原標題：資產負債率287%，經營凈現金流-68億，二度赴港IPO港龍地產還有希望嗎？

　　2017年至2019年，港龍地產營業收入和毛利率雖處于逐年遞增態勢，但其資產負債率卻急速攀升，經營活動凈現金流更是由正轉負

　　《投資時報》研究員 呂貢

　　市場環境的漸趨復雜化，使得行業洗牌時有發生。中國房地產市場更是一個風起云涌的領域。據中國人民法院公告網數據顯示，截至2020年5月22日，今年共有124家房地產公司申請破產，加上2019年數據，破產房地產公司高達530家。此即表明，平均每天至少有1家房地產企業倒閉。

　　據業內人士分析，對于中小房地產企業來說，融資難、融資渠道少是導致其經營困難、甚至倒閉的主要原因。

　　《投資時報》研究員注意到，港龍中國地產（下稱港龍地產）就是一家位于長江三角洲地區的知名房地產企業。作為一家中小企業，港龍地產同樣陷入融資渠道較少、融資困難的困局。

　　近年來，港龍地產資產負債率持續攀升、經營活動現金流轉正為負、業務始終難以走出長江三角洲等問題，更是對該公司經營、業績收入造成了又一重擊。因此，赴港上市或成為其維系自身發展的重要路徑。

　　資產負債比率攀升至287%

　　據招股書信息披露，港龍地產于2007年8月在江蘇省常州成立，總部設立在上海，是一家位于長江三角洲地區的知名房地產開發商。港龍地產的主要業務為開發及銷售主要作住宅用途并附帶相關配套設施的物業，包括商業單元、停車場及配套區域。

　　由于房地產公司的物業發展項目初期需要大量資金投入和支持，在此次招股書中，港龍地產表達出了對資金的強烈渴求，此次募資，港龍地產計劃將60%的資金用于土地收購成本及潛在開發項目的資金，30%的資金用于部分現有項目開發的建筑成本，而剩余10%的資金用于補充公司的營運資金。

　　雖然2017年—2019年（下稱報告期），港龍地產的收益和毛利率均逐年遞增，分別為4.34億元、16.60億元、19.78億元，以及21.9%、30.8%、42.7%。但《投資時報》研究員注意到，近年來，隨著公司規模擴張，港龍地產的負債壓力也在急速攀升。

　　報告期內，港龍地產資產負債比率均超90%且逐年遞增，分別高達98.8%、122.1%和172.6%。而截至2020年3月31日，港龍地產的資產負債比率已經增至287%。

　　港龍地產2017年—2019年物業銷售收益、毛利及毛利率

　　數據來源：公司招股書

　　港龍地產2017年—2019年主要財務比率

　　數據來源：公司招股書

　　對此，業內人士分析認為，港龍地產資產負債率的急速攀升，主要是公司規模擴張所導致，想要降低負債率，只能減緩公司的擴張速度。然而，不論是為降低負債率而減緩擴張速度，還是繼續加速擴張、任由資產負債率增加，都將可能對港龍地產的營業收入造成不利影響。

　　經營現金流凈額-68億，融資成本走高

　　除了急速攀升的資產負債率，港龍地產的造血能力也出現下滑。該公司經營活動現金流凈額出現由正轉負、急速降低的情況。

　　報告期內，港龍地產經營活動現金流凈額分別為0.76億元、-6.26億元和-67.56億元。2018年及2019年，其現金流下降幅度分別高達923.68%和979.23%，并且自2018年開始，其經營活動現金流凈額就由正轉負。

　　港龍地產2017年—2019年綜合現金流量明細

　　數據來源：公司招股書

　　對此，港龍地產在招股書中給出的解釋是，由于物業開發活動增加，導致開發中物業及持作出售的已竣工物業資金增加約112.03億元?？梢?，對于中小房地產企業而言，物業項目的開發自初期開始就亟需大量資金投入支持，港龍地產明顯表現出了資金嚴重緊缺，如果公司不及時提升自身的造血能力，將可能對其業務擴張、項目開展以及業績收入造成嚴重沖擊。

　　港龍地產2017年—2019年加權平均實際利率情況

　　數據來源：公司招股書

　　此外還需注意的是，報告期內港龍地產加權平均實際利率持續升高，分別為6.3%、8.0%和8.8%，導致其融資成本也隨之走高。

　　超90%項目位于長江三角洲地區

　　招股書披露，雖然港龍地產自成立至今，業務已擴展至長江三角洲地區周邊城市，包括江蘇省常熟、南通以及浙江省杭州、嘉興和紹興等城市。但《投資時報》研究員發現，就目前而言，港龍地產超90%業務仍集中于長江三角洲地區，尤其多位于江蘇省。

　　報告期內，港龍地產包括已竣工、正在開發以及未來開發的項目共計有53個。其中，江蘇省項目數量就達42個。港龍地產的土地儲備總面積約為0.054億元，而歸屬于江蘇省的土地儲備建筑面積更是高達0.039億平方米，占集團土地儲備建筑面積總數的71.8%。

　　港龍地產按省份劃分已開發物業項目建筑面積

　　數據來源：公司招股書

　　并且，根據招股書數據信息可知，港龍地產的主要收益來源于住宅物業銷售，報告期內，該部分收益分別占公司總收益的71.8%、92.0%和94.9%，處于逐年遞增態勢。而住宅物業銷售的的“主力軍”是位于江蘇省的項目。報告期內，港龍地產來源于江蘇省的收益分別高達3.11億元、15.27億元和18.77億元，逐年遞增并分別占公司總收益的71.66%、91.99%和94.89%。

　　港龍地產按項目劃分住宅物業銷售產生的收益

　　數據來源：公司招股書

　　從公司業務布局來看，港龍地產近年來營業利潤過度集中于少數區域。隨著各地城市的經濟發展和政策變化，港龍地產過度集中的業務布局，將可能導致該公司在出現業績波動、或是面臨突然出現的風險時，抵御能力較弱，這無疑增加了其經營風險。

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責任編輯：王帥