隨著國際投資者們陸續(xù)將資金回流到歐洲資金流緊張的房地產市場，陷入“技術性經濟衰退”的英國今年有望引領歐洲房地產市場的復蘇浪潮。國際房地產公司第一太平戴維斯（Savills）的一項新研究顯示，預期中的利率下降和溫和的經濟復蘇預期將刺激尋求利用“越來越有吸引力的價格水平”的那些擁有充裕現(xiàn)金流的海外投資者，即普遍意義上的“國際現(xiàn)金流”流入英國房地產市場。

　　第一太平戴維斯的最新研究顯示，美國、以色列、日本和中國臺灣投資者將成為這一購買或投資浪潮的引領者，隨著他們向英國、德國、西班牙和荷蘭的房地產市場注入大規(guī)模資金。研究還顯示，在2024年整個歐洲的房地產投資活動可能將反彈大約20%。

　　第一太平戴維斯的全球跨境投資主管拉希德·哈桑（Rasheed Hassan）接受采訪時表示：“當然，看起來我們已經度過了最糟糕的時期，只是復蘇過程顯得有些緩慢。”“英國是折扣最嚴重的房地產市場之一，”他補充表示，并指出英國政府的行動“艱難而迅速”，但其基本面——即深度市場易于進入和國內競爭有限的趨勢，仍然將保持不變。

　　歐洲市場的“投資復興浪潮”，將于2024年開啟？

　　在世邦魏理仕（CBRE）近期發(fā)布的一份報告中，英國仍然是全球跨境投資者在歐洲的首選目的地，與多年來英國在眾多投資調查中的榜首地位一致。

　　2024年歐洲投資者意向調查中，投資者們普遍指出，整個英國市場的折扣率和高回報潛力。緊隨其后的是德國、波蘭、西班牙和荷蘭。這項調查還發(fā)現(xiàn)，倫敦一如既往地被跨境投資者們評為最具投資吸引力的城市，其次是巴黎、馬德里、阿姆斯特丹和柏林。

　　世邦魏理仕歐洲資本市場部門董事總經理克里斯?布雷特（Chris Brett）表示：“倫敦，可謂是少數(shù)幾個在面臨具有極端挑戰(zhàn)性的經濟逆風時始終表現(xiàn)出韌性的國際城市之一，它仍然是全球資本力量的最主要焦點，多年來一直是國際現(xiàn)金流最青睞的投資地區(qū)。”

　　據(jù)Knight Frank預測數(shù)據(jù)，整個英國市場目前預計將吸引美國2024年對外投資的約三分之一，即約130億美元。德國、西班牙和荷蘭則紛紛有望競爭美國資金的第二大受益者。

　　在此之前，2023年整個歐洲市場，尤其房地產市場可謂經歷了極其艱難的一年，因為利率上升推高了借貸成本，并打壓了歐洲乃至全球投資者的投資熱情。

　　第一太平戴維斯援引Real Capital Analytics的統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，去年全球范圍的跨境房地產投資總額高達1963億歐元（大約2，129億美元），較五年期的平均水平下降約40%。其中，歐洲、中東和非洲（即EMEA地區(qū)）的下降幅度最為明顯，投資總額降幅高達59%。相比之下，美洲和亞太地區(qū)的降幅分別為56%和12%。

　　在剛剛過去的2023年，整個歐洲地區(qū)的吸納投資總額則高達652億歐元（大約706億美元），其中大部分來自歐洲內部之間的跨境買家，主要來自法國和西班牙。有不到一半（大約40%）來自歐洲大陸以外的地區(qū)，但這是自2010年以來的最低比例。

　　然而，隨著歐洲央行和英國央行的官員們在近期紛紛暗示加息周期后的降息不久后將開啟，這一趨勢預計將發(fā)生轉變，因為機構普遍預計國際機構和全球范圍擁有巨額現(xiàn)金流的個人投資者將重返歐洲的房地產市場。

　　第一太平戴維斯在報告中表示：“我們預計，未來12至18個月，整個歐洲可能將重新奪回其作為跨境投資市場，尤其是房地產跨境投資首選目的地的領先地位，而倫敦將引領這一復蘇浪潮。”

　　歐洲房地產市場復蘇浪潮即將開啟

　　包括第一太平洋戴維斯在內的部分機構預計歐洲房地產市場（或住宅和倉庫投資），預計將成為2024年海外資金注入的最大規(guī)模贏家。

　　世邦魏理仕的最新調查顯示，今年，物流和住宅物業(yè)投資規(guī)模可能將首次超過寫字樓，成為海外買家的首選資產類別。調查顯示，超過三分之一（34%）的投資者表示更喜歡物流類資產，28%的投資者更青睞住宅型的資產，相比之下，只有17%的投資者更青睞辦公樓類型的資產。

　　根據(jù)RCA的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，由于人們擔心商業(yè)地產會出現(xiàn)更廣泛的低迷，寫字樓交易在2023年比五年期平均水平足足下降約71%。

　　不過，來自第一太平戴維斯的全球跨境投資主管哈桑表示，尋求利用商業(yè)寫字樓和零售商鋪空間大幅折扣的國際“機會主義投資者”仍有選擇。“令人驚訝的是，我們聽到一些投資者對我們說，現(xiàn)在想投資寫字樓資產。因此，展望未來，我們認為歐洲辦公樓等商業(yè)地產資產的負面情緒將有所減少。”

　　在去年年末，知名房地產投資服務機構AEW表示，擠壓歐洲最頂級建筑價值的房地產危機即將結束，預計從2024年開始，歐洲房地產市場的前景將越來越樂觀。該機構預計，在截至2028年的這四年期間，歐洲最好的倉庫、辦公場所、住宅和中心商區(qū)商店帶來的商業(yè)地產回報率將達到每年9.2%左右；該機構還預測，英國房地產行業(yè)的調整速度更快，復蘇幅度也更大，預計將以10.7%的年回報率表現(xiàn)最佳。

　　這份報告也使得AEW成為最早預測歐洲房地產市場觸底的房地產投資服務機構之一。過去兩年，英國央行和歐洲央行跟隨美聯(lián)儲開啟激進加息周期，英國和歐元區(qū)基準利率快速上升，使得整個歐洲長期以來的房地產市場繁榮戛然而止。

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責任編輯：歐陽名軍