。此外，2018年綠地控股的整體毛利率約15%，其中房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的毛利率為27.01%，綜合來看，公司毛利率在頭部房企中比較低，融創(chuàng)中國、保利發(fā)展和中海地產(chǎn)的毛利率分別為25%、32%和38%。

　　在現(xiàn)金流方面，2015-2016年，綠地控股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均為負(fù)值，分別為-242.39億元和-43.57億元，2017年該凈額激增至588.63億元，但2018年發(fā)生下滑，為421.72億元。

　　拿地：土地儲備略顯不足 拿地加速

　　結(jié)合銷售來看，近三年，綠地控股土地儲備略顯不足。數(shù)據(jù)顯示，綠地控股2018年的土地儲備倍數(shù)（土儲面積與銷售面積之比）約為1.39，而2016年-2017年分別為2.17、1.52。

　　近三年，綠地控股的存貨和預(yù)收賬款均逐年增長，但就增速來看，去化壓力有所下降。加速去化的同時，綠地控股拿地速度明顯加快。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，公司拿地1912.8萬平方米，對應(yīng)的貨值為1973.2億元，新增貨值在上市房企中僅排在15位。2018年，綠地控股拿地4852.1萬平方米，新增貨值為3975.8億元，在業(yè)內(nèi)排第6。

　　而據(jù)克而瑞發(fā)布的榜單，今年前4個月，綠地控股新增土地貨值為1441.3億元，據(jù)行業(yè)第3，前兩名為融創(chuàng)中國和碧桂園，分別為1644.2億元和1564.4億元。

　　財務(wù)風(fēng)控：資產(chǎn)負(fù)債率歷史新高

　　截至2018年末，綠地控股的資產(chǎn)負(fù)債率為89.49%，與2017年同期88.99%相比，又上升了0.57個百分點，創(chuàng)下歷史新高，凈負(fù)債率為171.83%。與同行業(yè)對比來看，綠地控股的資產(chǎn)負(fù)債率與融創(chuàng)持平，高于保利發(fā)展和中海地產(chǎn)；而從凈負(fù)債率來看，綠地控股明顯更高。

　　2018年末，綠地控股的總負(fù)債為9276億元，其中 1年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為756.28億元，其他流動負(fù)債為101.94億元，短期借款為181.66億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額697.02億元。可見，公司面臨的短期資金壓力并不算小。

　　Ifind數(shù)據(jù)顯示，近三年來，綠地控股的存貨周轉(zhuǎn)率均維持在0.5左右的水平，2018年為0.53，雖略高于融創(chuàng)中國、保利發(fā)展和中海地產(chǎn)。 

　　關(guān)于2019，綠地控股提出了“穩(wěn)中有進(jìn)”的目標(biāo)，年報稱，將確保各項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)步增長，爭取營業(yè)收入超過3950億元，利潤總額超過267億元。

　　2018年，僅房地產(chǎn)投資這一單個行業(yè)在需求端所貢獻(xiàn)的產(chǎn)值就超過12萬億元，在如此龐大的體量下，是大量的房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)政策與住房需求的周期搖擺中奮力前行。通過分析找到各個公司的經(jīng)營特點及成功經(jīng)驗，并評比出其中的佼佼者，為行業(yè)中及其他行業(yè)的公司提供進(jìn)一步高效發(fā)展的借鑒。

　　目前，在A股、H股兩地上市的房地產(chǎn)開發(fā)公司多達(dá)幾百家，新浪財經(jīng)從中甄選出100家主流房地產(chǎn)開發(fā)商，并站在投資者的角度，對各公司的綜合競爭力及企業(yè)內(nèi)在價值進(jìn)行全面的歸納和分析。其中的各項維度包括：運(yùn)營規(guī)模、成長潛力、運(yùn)營績效、盈利能力、財務(wù)及風(fēng)險控制等，并最終形成“2019新浪財經(jīng)上市房企價值榜TOP50”。