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　　“集中供地”傳聞引發(fā)地產(chǎn)股大漲，靠譜嗎？

　　2月25日，地產(chǎn)股大漲，嘉凱城、萬科A、新城控股、世茂股份等十余只A股股票漲停，整個(gè)板塊漲幅近6%。港股方面，合景泰富集團(tuán)、新城發(fā)展等近20只內(nèi)房股漲幅超過10%。

　　記者采訪獲悉，房地產(chǎn)股突然集體大漲，與昨天市場傳言的一則消息有關(guān)。

　　2月24日，一則關(guān)于“自然資源部召開22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)行集中供地試點(diǎn)工作視頻會(huì)議，要求2021年住宅用地供應(yīng)實(shí)行集中出讓”的消息在網(wǎng)上流傳。

　　據(jù)該消息顯示，22個(gè)重點(diǎn)城市包括北京、天津、沈陽、長春、上海、成都、重慶、廣州、深圳、武漢、長沙、濟(jì)南、青島、鄭州、福州、廈門、合肥、杭州、寧波、無錫、蘇州、南京。

　　其中，天津已率先發(fā)文，內(nèi)容明確規(guī)定涉宅用地全年集中供應(yīng)不超過3次，且集中出讓；3次集中供地時(shí)間為3、6、9月的中旬發(fā)布出讓公告。鄭州目前僅發(fā)文要求緊急暫停供地、具體細(xì)則需進(jìn)一步確認(rèn)；其他城市尚未發(fā)文。

　　不過，記者登錄天津市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站，并沒有搜索到相關(guān)文件。

　　但記者在青島市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站上，找到了一則“堅(jiān)決落實(shí)上級(jí)有關(guān)要求 部署2021年住宅用地供應(yīng)工作”的通知。

　　該份通知顯示，為深入貫徹中央精神，落實(shí)2021年自然資源部住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作視頻會(huì)議及相關(guān)文件要求，2月24日，潘奇副局長主持召開青島市全市住宅用地調(diào)控工作部署會(huì)議。

　　會(huì)議提到，將嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場理性競爭。

　　而據(jù)記者拿到的一份網(wǎng)上流傳的PPT文件顯示，上述傳聞提到的視頻會(huì)議中提出的住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作要點(diǎn)在于科學(xué)編制實(shí)施住宅用地供應(yīng)計(jì)劃、堅(jiān)持做好住宅用地信息公開、實(shí)行住宅用地集中出讓、加強(qiáng)監(jiān)測監(jiān)管和考核評(píng)價(jià)四個(gè)方面。其政策實(shí)施范圍也分三類：全國所有城市、大城市（城區(qū)常住人口100萬以上）、重點(diǎn)城市（依據(jù)分類調(diào)控文件）。

　　具體來看，文件要求，重點(diǎn)城市要根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)實(shí)際情況，合理確定供地規(guī)模。進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)，2021年公告供應(yīng)量不得低于近五年（2016年-2020年）平均完成交易量。大城市土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，對(duì)接住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提出的租賃住房用地需求，增加供地規(guī)模用于租賃住房用地，對(duì)保障性租賃住房用地應(yīng)保盡保。今年在年度計(jì)劃中單列租賃住房用地，占比一半不低于10%，其中常住人口增長快、租賃住房用地缺口大的城市要進(jìn)一步提高比例。

　　根據(jù)文件要求，全國各地要主動(dòng)采取有效措施引導(dǎo)住宅用地市場理性競爭。住宅用地出讓方案應(yīng)當(dāng)包括溢價(jià)率、競價(jià)輪次和最高限價(jià)穩(wěn)控預(yù)案。重點(diǎn)城市要合理安排招拍掛出讓住宅用地的時(shí)序，實(shí)行“兩集中”同步公開出讓。

　　“兩集中”即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，時(shí)間間隔和地塊數(shù)量要相對(duì)均衡。首次公告時(shí)，應(yīng)公布本年度公告的發(fā)布時(shí)序安排。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動(dòng)。

　　在自然資源部看來，“兩集中”出讓方式好處多多。

　　對(duì)大型房企，短期內(nèi)籌融資難度加大，不能同時(shí)參加多塊土地競爭，不能再利用資金和信息優(yōu)勢“通吃”市場、壟斷資源。對(duì)中小房企，能有更多選擇的余地，可以避開大房企直接競爭而獲得土地開發(fā)機(jī)會(huì)。

　　自然資源部同時(shí)指出，住宅用地集中上市，造成的宣傳影響效果較大，公眾更易獲取信息，利于穩(wěn)定預(yù)期。集中供應(yīng)的地塊中，個(gè)別單價(jià)較高的地塊比較顯眼，容易形成“明星地塊”，對(duì)公眾心理可能產(chǎn)生負(fù)面影響。各城市應(yīng)提前做好應(yīng)對(duì)預(yù)案，在避免產(chǎn)生單價(jià)、總價(jià)新高的同時(shí)，加大宣傳正常成交地塊的信息，做好正面宣傳引導(dǎo)。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，集中供地政策是土地供給端長效機(jī)制的重點(diǎn)內(nèi)容。目前，金融端已經(jīng)建立了三道紅線、五類分檔的制度，調(diào)控端建立了一城一策，土地端也要建立。在李宇嘉看來，土地和金融端長效機(jī)制建立了，源頭上的長效機(jī)制就建立了，這對(duì)于未來管控房價(jià)的意義重大。

　　李宇嘉表示：“過去供地計(jì)劃缺乏約束，對(duì)于開發(fā)商來說，有一宗地掛牌，就去搶，因?yàn)椴恢牢磥磉€有沒有地供，在哪里供，什么時(shí)候供應(yīng)，是不是自己想要的等。城市公司為了生存下去、扎根下去，就得去搶地，從而造成了高地價(jià)。有了這個(gè)規(guī)則，開發(fā)商就能明確未來有幾批供地，要供在哪里，公司是否需要參拍，開發(fā)商根據(jù)自己深耕和發(fā)展的需求，選擇拿地的時(shí)間和區(qū)位，從而有助于促進(jìn)土地市場健康發(fā)展。”

　　華泰證券地產(chǎn)首席分析師陳慎認(rèn)為，“集中出讓”可能并不意味著所有城市在同一時(shí)間供給。從目前所看到的信息來看，天津集中于3、6、9月發(fā)布公告，而濟(jì)南則是5月上旬、8月下旬、10月下旬，這說明城市有自主選擇的時(shí)間，不同城市之間完全具備錯(cuò)配的空間。

　　未來會(huì)有哪些影響？陳慎提出以下六點(diǎn)預(yù)判：

　　1、將更加考驗(yàn)房企的現(xiàn)金流運(yùn)營以及融資能力。更加集中的出讓政策，一定意味著房企在同一時(shí)間可能面臨著一些城市土地的集中供應(yīng)，具備更好現(xiàn)金流匹配能力和融資能力的房企才能有機(jī)會(huì)，這里面一定是更加利好頭部同時(shí)具備加杠桿能力的房企；

　　2、也可能打破房企往常的推盤節(jié)奏。在融資受限的當(dāng)下，房企更加依賴自己的銷售回款，可能意味著不同城市的推盤周期也會(huì)不同；

　　3、中小型房企的挑戰(zhàn)將更大。本身已經(jīng)面臨融資上的壓力，在土地獲取上的容錯(cuò)率降低，會(huì)使得中小型房企經(jīng)營環(huán)境更難；

　　4、可能會(huì)使得城市之間的地價(jià)更加分化；

　　5、可能會(huì)進(jìn)一步使得部分公司向一些低能級(jí)城市下沉；

　　6、“多條紅線”疊加，將全方位加速行業(yè)整合，加速行業(yè)轉(zhuǎn)型。

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責(zé)任編輯：陳志杰