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　　來源：鹿鳴財經

　　作者 / 許濤（房地產高級研究員）

　　編輯 / 封成

　　本文圖片均來源于網絡

　　我有自己的原則，就是不想一輩子在別人面前低頭！你以為我很喜歡跟人乞討嗎？我倒霉了三年，就是要等一個機會。我要爭一口氣，不是要證明我比別人威風，只是想告訴人家，我不見了的東西，我自己一定要拿回來。

　　——《英雄本色》小馬哥

　　如果要找一個影視角色來形容宋衛平，《英雄本色》里的小馬哥是最合適不過了。

　　見過大錢，打過大仗，經歷過財富人生的跌宕起伏。綠城集團創始人、原綠城中國董事會主席宋衛平，簡直就是完美復刻的地產版小馬哥。

　　他們都一樣，風光過、失意過，也曾為了生存不得不低頭，但心底燃燒的信念一直長存不熄。

　　至今膝下無子的宋衛平把其一手創立的綠城中國當女兒，藍城集團當兒子，核心都是打造人間世外桃源。

　　生活和工作中都偏愛資本游戲的‘地產賭徒’宋衛平，最終還是賠了‘女兒’，將其嫁給了中交集團，此后，綠城的世外桃源被泥沼地取代。

　　眾所周知，綠城中國早年因優秀的產品質量被譽為‘中國教科書級房企’，但在遭遇一連串重創易主后，現在也是徒有虛名，明白的人都知道，如今的綠城中國只不過是披著綠城皮的中交子集團。

　　2021年3月22日，綠城中國公布2020年度業績，這份宋衛平脫權、綠城徹底“中交化”后的首份成績單備受關注。

　　2020年，綠城中國實現合同銷售金額2892億元，順利完成并超越2500億元的銷售目標，同比增幅達43.3%，較2019年提高14.3個百分點。

　　戲劇化的是，就算綠城中國在2020年的銷售增速是TOP10房企增速均值的3.5倍，但資本市場并不買賬。

　　公布業績的次日，綠城中國的午間收盤股價大幅下跌8.94%，午后也依舊呈頹勢，收報10.38港元，較22日收盤價大幅下挫12.48%，位居港股房企收盤跌幅之首。

　　先是綠地控股綜合排名下滑11位，后有綠城中國在資本市場受冷遇。名字里帶‘綠’的房企，可能在今年犯沖。

　　綠城的巔峰時代

　　1994年起，宋衛平用了20年時間，把綠城中國打造成了‘中國教科書級房企’，直到2014年中交集團入局，他僅用了5年時間，就親手捏碎了綠城的‘匠心精神’。

　　一起因果從1992年講起，當時的宋衛平還在珠海特區的土地上‘深耕’，為一家名為南方四通的電子公司服務。

　　未展翅的雄鷹也是鷹，不甘于一輩子做打工仔的他，1994年從珠海回到杭州，一開始借了15萬元用來投資房地產，小賺一筆后，他意識到了房地產市場的潛力，隨后就向朋友借了300萬元進行投標項目和買地。

　　由此，綠城中國在1995年正式誕生。

　　緊接著，宋衛平搭上了1998年的好運列車。當年國家尋求變革，開始上演房改大戲：取消了福利分房制度，中國正式進入商品房時代。這一年，受政策利好的綠城開始崛起，也因宋衛平對建筑的嚴格把控，讓綠城逐漸成為代表高品質產品的領頭房企。

　　對足球癡迷的宋衛平還在同年出資一千多萬元成立浙江綠城足球俱樂部，他后來更是不惜血本的為俱樂部支出25億元，乃至于綠城岌岌可危時也沒放棄這支球隊，當然這就是后話了。

　　出身于歷史科班的宋衛平，有句常掛在嘴邊的名言：“建筑是凝固的歷史”，他也一再強調，“對我來說，最重要的是做好產品，在做好產品的同時順便賺點錢而已。”

　　那么，宋衛平對建筑美觀及質量的追求，到底苛刻到了什么地步呢？

　　在宋衛平的眼里，蓋房子不是簡單的添磚壘瓦，而是在進行藝術創作，并且他認為‘藝術是無價的，不要考慮成本’。

　　而他又一直對連接室內外空間的庭院情有獨鐘，所以綠城第一個開發的就是庭院別墅項目。

　　早年的綠城為了造好中式園林庭院真的很夸張了：景觀石都從福建采買，在廣東雕磨，到蘇州安放，達到了真正意義上的揮金如土，也為日后繃緊的資金鏈埋下了定時炸彈。

　　一貫真性情的宋衛平也看不上業內為了賺錢舍棄質量的風氣，屢次炮轟這種現狀，他不僅在公司內部訓斥：“產品都做不好，可以去跳樓了?！边€公開諷刺萬科：“萬科曾是我們的一個學習榜樣，但現在不是了。我們去看過杭州萬科的房子，我們要是造出那么粗糙的房子，項目經理得跳樓自殺N次！”

　　摸著良心過河的綠城，除了有優質的產品，高水平的設計規劃，還十分重視物業服務的層次，因此，雖然在宋衛平時代綠城項目的單價遠超同行，但一經推出，還是會被很快的搶購一空。

　　憑借于此，綠城一路蒙眼狂奔，銷售額從2001年的6.7億元躍升至2006年的64億元，并且在2006年7月登陸香港聯交所成功上市，融資26.7億港元，成為中國大陸房地產TOP10的上市公司。

　　隨后，手握近百億現金巨款的宋衛平，開始在土地市場豪賭。

　　2016年9月，宋衛平與世界第一電梯品牌奧的斯在中國最大的控股子公司西子奧的斯成立“綠城西子房地產集團”，聯手拿下7個項目。同月，經過19輪的競價角逐，綠城又與濱江聯手以36億元奪到了當年的杭州地王。12月，宋衛平進軍溫州，以33億元的價格將溫州鹿城地塊收入囊中。

　　2006整一年，綠城在土地市場上拍下了448萬平方米土地，高價地占據了2/3。

　　當年，宋衛平這樣的賭博行為沒少被業內嘲諷，大家都覺得他是仗著手里有錢而為所欲為，這些地塊肯定會被積壓。

　　結果，房地產市場在2007年又迎來了一波高峰，在此影響下綠城銷售首破百億，嘲笑宋衛平的人紛紛閉嘴了。

　　贏下賭局的宋衛平也變得膨脹了，在2008年，豪情滿志的宋衛平給出當年的銷售目標是一年翻倍，達成200億。

　　不料，2008年金融危機席卷全球，房地產市場在當年9月出現斷崖式下跌，綠城全年賣出去151億，只完成任務的四分之三。

　　更糟糕的是，同年各大銀行對房地產的貸款全面收緊，由于前兩年綠城的瘋狂掃地，讓其負債率高漲到140%。

　　那一年，是綠城成立以來最大的一次危機。

　　可就在大環境不景氣，危機壓頂的情況下，宋衛平依然在2008年拿下了428萬平米的土地。到底是什么給了他這么大的底氣？

　　據傳言，宋衛平為了留住綠城，曾對杭州市的主要領導表示：杭州市政府如果再不救市，下次開會，就見不到他宋衛平了。

　　隨后，當年的10月14日，杭州就推出了24條房地產新政，火熱救市，公然和調控政策唱起了反調，綠城也因此挺過來了。

　　經歷了化險為夷的宋衛平，總覺得老天是善待他的，2009年他變本加厲，全年豪擲323億買地，杭州排名前十的高價地塊被他搶去了4個，成為當年土地市場上赫赫有名的‘散財童子’。

　　這一波，宋衛平又又又賭贏了。

　　2009年樓市開始全面回暖，杭州樓市的新房成交價位列全國第一，綠城也達到了有史以來的最高成就，全年實現銷售收入510億元，排名全國第二，比當年排名第一的萬科，只差了120億。

　　此時的宋衛平已經飄了，大放厥詞：“我從來不當第二，綠城會實現3-5年破千億，超越萬科當第一！”

　　沒想到后幾年，意料之外卻又情理之中的事情發生了，綠城不僅沒有爬到金字塔的塔尖，反而飛速跌落谷底。

　　房地產市場在2010年遭遇了史上最嚴的宏觀調控，綠城的資產負債率達到132%，這時的宋衛平依然咬牙硬撐著，抵死不肯降價，堅信綠城能挺過這波洪流，且大罵調控不合理。

　　可是堅持錯誤的觀點，往往都會事與愿違。2011年11月1日的深夜，一則“綠城已破產”的消息在微博上瘋傳，而綠城也是從此刻開始走滑坡路。

　　消息發酵后，宋衛平連夜趕寫一篇文章《從綠城“被破產”說起》：“企業左右不了市場，正如人力不能真正戰勝天命。對于企業來說，命運只有兩個字，生、死。無他?！边@一紙文章，向外界傳遞著一個信號：綠城還活著。

　　但實際上，綠城并不好，2011年綠城資產負債率已攀升到148.7%。

　　在地產市場好賭成性的宋衛平，據網絡傳言其生活中也愛賭，綠城在當時陷入資金短缺境地就是因為他賭錢賠付的原因。

　　也許是可惜堅持做好產品的房企就這樣被淘汰，潘石屹曾二度出手相救面臨資金鏈斷裂的綠城，分別于2011年12月底以40億元收購上海證大、綠城持有的外灘地王項目“外灘8-1地塊”50%股權，及于2012年4月17日以21.38億元收購綠城廣場置業有限公司100%股權及貸款。

　　但要填補綠城這個深淵巨洞，只靠潘石屹的救援是遠遠不夠的。到了2012年中，實在撐不住的綠城開始向多位金主發出求救信號。

　　終于，第一位金主踏著七彩祥云來了。

　　2012年6月8日，綠城正式宣布九龍倉入股，持有綠城24.6%的股份，成為僅次于宋衛平的第二大股東，交易牽涉資金總額約50.98億港元（約合人民幣41.8億元）。同時，九龍倉副主席吳天海被提議擔任綠城非執行董事。

　　至此，宋衛平表示，綠城高負債發展期正式結束。

　　消失的烏托邦

　　企業追求經濟利益與建設高質量產品沖突嗎？

　　如果對標綠城，那答案是肯定的。

　　早已垂涎綠城這塊蛋糕的孫宏斌，也忍不住在宋衛平受難之際向其拋來了橄欖枝。

　　2012年6月22日，綠城中國控股有限公司與融創中國控股有限公司于上海召開聯合新聞發布會，宣布雙方就共同搭建高端地產平臺公司達成合作協議，綠城與融創成立合資公司，合資公司將收購綠城持有的8個地產項目全部股權及1個項目的50%股權，融創則向綠城支付人民幣33.7億元。

　　孫宏斌接手綠城后帶來的利好效果極為顯著，2014年的7月到10月間，綠城實現銷售額360億元。

　　不過這次合作沒多久就被宋衛平強制終止。

　　原因很簡單，融創長期以股東利益優先，擅長逆周期拿地，以高周轉為主的進行激進擴張，這樣下去，綠城產品的質量必然無法保證。

　　而之前宋衛平全權的時代，是以客戶利益優先，綠城對建筑質量有著苛刻的高追求，雖然這樣會致使其周轉速度緩慢，從拿地到交房，周期短則三四年，長則五六年，但是因為能保證出好產品，很多消費者都愿意等。

　　猶記當年，宋衛平懟王石：“如果綠城有業主像萬科業主那樣拉橫幅維權，我的臉都不知道往哪里擱?！?/p>

　　沒想到一語成讖，為了活下來不得已轉讓股份后的綠城，被新接手的‘白衣騎士’折騰的夠嗆，最終還是被掛上了維權的橫幅。

　　宋衛平實在無法忍受自己辛苦創造的好口碑被這樣糟踐，所以，他毀約回來了。

　　對于被外界批判他的“失信”行為，宋衛平也并不否認：“我確有失信之處，但是這種選擇真的很艱難，也實屬事出無奈。應該失信一個人，還是失信于綠城的業主、合作方、施工方等更多的人？”

　　宋衛平曾經說，和融創的合作可以看做是一場沒有頭緒的野合。此時的宋衛平，為了守護初心，依舊張狂又堅定。

　　無論融綠大戰打得是多么白熱化，綠城的危機還是要解決。2014年12月23日，中交集團宣布出資收購綠城的股份。

　　如果此刻的宋衛平能未卜先知，他還會笑得這么開心嗎？

　　本以為趕走了融創，新來的中交會延續之前綠城品質至上的原則，沒想到竟是親手放狼進門。

　　中交集團在2015年5月正式入主綠城，殘酷的‘去綠城化’拉開序幕。

　　中交入主綠城后重塑了公司架構，全面進行人事換血，綠城純血統的老臣被大量清洗。隨后，綠城二號人物壽柏年出售其持有的全部綠城股票，中交的大股東地位進一步穩固。

　　2018年7月，中交化的綠城開始操作宋衛平之前打死都不愿意干的‘高周轉’。當時，綠城中國在一份通知中提出，全力加速銷售去化和資金回籠，在嚴格控制支付等方面要傾盡一切努力。

　　同月，綠城與中交的16個下屬單位簽署了近30個項目好壞未知的合作協議，畢竟是干兒子，此舉絲毫不再顧及綠城的口碑。

　　中交奪權后，綠城的產品品質果然呈斷崖式下跌，曾經品質至上的唯一優勢也消失殆盡。

　　為了向業內證明中交才是綠城真正的救世主，以及公司大股東要求改造后的綠城業績需進入行業前三，中交化的綠城在‘代建’模式上看到了希望。

　　2016年，中交集團便開始對綠城代建業務進行大舉整合，最終成立綠城管理服務集團，專門用以發展綠城代建業務。

　　綠城靠著代建逐漸回到正軌，2020年7月，綠城管理赴港成功上市，綠城管理成為綠城系繼綠城中國和綠城服務之后的第三個上市平臺，也是中國首家上市的代建公司。

　　據年報數據，2018年，綠城房地產開發總銷售為1012億元，代建銷售規模占到了一半還多，為552億元。2019年全年企業共實現銷售額2018億元，其中代建貢獻了664億元的銷售，占企業總銷售額的比例為33%。2020年，綠城中國實現合同銷售金額2892億元，有超四分之一來自代建項目，2020年綠城代建項目合同銷售金額約為745億元。

　　不過，雖然代建項目讓綠城的銷售額有明顯的提升，可以在財報中做出漂亮的數據，但也讓其呈現出增收不增利的尷尬局面，即表面銷售良好，實際凈利潤增長卻有限。

　　房企業績呈增收不增利趨勢是因為權益占比過低，權益占比過低一般是由于房企更依賴合作開發進行規?；瘮U張，也就是代建而導致的。

　　受代建影響，2020年綠城中國的權益銷售金額為1194億元，占總合同銷售金額的41.29%。這一數據遠低于行業平均水平。

　　其次，代建項目因其合作模式的特殊性，很難保證項目品質。后期的綠城甚至登上中國房地產報在315期間發布的工程質量黑榜，外立面開裂、房屋滲水、墻體空鼓等都是讓其上黑榜的主要問題。