12月14日,2024中國(guó)城市更新論壇在北京首鋼園舉行。大會(huì)主論壇主題為“迎接資產(chǎn)規(guī)劃時(shí)代心智賦能存量更新”,并設(shè)置有兩場(chǎng)分論壇,討論城市更新如何歷久彌新、存量資產(chǎn)如何退出等熱門議題。
會(huì)上,九州通醫(yī)藥集團(tuán)副總經(jīng)理、九州產(chǎn)投總經(jīng)理蘇熙凌,就“公募REITs能否解決城市更新的根本問(wèn)題”這一話題進(jìn)行了深入探討。
蘇熙凌介紹,九州通醫(yī)藥集團(tuán)是做醫(yī)藥貿(mào)易起家的,積累了大量醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)的資產(chǎn),是全國(guó)第二大醫(yī)藥倉(cāng)庫(kù)的業(yè)主。承接了大量的重資產(chǎn)之后,在2023年3月份開(kāi)始推動(dòng)公募REITs的發(fā)行。總部武漢的全國(guó)中心倉(cāng)也是國(guó)家發(fā)改委評(píng)選的全國(guó)十大智能物流倉(cāng)庫(kù)作為底層資產(chǎn),發(fā)行全國(guó)首只醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)的公募REITs,這只REITs進(jìn)展良好,已經(jīng)進(jìn)入了反饋之后的階段,預(yù)計(jì)明年一季度發(fā)行。
在二級(jí)市場(chǎng)完成了初步布局以后,九州通醫(yī)藥在一級(jí)市場(chǎng)跟高和發(fā)行全國(guó)的第一只以醫(yī)藥倉(cāng)庫(kù)作為底層資產(chǎn)的Pre-REITs基金,利用上海、杭州、重慶三處的核心資產(chǎn)作為Pre-REITs基金,所以這次通過(guò)公募REITs和Pre-REITs的發(fā)行,也實(shí)現(xiàn)了企業(yè)從傳統(tǒng)的公共資產(chǎn)投入醫(yī)藥商業(yè)企業(yè),實(shí)現(xiàn)輕重分離,集團(tuán)的主業(yè)還是扎根在醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)。但因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的一部分資產(chǎn),通過(guò)公募REITs和Pre-REITs平臺(tái),實(shí)現(xiàn)了商業(yè)模式上的一次質(zhì)的改變。
蘇熙凌表示,九州通起家不是做不動(dòng)產(chǎn)的,而是做醫(yī)藥的實(shí)業(yè)企業(yè),所以也是順著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,不自覺(jué)的享受到城市更新的紅利。原來(lái)公司在豐臺(tái)是有一個(gè)藥廠,大概30畝地,因?yàn)槌鞘械陌l(fā)展,政府要求做升級(jí)改造,就在藥廠原地改造更新成了現(xiàn)在國(guó)家級(jí)的一個(gè)生物醫(yī)藥孵化器,也是中國(guó)最早的民營(yíng)生物醫(yī)藥孵化器。
經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展,30畝地2400方的孵化器已經(jīng)孵化了8家上市企業(yè),運(yùn)營(yíng)不到30000方的園子,出租率達(dá)90%以上,一年的產(chǎn)值20多億,它是跟主業(yè)形成了非常好的正向循環(huán)。
在下游,九州通在武漢的數(shù)據(jù)中心也跟政府有一個(gè)國(guó)家級(jí)的PPP項(xiàng)目,是一個(gè)武漢最好的養(yǎng)老院,大概5200個(gè)床位,前身是政府的一棟托管公寓,現(xiàn)在把它改成了養(yǎng)老院,目前入住率達(dá)到90%以上,入住的都是80歲以上的長(zhǎng)者。
從上游和下游講的是產(chǎn)業(yè)的落地。產(chǎn)業(yè)要盤活還是離不開(kāi)融的部分,就是公募REITs的部分。首先拿出中游的核心的資產(chǎn),武漢倉(cāng)庫(kù)和上海的倉(cāng)庫(kù),打造了公募REITs和Pre-REITs的平臺(tái),才能讓資產(chǎn)盤活,形成產(chǎn)融輪動(dòng)。
所以其實(shí)產(chǎn)業(yè)很重要,融資也很重要。兩者形成了一個(gè)有效的循環(huán),才能助力主業(yè),醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)做得更好。九州通集團(tuán)的營(yíng)收已經(jīng)達(dá)到1500億,已經(jīng)是一個(gè)航母級(jí)的商業(yè)平臺(tái),公司的商業(yè)平臺(tái)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就來(lái)自于公司的信息流、商流和物流。信息流就來(lái)源于底層的產(chǎn)業(yè),積累了大量的數(shù)據(jù)資產(chǎn),去引導(dǎo)更好的業(yè)務(wù);商流,九州通通過(guò)上下游的布局,形成比較黏性的生態(tài)圈、生態(tài)鏈,導(dǎo)入不動(dòng)產(chǎn)。下游九州通還有非常強(qiáng)大的物流支撐,這叫三流合一。
從企業(yè)的角度、產(chǎn)業(yè)方的角度,產(chǎn)融融合是目前不太好的情況下,走得更遠(yuǎn)的核心的原因之一。
關(guān)于發(fā)行公募REITs標(biāo)準(zhǔn)比,蘇熙凌認(rèn)為,公募REITs的標(biāo)準(zhǔn)更嚴(yán)苛,是高于一般外資投資不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于一級(jí)傳統(tǒng)的大宗交易來(lái)說(shuō),只要產(chǎn)權(quán)清晰,基本的合規(guī)手續(xù)完備,沒(méi)有實(shí)質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn),就達(dá)到一級(jí)的大宗交易的標(biāo)準(zhǔn)。
但是公募REITs角度來(lái)說(shuō),有一個(gè)審批邏輯,因?yàn)樗械奈募举|(zhì)上都由主管機(jī)構(gòu)審批出來(lái)。所以國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)和地方的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的時(shí)候會(huì)有一些不完全一致的地方。報(bào)公募REITs的時(shí)候要進(jìn)行系統(tǒng)化的梳理和完善,這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)高于一級(jí)市場(chǎng)。
從另外一個(gè)角度來(lái)看,因?yàn)楣糝EITs是一個(gè)二級(jí)市場(chǎng),是一個(gè)要求標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品,對(duì)它合規(guī)性的要求,本來(lái)也高于大宗交易,比如說(shuō)私募基金產(chǎn)品到發(fā)公募REITs的時(shí)候,是有時(shí)間和空間進(jìn)行合規(guī)性的完善的,所以一二級(jí)肯定是有一些定價(jià)上或者合規(guī)性上合理的差異。
VIP課程推薦
APP專享直播
熱門推薦
收起24小時(shí)滾動(dòng)播報(bào)最新的財(cái)經(jīng)資訊和視頻,更多粉絲福利掃描二維碼關(guān)注(sinafinance)