民族證券 崔娟

　　在我國宏觀經濟面臨過熱風險以及房地產市場運行呈現泡沫化趨勢的情況下，07年政府出臺了一系列的宏觀調控措施,其中實質性作用的較為明顯的有加大保障性住房實施力度，加強房地產信貸管理以及08年實施從緊的貨幣政策。目前部分地區房價環比出現下降，成交量出現萎縮，調控效果已經初步顯現。在宏觀調控“雙防”基調下，在住房問題成為事關民生的熱點問題的前提下，房地產市場將從高位運行轉向理性回歸。

　　房地產投資增速將回落。2007年房地產實際完成投資額在銀行信貸增長較快的情況下增速出現反彈，達到25279.65億元，同比增長30.43%。2008年我國將實行從緊的貨幣政策，嚴格控制貨幣信貸總量和投放節奏。由于房地產市場風險逐步顯現，加之美國次級貸款危機對我國的警示作用，央行和銀監會將進一步加強對房地產貸款的審查力度，同時第二套住房貸款首付比例的提高將對開發商和購房者的資金來源產生一定限制，這將對08年房地產投資增長產生下拉作用。總體來看，在宏觀調控和房地產信貸進一步趨緊的情況下，房地產投資增速將低于07年的增長水平，預計增長25%左右。

　　房地產供需矛盾或將趨緩。征收土地閑置費和征繳增值地價擠壓了開發商囤積土地的收益，并加大了其囤地的政策風險和法律風險，將縮短開發周期；加息、提高二手房貸款門檻等信貸收緊措施，使炒房成本和炒房的難度越來越大，加上保障性住房范圍的擴大，房屋的有效供給將會增加。與此同時，高企的房價以及目前緊縮的貨幣政策將導致居民的實際需求下降，而且保障性住房供應的增加也會導致對商品房需求的減少。因此房地產總體供需矛盾在08年或將緩和。

　　房屋價格將穩中有升，增長速度將放緩。08年全國房屋價格總體將保持穩中有升，不會出現大幅下降的局面。首先，房地產業是拉動經濟增長的“支柱產業”，其促進經濟全面發展的重要作用，是其他產業無法比擬的。房價突然下跌會引發上下游多個相關行業的蕭條，不利于我國的經濟發展和金融穩定，政府不太可能選擇房價“硬著陸”；其次，2020年我國耕地保有量底線為18億畝，2006年末我國存量耕地僅為18.25億畝，地根緊縮的趨勢在未來將更加明顯，房地產總體供求關系依然緊張，房價上漲壓力依然存在。最后，在通貨膨脹下勞動力成本和原材料成本處于上升通道中，房價下跌的空間不大。保障性住房范圍的進一步擴大將增加房屋的有效供給，分流部分住房需求，而且從緊的貨幣政策和第二套放貸政策將增加購房者成本，使投資需求受到抑制，同時在宏觀調控下居民的消費需求將變的更加理性，因此08年房屋價格增長速度將放緩。

　　下調至“中性”評級。宏觀調控將使房地產行業從高位運行轉向理性回歸，步入調整階段。預計08年房地產投資增速將回落，房屋價格增長速度將放緩，房地產企業或將進入合并重組及優勝劣汰的高峰期，房地產行業盈利的增長速度將受到抑制。雖然宏觀調控能夠使行業避免因投資和房價的過快增長而出現的大起大落，長遠來看有利于行業的長期發展，但現階段應該規避行業調整所帶來的系統性風險，因此下調評級至“中性”。重點推薦兼具較強開發能力與融資能力的龍頭公司，因為龍頭公司在市場調整時的抗風險能力比較強，而且可以在調整中通過并購整合擴大市場份額。