作為2019年銷售超過千億的最后一家未上市內(nèi)房企業(yè)，6月3日晚間，祥生控股（集團(tuán)）有限公司（下稱“祥生”）向港交所招股書提交了上市申請(qǐng)書。如果祥生沖刺上市成功，或?qū)⒊蔀榻衲昴陜?nèi)最大的內(nèi)房股IPO。

　　從招股書可以看出，上市前的祥生高增速優(yōu)勢(shì)明顯，其2019年凈利潤增幅達(dá)到649.8%，遠(yuǎn)超行業(yè)其他房企，但與此同時(shí)，高增速所帶來的部分后遺癥也有所顯現(xiàn)，這也是祥生在上市后所需要解決的問題。

　　去年凈利潤增幅達(dá)到650%

　　從百億到千億，祥生僅用了4年時(shí)間。2015年，祥生的銷售規(guī)模不過剛過百億元，而2019年，祥生實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1174.7億元，成功跨入千億房企的隊(duì)列。

　　從招股書披露的業(yè)績來看，高速增長的營收和利潤將成為此次祥生上市的一大籌碼。

　　數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年、2019年祥生的營業(yè)收入分別為62.93億元、142.15億元、355.2億元，三年復(fù)合年增長率為137.6%。近三年已確認(rèn)建筑面積為83.9萬平、142.3萬平、348.8萬平，復(fù)合年增長率為104.0%。

　　利潤表現(xiàn)上，祥生2017年、2018年、2019年毛利分別為8.34億元、30.0億元、84.8億元；凈利潤為-2.86億元、4.28億元、32.09億元，從2018年開始，祥生開始扭虧轉(zhuǎn)盈，且2019年的凈利潤同比增幅達(dá)649.8%，這樣的增長速度確實(shí)較為罕見。

　　得益于所布局的長三角城市良好的市場(chǎng)銷售情況，祥生的毛利率指標(biāo)也有一定的上漲，2017年-2019年的毛利率分別為13.2%、21.1%及23.9%。

　　作為千億房企中最后一家上市的房企，祥生的發(fā)展路徑可見一斑。對(duì)比近三年的業(yè)績數(shù)據(jù)來看，祥生的高速發(fā)展始于2018年、2019年，且這兩年的發(fā)展速度驚人，一舉使得祥生成為市場(chǎng)上后來居上的品牌房企。因此，也直到2019年祥生的營收和利潤取得大幅增長后，今年遞表的祥生才能顯得更加從容。

　　祥生部分經(jīng)營數(shù)據(jù)，來源于招股書。

　　浙江市場(chǎng)占據(jù)布局的“半壁江山”

　　祥生兩年間以高增速在眾多房企競(jìng)爭中脫穎而出，究其原因，來源于其布局集中在富碩的浙江地區(qū)，“藏富于民”的浙江省幾乎為祥生的業(yè)績?cè)鲩L貢獻(xiàn)了一半力量。

　　招股書顯示，截至2020年3月31日，祥生擁有195個(gè)處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目，其中，浙江省就擁有89個(gè)項(xiàng)目；項(xiàng)目應(yīng)占總建筑面積為約2304.5萬平方米，其中約1156.2萬平方米位于浙江省（占比50.2%）。

　　在浙江省的布局中，除了重倉杭州外，類似于紹興、湖州、臺(tái)州這樣的三四線城市也成為祥生的布局要點(diǎn)，此外，江蘇省、安徽省也獲得祥生的青睞，形成浙江省、江蘇省、安徽省三省齊發(fā)的局面。

　　按照祥生所公布的“1+1+X”戰(zhàn)略，就是以浙江省為發(fā)展大本營，泛長三角區(qū)域?yàn)槌掷m(xù)深耕區(qū)域，主要包括江蘇、安徽、山東、江西、福建等五省，同時(shí)機(jī)會(huì)性地布局核心二線城市及核心一線城市周邊的二三四線城市。

　　回顧近三年長三角樓市，一二線城市上海、杭州房價(jià)上漲帶動(dòng)浙江、江蘇等三四線城市樓市火熱，而祥生正是在這波樓市紅利中踩對(duì)了節(jié)奏。

　　此外，近年來，祥生也加大全國化的布局力度，包括拓展江西省、湖北省、福建省等。今年3月以來，祥生新獲取多幅土地，分別位于杭州、寧波、合肥、溫州、南昌等城市。

　　從祥生補(bǔ)倉城市來看，與上輪深耕省內(nèi)三四線城市不同，偏重于一二線核心城市土儲(chǔ)的獲取，也反映出祥生的拿地方向開始向一二線城市傾斜。

　　負(fù)債結(jié)構(gòu)尚需優(yōu)化

　　近三年的快速增長和頻繁拿地，也使得祥生目前面臨著較高的杠桿水平。不過從招股書來看，其2017年-2019年凈資產(chǎn)負(fù)債比率已在明顯下降。

　　祥生在招股書中表示，以往凈資產(chǎn)負(fù)債比率較高，是由于借款金額相對(duì)較大，加之先前累積的虧損而導(dǎo)致總股本相對(duì)較小，而近兩年，凈資產(chǎn)負(fù)債比大幅下降，主要源于盈利能力提高導(dǎo)致權(quán)益總額增長。

　　從2018年開始，祥生就著手展開財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，包括增權(quán)益、降低負(fù)債率、增強(qiáng)現(xiàn)金儲(chǔ)備、加強(qiáng)流動(dòng)性管理等。這也表現(xiàn)為流動(dòng)比率和利息保障倍數(shù)兩個(gè)指標(biāo)的優(yōu)化。2017-2019年，祥生流動(dòng)比率分別為1.2倍、1.1倍及1.2倍，利息保障倍數(shù)由2018年的0.3增長至1.4。

　　招股書顯示，2017年-2019年祥生的主要融資渠道來源于銀行及其他借款、資產(chǎn)抵押證券及有限票據(jù)，同時(shí)祥生還有部分資金來自于信托融資，這一特質(zhì)也與當(dāng)下大部分未上市房企一致。

　　由此可以看出，基于高速擴(kuò)張和優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的需求，祥生也亟待通過上市來拓寬融資渠道，同時(shí)降低融資成本，這也將使得祥生在高杠桿、高發(fā)展之后實(shí)現(xiàn)安全著陸。

　　新京報(bào)記者 徐倩

　　編輯 楊娟娟 校對(duì) 何燕

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責(zé)任編輯：馬婕