物業公司資本局： 瘋狂圈地兇猛擴張

　　作者： 孫夢凡

　　2021年，融融春風并不屬于房企，而是轉身光顧了它們的物業公司。

　　市值超2000億、營收過百億、業績增幅超100%……年報披露期，物業公司成為鎂光燈下的明星，不僅對過往業績滿心欣喜，還紛紛制定宏大的增長目標，如沖擊全球第一、營收過千億，整個行業充滿了躍進之風。

　　資本市場同樣不乏熱情，據第一財經記者統計，在目前45家上市物企中，有16家市值過百億，6家市值反超地產母公司，行業龍頭碧桂園服務（06098.HK）總市值已沖到2400億港元左右，市盈率也達75.43倍。

　　去年下跌盤整的陰霾仿佛一掃而空，頭部公司紛紛拋出驚人的增長計劃，為股價增長注入信心。為符合資本市場期待，它們計劃通過收并購、外拓等助力目標實現，為此不惜耗費數億資金、犧牲利潤率。

　　然而，投資者會一直買賬嗎？截至目前，已有雅生活服務（03319.HK）、世茂服務（00873.HK）等多家物企毛利率下跌；因物業費提價較難，收并購標的質量難以保證，此前大肆擴張的隱患已然顯現。

　　百億營收俱樂部擴容

　　物管行業的里程碑事件，發生在3月23日。當天，因年報業績利好股市，碧桂園服務市值達到2155億港元，首超母公司碧桂園，中海地產、保利地產、中國恒大、融創中國等龍頭開發商也被甩在身后。

　　在房企一片風聲鶴唳、市值表現趕不上銷售規模時，物業公司頗顯“另類”。這些從房企身上掉下來的“肉”，還處于蓬勃向上的生長期。

　　因背靠碧桂園，碧桂園服務可獲得大量在管面積，規模及業績增長確定性較強。截至2020年末，該公司在管面積約3.77億平方米，年內營收約156億元，同比增長61.7%；凈利潤同比增長約61.9%至27.82億元。

　　恒大物業（06666.HK）、綠城服務（02869.HK）、雅生活服務（03319.HK）同樣躋身百億營收俱樂部。

　　盡管行業熱火朝天，但要想實現高營收，還需背靠規模大房企。因業績基數較小，物企營收增幅也較為可觀。目前市值超百億的選手中，去年營收增幅最高的為世茂服務，同比高達101.59%；增幅最低的為華潤萬象生活，同比增幅為15.40%，余下多實現四成左右增長。

　　物企穩定的現金流入、可觀的業績漲幅，一舉點燃了市場熱情，中海物業、恒大物業、碧桂園服務年內股價漲幅分別達82.43%、74.50%、52.05%。

　　從市值規模看，碧桂園服務、金科服務、雅生活服務、綠城服務總市值已反超地產母公司。千億市值選手包括碧桂園服務、恒大物業、華潤萬象生活，300億~500億港元的有6家，100億~300億港元的有7家，百億以下的有29家。

　　圈地勢頭將更加激進

　　盡管業績漲勢迅猛，但物企的野心并未就此滿足。

　　2021年伊始，物業公司紛紛祭出高業績計劃，激進、狼性、速度成為管理層口中的高頻詞匯。碧桂園服務是野心最蓬勃的企業之一，其管理層表示，將力求2021年到2025年五年內達成“千億營收”目標，收入和利潤實現年復合增長率50%以上的增長。而目前，碧桂園服務營收不到200億。

　　在碧桂園服務的管理層規劃中，千億營收將被拆分成幾個子目標，其中物管服務未來會近500億，團購、房屋經紀等增值服務接近300億左右，商業商寫板塊營收會突破150億，城市服務則被期望突破200億。

　　為實現上述目標，碧桂園服務密集進入相關產業鏈，如完成對環衛行業龍頭公司滿國及東飛的收購，以及對文津國際保險經紀公司、城市樓宇電梯海報運營商城市縱橫的收購。年初更是將藍光嘉寶六成股權收入囊中。

　　恒大物業、綠城服務、雅生活、金科服務的擴張計劃同樣驚人。恒大物業執行董事兼總經理胡亮在業績會上表示：“2021年恒大物業在管面積目標要突破6億平方米，力爭成為全球規模最大的物業管理公司。”

　　綠城服務董事會副主席楊掌法表示：“5年內，綠城服務整體營業收入，保底增長5倍。”按此增長率推算，2025年綠城服務營收目標逾500億。

　　金科服務則提出營收“五年十倍”的計劃，要做大城市密度，做到西部第一。

　　雅生活對打造資本平臺的渴望更加強烈。“雅生活將保持高速增長，收入規模會增長40%以上，三年翻兩番。”管理層稱，希望雅生活市值能到千億，并通過對創新產業鏈的投資，孵化出新的千億產業平臺。

　　“大躍進”式的增長目標，單靠母公司支撐難以為繼，于是收并購成為物企的“必殺技”。譬如雅生活，未來來自股東的面積增長將占20%~30%，此外則是來自市場拓展的驅動，希望每年合約面積增長60%~70%。

　　克而瑞數據也顯示，2020年上市物企完成66起并購，并購金額達96.3億元。但今年以來，截至3月28日，上市物企已斬獲5起并購項目，并購金81.9億，已是去年并購金額的85%。

　　資本夢埋下盈利隱憂

　　作為少數未分拆物業上市的規模房企之一，龍湖對此態度較為冷靜。

　　龍湖集團創始人吳亞軍表示，龍湖今年也做了一些收并購，但集團非常理性。市值管理不是資本運作，要將業務夯實，再通過財務數據逐年體現出來。

　　但從行業大趨勢看，物企最快捷的擴張辦法便是靠資本驅動：在地產母公司之外尋找標的，通過收并購納入囊中，短期內在管規模便可大幅提升，進而反映到財務報表上，刺激股價及市場表現。

　　雖然資本泡泡越吹越大，但物企并非高枕無憂。從2020年度業績看，多家公司盈利空間有所收縮，其中有的系受公共物業毛利率所累，多數則是受此前收并購標的影響，第三方物業收費較低、盈利空間窄。

　　譬如，2020年彩生活三大主營業務均有所下滑，年內物業管理服務收益為33.42億元，同比下降1.7%；增值服務收益2.56億元，同比下降36.1%；整體毛利率33.6%，相對去年下降1.7個百分點。

　　管理層表示，2020年彩生活主動調整了管理標準，集中主要力量進行內部梳理，主動進行管理架構優化提升，且退出了一些低效益的項目，同時沒有進行大量的收并購業務，致使規模增速有所放緩。

　　再看世茂服務，去年其發起9起收并購及市場拓展動作，在管面積升至1.46億平方米，其中來自獨立第三方的在管面積占比增至64.8%。但是，世茂服務期內整體毛利率為31.4%，較上一年下滑2.3個百分點。

　　“對于所收購公司和新承接的項目在收購之初，毛利率水平普遍較低，整合也需要一定時間，從而導致年內毛利率下降。”世茂服務在年報中表示。

　　實際上，這些并非個案，物業公司盈利難其實是普遍困境。

　　一家央企物業負責人告訴第一財經，集團利潤非常低，如果不是靠增值服務，根本沒有利潤可言。即便業內萬科、綠城等管理費較高的，利潤空間也極為有限。“所以民營房企毛利率動輒幾十個百分點，都是靠母公司輸送的”。

　　除此之外，物業費提價困難在業內也極為普遍。除去物企自家在管項目不說，通過第三方并購來的標的，大多屬于業內中小型企業，服務水平、管理效率、盈利空間等均難以保證，雙方磨合均需要較長時間。

　　從業務類型看，相較于傳統物管服務，增值服務毛利率水平普遍較高。但其中，非業主增值服務被稱為“關聯房企向物企輸送利益的暗道”，主要依托開發商進行房屋咨詢、代理銷售等業務，收入依賴地產母公司。

　　社區增值服務則是依托社區流量入口，進行社區團購、美裝家居等一系列線下轉化。但是，到目前為止，還沒有物業公司探索出成功的商業模式，最早入局的彩生活已經“妥協”，稱傳統物業服務才是根基。

　　“目前在高市盈率下，物企存在被高估的情況，行業分化也開始顯現，已有企業出現盈利疲態。靠圈地擴張，短期可刺激資本市場反應，長期還是要關注盈利質量及其可持續性。”一位業內券商分析師表示。

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責任編輯：戚琦琦