來源：投資時報

　　運營成本的提升引發(fā)經(jīng)營性現(xiàn)金流趨緊，這可能導致景業(yè)名邦較難通過銀行貸款為其土地收購及未來房地產(chǎn)開發(fā)獲得足夠資金

　　近期，景業(yè)名邦集團控股有限公司（下稱景業(yè)名邦）向港交所遞交上市申請資料，星展銀行（DBS）為其獨家保薦人。

　　景業(yè)名邦成立于2013年，作為物業(yè)開發(fā)商、運營商及物業(yè)管理服務供應商，該集團主要于廣東省及海南省供應住宅物業(yè)，并于廣東省、海南省、云南省及湖南省開發(fā)土地資源。目前，景業(yè)名邦在全國共擁有30個物業(yè)項目，包括6個已竣工項目、6個在建項目、18個持作未來發(fā)展的項目，建筑面積合共約為300萬平方米。

　　受益于中國房地產(chǎn)市場高速增長，景業(yè)名邦近年來業(yè)績快速提升。不過《投資時報》研究員查閱招股書注意到，該公司運營成本亦有所提升，且引發(fā)經(jīng)營性現(xiàn)金流趨緊狀況，這有可能導致景業(yè)名邦較難通過銀行貸款為其土地收購及未來房地產(chǎn)開發(fā)獲得足夠資金。

　　景業(yè)名邦綜合收益表

　　數(shù)據(jù)來源：景業(yè)名邦招股書

　　毛利率走高風險暗藏

　　受益于中國經(jīng)濟、國內投資及消費增長，中國房地產(chǎn)市場近年來一直保持高速增長。公開資料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)項目由2013年的8.60萬億元（人民幣，下同）增加至2018年的12.03萬億元，復合增長率約為6.9%。住宅業(yè)務投資由2013年的約5.90萬億增加至2018年的8.52萬億，復合增長率達到7.6%。商業(yè)物業(yè)投資則由2013年的約1.19萬億元，增加至2018年的1.42萬億元，復合年增長率約為3.5%。

　　行業(yè)整體走強帶動了景業(yè)名邦的業(yè)績快速提升。

　　招股書顯示，2016年至2018年度（下稱報告期），景業(yè)名邦分別實現(xiàn)收益6.41億元、8.38億元和13.29億元，同期凈利潤分別為0.85億元、0.86億元和3.82億元。

　　然而，《投資時報》研究員注意到，景業(yè)名邦旗下雖然包括“物業(yè)開發(fā)與銷售”“酒店運營”“商業(yè)物業(yè)投資”“物業(yè)管理”等業(yè)務，但其營收來源仍較為單一，主要來自物業(yè)開發(fā)及銷售業(yè)務，而酒店運營、物業(yè)管理業(yè)務均有虧損。

　　招股書顯示，景業(yè)名邦旗下酒店運營業(yè)務于2017年度錄得虧損1889.2萬元，物業(yè)管理業(yè)務則是連續(xù)三年虧損，累計超過212.7萬元。

　　對此，景業(yè)名邦解釋稱，其酒店營運分部2017年虧損，主要是因為位于從化的卓思道溫泉度假酒店開業(yè)，而2018年借助平均房價和入住率的抬升，該酒店的業(yè)務回暖，毛利也逐漸增加。

　　縱然業(yè)務有所虧損，但并不影響景業(yè)名邦毛利率的一路走高。招股書顯示，報告期內，景業(yè)名邦毛利分別為1.64億元、2.70億元及5.13億元，同期毛利率分別為25.7%、32.2%和38.6%。

　　對此，景業(yè)名邦在招股書中解釋稱，毛利率提升系土地成本低廉所致。招股書顯示，景業(yè)名邦主要通過參與政府機關舉辦的公開招標、拍賣及掛牌出讓，及收購符合其甄選標準的持有土地公司的股權獲得土地儲備。

　　報告期內景業(yè)名邦獲取土地的成本分別為1.22億元、1.19億元以及1.89億元，僅占相對應時期已售物業(yè)成本的26.4%、23.9%以及25.6%。

　　不過，隨著房地產(chǎn)進入紅海市場，身處于競爭如此激烈的市場之中，該公司能否長期保持低廉的拿地成本？景業(yè)名邦相關人士向《投資時報》表示，集團善于以靈活的手段、不同方式提高公司以相宜成本收購合適土地的機會，以取得更高的毛利率。

　　資產(chǎn)負債率居高不下

　　隨著業(yè)務的拓展，公司運營資金的需求也進一步提升。為了提供運營資金，景業(yè)名邦維持了相當高的借款水平。

　　招股書顯示，報告期內，景業(yè)名邦的總借款額分別為7.33億元、11.26億元及7.58億元，同期凈負債率分別為614.4%、194.1%和42%。

　　對于凈負債率的快速下降，景業(yè)名邦在招股書中解釋稱，凈負債率在2017年減少系該財政年度產(chǎn)生年度溢利0.87億元及非控股權益注資1.76億元導致總權益增加所致；而2018年減少，系銀行借款減少3.64億元及年度溢利3.82億元致總權益增加所致。

　　不過《投資時報》研究員注意到，景業(yè)名邦資產(chǎn)負債率仍然偏高。報告期內，該公司資產(chǎn)負債率分別為97.07%、91.79%及90.12%，這在地產(chǎn)行業(yè)并非低水平。對此，景業(yè)名邦表示，集團將積極挺高運營效率，繼續(xù)秉持審慎的內部財務政策，并謹慎管理經(jīng)營開支。

　　經(jīng)營性現(xiàn)金流進一步趨緊

　　對于房地產(chǎn)這個資金密集型的行業(yè)來講，現(xiàn)金流的重要性不言而喻。不過，這也是景業(yè)名邦在業(yè)務拓展之中遇到的最為頭疼的問題。物業(yè)開發(fā)施工期間大量資金的投入，致使景業(yè)名邦經(jīng)營性現(xiàn)金流進一步趨緊。

　　招股書顯示，2016年該公司經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流為2.33億元，但2017年和2018年其經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流為凈流出狀態(tài)，分別為2.71億元、2.1億元。

　　《投資時報》研究員注意到，景業(yè)名邦經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要來源于收取物業(yè)銷售所得款項、酒店、運營、租金收入及物業(yè)管理服務費，而經(jīng)營活動所用現(xiàn)金流出主要用于收購土地、建造物業(yè)及其他運營成本。

　　景業(yè)名邦在招股書中表示，經(jīng)營活動的負現(xiàn)金流量狀況可能會影響其進行必要資本支出的能力、限制其運營的靈活性，并對公司擴展業(yè)務及提升流動資金的能力造成不利影響。若不能有足夠的凈現(xiàn)金流量為公司未來流動資金提供資金、支付其應付貿易賬款并在到期時償還債務，景業(yè)名邦可能需要大幅增加外部借款或獲得外部融資，而外部融資的額度高低也會最終影響公司的經(jīng)營業(yè)績。

　　與雅居樂“關系深厚”

　　有意思的是，招股書顯示，該公司控股股東陳思銘的父親系雅居樂副主席陳卓賢，此外，公司多位高管也曾任職雅居樂。比如，董事會副主席兼執(zhí)行董事劉華錫，曾任雅居樂集團副總裁；執(zhí)行董事兼財務中心總經(jīng)理韋妙嫦，為前雅居樂財務經(jīng)理、審計監(jiān)督中心經(jīng)理；副總裁譚玉杏、藍熾源，以及薛雙有及吳新平幾位執(zhí)行董事，亦有雅居樂任職經(jīng)歷。

　　由此，景業(yè)名邦也一直被外界視為與雅居樂“關系深厚”。對此，景業(yè)名邦向《投資時報》表示，該公司與雅居樂是兩家完全獨立運營的企業(yè)，股權上并無關聯(lián)，但不排除未來有合作的機會。此外，該公司亦不時會與獨立第三方合作收購土地及開發(fā)房地產(chǎn)項目，包括廣州萬科置業(yè)有限公司等。

責任編輯：馬婕