本報(bào)記者 方超 張玉 上海報(bào)道 隨著祥生開啟IPO，市場廣為流傳的“房企三十強(qiáng)中唯一未上市的企業(yè)”說法，或?qū)⒉辉俪闪ⅰ?日前，港交所披露祥生的上市申請(qǐng)文件，招股書顯示，其在2017~2019年期間，分別實(shí)現(xiàn)收入62.93億元、142.15億元和355.2億元，營收復(fù)合年增長率達(dá)到137.6%。 除去高速增長的業(yè)績，作為地產(chǎn)行業(yè)前三十強(qiáng)唯一未上市房企，祥生地產(chǎn)的布局戰(zhàn)略也引發(fā)外界關(guān)注。招股書顯示，其自2016年起便采取“1+1+X”戰(zhàn)略，即以浙江、泛長三角區(qū)域?yàn)橹鳎攸c(diǎn)布局核心二線城市等其他潛力城市。 地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，祥生地產(chǎn)通過沖擊港股IPO，能夠更好地促進(jìn)融資和提升品牌影響力，而深耕長三角等儲(chǔ)備質(zhì)量較高的區(qū)域，對(duì)于祥生地產(chǎn)后續(xù)規(guī)模擴(kuò)張等具有積極作用。 長三角土儲(chǔ)占比超7成 在房企紛紛加碼一二線的大背景下，持續(xù)深耕長三角的祥生引發(fā)市場廣泛關(guān)注。 梳理相關(guān)信息可發(fā)現(xiàn)，自3月12日以45億元加碼深耕杭州以來，祥生地產(chǎn)已陸續(xù)在寧波、合肥等多地落子，其中，新獲取土地中位于一線、準(zhǔn)一線及二線城市的占比已超過85%。 值得注意的是，在祥生地產(chǎn)所拿的上述地塊中，首入城市或重要地段等成為重要看點(diǎn)。 如3月12日，祥生地產(chǎn)以總價(jià)44.98億元成功競得杭州錢塘新區(qū)下沙大學(xué)城北單元兩幅住宅用地，其中，杭錢塘儲(chǔ)出[2020]1號(hào)地塊以樓面價(jià)10125元/平方米、總價(jià)20.96億元被祥生收入囊中，杭錢塘儲(chǔ)出[2020]2號(hào)地塊以24.02億元總價(jià)、16763元/平方米樓面價(jià)成交。 中指研究院分析稱，上述地塊所處下沙大學(xué)城北，規(guī)劃利好較多，周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3km范圍內(nèi)聚集了市重點(diǎn)小學(xué)杭州師范大學(xué)附屬小學(xué)、杭州市啟源中學(xué)等生活配套。 祥生地產(chǎn)則表示，其在杭州下沙板塊再度落子，“足以充分體現(xiàn)祥生精研城市，持續(xù)深耕杭州的布局策略”。相關(guān)信息顯示，自2015年首次落子杭城以來，祥生地產(chǎn)已在杭州實(shí)現(xiàn)近20幅地塊的戰(zhàn)略布局。 而祥生地產(chǎn)對(duì)杭州等浙江市場的重視，亦在IPO申請(qǐng)材料中得以展示。招股書顯示，截至2020年3月末，其擁有195個(gè)處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)占總建筑面積為約2304.5萬平方米，其中約1156.2萬平方米位于浙江省，占比50.2%，而在營收方面，來自浙江省的收入也占據(jù)祥生地產(chǎn)的相當(dāng)大一部分。 值得注意的是，除了浙江外，祥生地產(chǎn)亦在布局長三角區(qū)域內(nèi)的江蘇、安徽等地。相關(guān)信息顯示，土儲(chǔ)方面，安徽所占比例為13.7%、江蘇則為8.1%，而自2020年以來，祥生地產(chǎn)亦在合肥、南通等地落子。 對(duì)此，祥生地產(chǎn)表示，其“自2016年起采納‘1+1+X’擴(kuò)張策略，據(jù)此，我們以于浙江省的發(fā)展為基礎(chǔ)，深入滲透泛長三角區(qū)域并擴(kuò)展至泛長三角區(qū)域以外的其他具高增長潛力的城市”，而上述布局策略為其“業(yè)務(wù)帶來顯著增長”。相關(guān)信息顯示，2018年，祥生地產(chǎn)全口徑銷售額1029.2億元，實(shí)現(xiàn)首次突破千億規(guī)模。 祥生地產(chǎn)“‘1+1+X’布局戰(zhàn)略總體上是合理的，尤其是浙江市場這兩年表現(xiàn)很好，對(duì)于此類企業(yè)的發(fā)展是具有積極作用的”，嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)也表示，上述布局城市，土地儲(chǔ)備質(zhì)量較高，對(duì)于祥生地產(chǎn)后續(xù)規(guī)模擴(kuò)張等也有積極的作用。 或?qū)⒔档腿谫Y成本 深耕長三角等優(yōu)質(zhì)區(qū)域讓祥生地產(chǎn)成為業(yè)界黑馬，而沖擊IPO則讓其受到外界更大關(guān)注。 招股書顯示，在營收復(fù)合年增長率為137.6%的情況下，在2017~2019年期間，祥生地產(chǎn)的毛利率分別為13.2%、21.1%和23.9%，凈利潤方面，其分別為-2.86億元、4.28億元、32.09億元。 “伴隨著營收的高速增長，企業(yè)的盈利能力也在持續(xù)改善，毛利率由2017年的13.2%上升至2019年的23.9%，但仍低于TOP30平均的28.8%，”克而瑞也表示，“未來隨著企業(yè)運(yùn)營能力的持續(xù)提升，毛利率仍有提升空間。” 而在凈利率方面，克而瑞方面認(rèn)為，早期由于祥生地產(chǎn)快速擴(kuò)張導(dǎo)致銷售管理等費(fèi)用大幅提升，凈利率出現(xiàn)負(fù)值，“但是目前集團(tuán)費(fèi)率管控能力持續(xù)提升，截至2019年企業(yè)凈利率已提升至9.0%，位居近一年內(nèi)IPO的房企中游水平”。 “參考其他一年內(nèi)IPO的房企來看，上市前企業(yè)凈負(fù)債率較高是常見的行業(yè)現(xiàn)象，”克而瑞方面同時(shí)表示，“祥生又屬于擴(kuò)張期，后期隨著上市擴(kuò)大股本同時(shí)幫助企業(yè)融資獲取現(xiàn)金，凈負(fù)債率將有機(jī)會(huì)降至行業(yè)平均水平。” 祥生招股書也顯示，截至2019年底，其2018年票據(jù)已全部償還，且并無未償還結(jié)余，此外，3月11日，祥生成功增發(fā)今年1月23日發(fā)行的美元高級(jí)定息債券。原債券期限2年，于2022年1月23日到期，增發(fā)后債券規(guī)模為2.03億美元。 而有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“隨著上市進(jìn)程的有效推進(jìn)，祥生將獲得境內(nèi)外資本市場助力，綜合債務(wù)成本將進(jìn)一步下降，同時(shí)多元化融資渠道將不斷得到完善，有助于其更快實(shí)現(xiàn)‘規(guī)模與品質(zhì)’雙優(yōu)發(fā)展。” “通過上市，能夠更好地促進(jìn)融資和提升品牌影響力”，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，祥生這幾年持續(xù)拿地和做大規(guī)模，本身戰(zhàn)略動(dòng)作非常強(qiáng)，通過上市，進(jìn)一步說明今年房企依然有很多機(jī)會(huì)，“此類企業(yè)后續(xù)發(fā)展節(jié)奏將進(jìn)一步加快，有助于強(qiáng)化競爭力”。 未來聚焦效率提升 產(chǎn)品線“7改4”、全面升級(jí)落地“祥生服務(wù)體系”、倡導(dǎo)“交付幸福生活”……聚焦產(chǎn)品力、服務(wù)力的提升，正成為“黑馬”祥生地產(chǎn)的另一大關(guān)注點(diǎn)。 相關(guān)信息顯示，近年來，祥生致力于創(chuàng)造可以滿足客戶不同生活需求的產(chǎn)品，在產(chǎn)品開發(fā)中也不斷作出升級(jí)調(diào)整，其在2019年展開了一輪聚焦產(chǎn)品的迭代與升級(jí)，將過去的7大產(chǎn)品線迭代升級(jí)為如今的樾系、府系、云境系和TOP系。 對(duì)此，億翰智庫認(rèn)為，于企業(yè)自身而言，在產(chǎn)品線的迭代過程中，祥生經(jīng)歷了對(duì)產(chǎn)品的自我過濾、優(yōu)化、升級(jí)，通過對(duì)20余年產(chǎn)品打造經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和提煉，“無論是產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、配置還是其背后的文化基因都得到了升華。而以更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品聚焦城市、區(qū)域精準(zhǔn)的布局，還能幫助其高質(zhì)量地落位‘1+1+X’投資戰(zhàn)略”。 除了聚焦產(chǎn)品力的提升外，以“營造幸福生活”為企業(yè)使命的祥生地產(chǎn)，近年來還通過“量身定制”的服務(wù)，滿足客戶對(duì)生活、空間等多層次的需求。 值得注意的是，在地產(chǎn)白銀時(shí)代，在提升產(chǎn)品力、服務(wù)力的同時(shí)，如何讓運(yùn)營管理更具效率，也成為行業(yè)關(guān)注點(diǎn)。 祥生地產(chǎn)招股書顯示，為促進(jìn)全國擴(kuò)張，其將繼續(xù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化的管理程序以提高運(yùn)營效率，亦計(jì)劃完善綜合運(yùn)營模式及進(jìn)一步鼓勵(lì)各個(gè)部門于各項(xiàng)目階段（如項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、銷售及營銷）相互合作，“將繼續(xù)高度重視項(xiàng)目規(guī)劃及定位，以提高開發(fā)效率、實(shí)現(xiàn)高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)及確保產(chǎn)品質(zhì)量”。 祥生地產(chǎn)亦在招股書中指出，將“進(jìn)一步授權(quán)區(qū)域公司及項(xiàng)目公司進(jìn)行決策優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)”，以及“計(jì)劃提供更強(qiáng)大的數(shù)據(jù)支持，以提高區(qū)域及項(xiàng)目公司的管理效率”。 （編輯：石英婧 校對(duì)：彭玉鳳）[詳情]

　　原標(biāo)題：凈資產(chǎn)負(fù)債比率360%，祥生擬赴港上市“補(bǔ)血” 作為銷售排名TOP30的房企，祥生控股集團(tuán)有限公司（下稱“祥生”）開啟自己的資本市場之旅。 6月初，香港聯(lián)交所更新企業(yè)申請(qǐng)版本信息，祥生地產(chǎn)掛出自己的招股書，建銀國際、農(nóng)銀國際擔(dān)任聯(lián)席保薦人。 招股書顯示，成立于1995年的祥生目前主要在浙江省的城市及泛長三角區(qū)域的其他城市開發(fā)和銷售物業(yè)，2019年在浙江省、泛長三角區(qū)域以及其他區(qū)域的銷售收入占比分別為62.5%、32.9%、1.6%；已覆蓋11個(gè)省43個(gè)城市，其中包括上海、杭州、南京、蘇州、武漢等一線及新一線城市。不過，從業(yè)務(wù)占比看，祥生地產(chǎn)的目前項(xiàng)目規(guī)模最大的依舊在三四線城市，其中紹興項(xiàng)目占比12.9%。 “祥生的這一輪快速發(fā)展，得益于在長三角的三四線城市深度布局，通過高周轉(zhuǎn)方式快速占領(lǐng)市場，這樣的模式和碧桂園類似。不過這家公司的發(fā)展也來自大量的資金推動(dòng)，較高的資金杠桿將成為進(jìn)一步發(fā)展的阻力，同時(shí)規(guī)模擴(kuò)張之后還需要進(jìn)一步提高自身管理能力。”一家TOP20公司高層向第一財(cái)經(jīng)記者分析。 信托融資占比63% 1951年出生于諸暨的陳國祥是祥生的實(shí)際控制人，與大部分第一代企業(yè)家一樣，陳國祥早年做過拉車工、釀酒員、紡織工，而后靠尼龍絲綿綸絲生意積累起原始身家，一度被稱為諸暨當(dāng)?shù)亍敖z大王”。90年代中期，擔(dān)任諸暨金雞塢村支書的陳國祥，因承擔(dān)村子拆遷改造工作而涉足地產(chǎn)，祥生地產(chǎn)由此誕生。 此前，祥生一直在諸暨擁有絕對(duì)市場份額，隨州逐漸開始在浙江進(jìn)行布局。按照目前祥生的戰(zhàn)略布局，主要立足浙江省，深耕長三角，提出了“1+1+X”的全國布局策略，即浙江+泛長三角+重點(diǎn)潛力城市布局策略。和很多從區(qū)域開始全國化布局的房企一樣，第一步則是深耕現(xiàn)有區(qū)域，第二步則是進(jìn)一步擴(kuò)張“勢(shì)力”范圍，保證自己未來的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 第一財(cái)經(jīng)記者了解到，目前祥生的項(xiàng)目已覆蓋浙江全部地級(jí)市，2019年公司在浙江省內(nèi)建筑面積達(dá)1156.24萬平方米，占總建筑面積的50.2%。 作為一家主打三四線城市的公司，實(shí)際上享受了上一波三四線棚改紅利。 2016年，祥生地產(chǎn)提出“36781”的快周轉(zhuǎn)策略，即3個(gè)月動(dòng)工、6個(gè)月開盤、開盤銷售去化70%、一個(gè)月后去化達(dá)80%、1年現(xiàn)金流歸正；2017年，祥生地產(chǎn)進(jìn)一步提高周轉(zhuǎn)速度，即2個(gè)月內(nèi)動(dòng)工、5個(gè)月內(nèi)開盤、開盤當(dāng)日銷售去化70%、10個(gè)月內(nèi)現(xiàn)金流歸正。 “祥生的發(fā)展來自市場紅利，而推動(dòng)發(fā)展還有兩個(gè)因素：第一是資金的推動(dòng)，進(jìn)行快速拿地開發(fā)；還有一個(gè)是機(jī)制推動(dòng)，祥生內(nèi)部的跟投制度同樣刺激了人的主觀能動(dòng)性，使得這家公司即便職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)不是業(yè)內(nèi)最強(qiáng)的，也激發(fā)了人性潛能。”一位知情人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者。 不過，2020年開始，祥生進(jìn)一步加速了自己二線城市布局。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，200年祥生拿地城市包括杭州、寧波、合肥、溫州、南昌等城市，目前二線城市拿地占比約85%。 得益于長三角的市場紅利和較快的周轉(zhuǎn)速度，祥生過去幾年復(fù)合增長率高于同業(yè)水平。 招股書顯示，祥生2017年、2018年、2019年?duì)I業(yè)收入分別為62.93億元、142.15億元、355.2億元，三年復(fù)合年增長率為137.6%。 由于物業(yè)開發(fā)及銷售的利潤率上升，公司2017年、2018年、2019年的毛利率分別為13.2%、21.1%和23.9%。凈利潤方面，2017年、2018年、2019年分別為-2.86億元、4.28億元、32.09億元。從利潤表現(xiàn)看，祥生地產(chǎn)與同行存在一定差距，這反映出公司規(guī)模快速擴(kuò)張過程中犧牲了部分利潤。 與很多剛上市公司一樣，祥生地產(chǎn)的負(fù)債情況依舊比較高。招股書顯示，祥生地產(chǎn)凈資產(chǎn)負(fù)債比率在2017年、2018年、2019年分別為1380%、740%、360%。 招股書顯示，近三年，祥生地產(chǎn)的借款總額分別為258.74億元、290.65億元以及285.27億元。 在2019年底的285.27億元借款中，有180.07億元來自信托融資，占比63.1%，對(duì)應(yīng)融資筆數(shù)為51筆。51筆信托中，只有少數(shù)幾筆的年利率低于10%，其余都在10%以上，最高的一筆超過了16%。 信托占比過大，導(dǎo)致公司的借款利率處于持續(xù)攀升狀態(tài)，利息支出規(guī)模不斷增加。2017~2019年，其加權(quán)平均實(shí)際利率分別為8.09%、8.13%及9.28%，銀行及其他借款利息支出達(dá)到12.75億元、25.58億元、32.23億元。 截至2020年4月底，祥生銀行及其他借款總額為300.56億元，而信托融資借款總額為152.7億元，信托融資筆數(shù)為37筆。 從上述數(shù)據(jù)可以看出，祥生的高速發(fā)展同樣依賴財(cái)務(wù)杠桿，因而上市成為擴(kuò)寬融資渠道保證未來發(fā)展的重要手段。 陳國祥子女分任公司要職 和很多地產(chǎn)公司一樣，祥生同樣采取了家族接班的形式進(jìn)行公司治理。目前，祥生總裁為陳國祥之子陳弘倪，這意味著祥生內(nèi)部已經(jīng)開始形成新的權(quán)力中心。過去幾年的大量外部招聘，也讓這家公司逐漸從一個(gè)區(qū)域房企開始進(jìn)入主流視野。 2019年初，祥生集團(tuán)內(nèi)部發(fā)生人事變動(dòng)，祥生實(shí)業(yè)集團(tuán)總裁趙紅衛(wèi)不再兼任地產(chǎn)集團(tuán)總裁，改由陳國祥之子陳弘倪接任。同一時(shí)期，祥生還任命祥生實(shí)業(yè)集團(tuán)執(zhí)行董事陳雪宜兼任地產(chǎn)集團(tuán)總裁助理，協(xié)助副總裁姚筱珍分管資金管理中心、財(cái)務(wù)管理中心相關(guān)工作。陳雪宜實(shí)為陳國祥之女。 接班人的介入，讓祥生的管理有著濃厚的家族背景。第一財(cái)經(jīng)記者了解到，過去兩年，以“太子”為權(quán)力核心的新勢(shì)力（主要來自外部招聘職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)）正在逐漸崛起，而老一代管理層正在與之博弈。 作為祥生發(fā)展的重要見證人，趙紅衛(wèi)從去年開始逐漸退出地產(chǎn)的管理決策，不過他也享受了這家公司發(fā)展帶來的巨大紅利。 招股書顯示，祥生控股旗下有一非全資控股公司名為泰興祥瑞，該公司旗下?lián)碛邪ㄌ┡d祥生觀棠府在內(nèi)多個(gè)泰興市祥生項(xiàng)目。2015年公司成立之初，陳國祥就授予了趙紅衛(wèi)夫婦10%股權(quán)，而后2016年，陳國祥再次讓渡20%股權(quán)給趙紅衛(wèi)夫婦，當(dāng)次所轉(zhuǎn)讓股權(quán)價(jià)值高達(dá)4000萬元。至此趙紅衛(wèi)夫婦名下共計(jì)持有泰興祥瑞30%股權(quán)。 從某種意義看，趙紅衛(wèi)已經(jīng)從一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人角色開始轉(zhuǎn)變成祥生的股東之一。不只是趙紅衛(wèi)，在祥生上市前夜，同樣吸引了壽柏年火速馳援。 據(jù)招股書，2020年4月1日，壽柏年全資擁有的Golden Stone的全資附屬公司Golden Stone HK斥資6200萬元注資祥生母公司。2020年5月20日，Golden Stone與祥生訂立換股協(xié)議，并據(jù)此Golden Stone最終擁有祥生1%股權(quán)，其余99%股權(quán)則由陳國祥家族信托間接持有。 公開資料顯示，壽柏年曾經(jīng)是原綠城集團(tuán)僅次于宋衛(wèi)平的“二號(hào)人物”，和宋衛(wèi)平是杭州大學(xué)歷史系的同學(xué)。壽柏年于1998年4月加入綠城集團(tuán)后，曾擔(dān)任綠城集團(tuán)副董事長兼行政總裁。在長達(dá)近20年的“宋壽”時(shí)代，宋衛(wèi)平負(fù)責(zé)綠城的戰(zhàn)略和營銷，壽柏年負(fù)責(zé)綠城的內(nèi)部治理和財(cái)務(wù)。而在中國交通建設(shè)集團(tuán)有限公司成為綠城中國第一大股東之后的2015年6月，綠城中國即發(fā)布公告稱，壽柏年計(jì)劃退休，同時(shí)辭去綠城中國行政總裁，留任執(zhí)行董事。2018年1月28日，綠城中國公告宣布，執(zhí)行董事壽柏年退休，并清空所持公司全部股票。自此，壽柏年從綠城隱退。 公開資料顯示，壽柏年于2005年前后與陳國祥在房地產(chǎn)行業(yè)的社交活動(dòng)中結(jié)識(shí)，隨后定期保持聯(lián)系。2019年下半年，陳國祥與壽柏年開始探討在祥生的投資機(jī)遇以及與壽柏年簽訂一份協(xié)議達(dá)成其對(duì)祥生投資的可能性。 第一財(cái)經(jīng)記者了解到，壽柏年與陳國祥一樣同為諸暨老鄉(xiāng)，投資經(jīng)驗(yàn)豐富，在中國多個(gè)行業(yè)（物業(yè)開發(fā)、醫(yī)療及保健以及教育等）擁有超過13年的股權(quán)投資經(jīng)驗(yàn)，比較經(jīng)典的如2018年戰(zhàn)略投資易居企業(yè)控股，幫助周忻推動(dòng)易居上市。 顯然，壽柏年的加盟，有助于祥生進(jìn)一步叩開資本市場的重要環(huán)節(jié)。 在組織構(gòu)架上，祥生從去年開始進(jìn)行了一輪組織調(diào)整，逐步形成“總部—區(qū)域公司—事業(yè)部”的2.5級(jí)管控模式。目前，祥生總部有九大中心，區(qū)域圍繞“1+1+X”形成浙北、浙東、浙南等區(qū)域。 顯然，這家公司在沖刺上市依舊面臨幾大挑戰(zhàn)。如何平衡規(guī)模發(fā)展與財(cái)務(wù)杠桿，將成為這家公司需要解決的首要矛盾，通過資金推動(dòng)規(guī)模的方式將逐漸面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。此外，今年以來，該公司已經(jīng)有兩位重要職能條線（運(yùn)營、營銷）副總裁離職，怎么保證管理的穩(wěn)定發(fā)展，還將給這家公司的管理帶來更大的難題。[詳情]

　　來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝 6月3日，港交所披露祥生控股（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱祥生）招股書，這也意味著房企“千億陣營”中唯一未上市的企業(yè)終于開啟赴港IPO進(jìn)程。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，進(jìn)入2020年，內(nèi)地房企赴港上市熱情不減。匯景控股已于今年1月成功上市，金輝控股、領(lǐng)地集團(tuán)、鵬潤控股、上坤地產(chǎn)等多家房企先后向港交所遞交上市申請(qǐng)。截至目前，在港交所等待IPO的房企已多達(dá)10余家，其中不乏二度、甚至三度IPO的中小房企。 不過從規(guī)模上來看，祥生此番如若成功上市，將成為今年以來最大的內(nèi)房股IPO。 連續(xù)10年進(jìn)入“百強(qiáng)” 祥生地產(chǎn)起家于浙江紹興下轄的縣級(jí)市諸暨，2014年將大本營遷至了杭州，確立了“立足杭州，生輝上海，深耕蘇浙皖，輻射全國”的戰(zhàn)略規(guī)劃。2019年，祥生將總部遷至上海。 招股書顯示，2017年、2018年、2019年祥生的營業(yè)收入分別為62.93億元、142.15億元、355.2億元，三年的復(fù)合年增長率達(dá)137.6%。已確認(rèn)建筑面積由2017年約83.83萬平方米、2018年約142.26萬平方米，增加至2019年約348.84萬平方米，復(fù)合年增長率104.0%。 作為“千億陣營”中最后開啟IPO之旅的房企，祥生銷售規(guī)模的逐年擴(kuò)大支撐起了營收的高速增長。2015年至2018年的4年時(shí)間，祥生銷售規(guī)模從109億元跨越至1071億元，快速躋身“千億陣營”，堪稱地產(chǎn)界的一匹黑馬。 據(jù)招股書，祥生2016年起開始逐步實(shí)施的“1+1+X”投資策略將是其核心競爭優(yōu)勢(shì)以及未來的發(fā)展策略。根據(jù)祥生集團(tuán)官方解讀，“1+1+X”即浙江+泛長三角+重點(diǎn)潛力城市布局，以中國唯一的世界級(jí)城市群為基礎(chǔ)，由內(nèi)向外建立三個(gè)梯次的縱深發(fā)展觀。 浙江是祥生的發(fā)源地，也是向外拓展的中心點(diǎn)。2019年，祥生在浙江省內(nèi)確認(rèn)平均售價(jià)達(dá)每平方米13592元，包括浙江省在內(nèi)的泛長三角區(qū)域擁有建筑面積達(dá)339.33萬平方米。 祥生對(duì)于“X”的目標(biāo)選擇則偏謹(jǐn)慎，與“1+1”范圍內(nèi)土儲(chǔ)相比，湖南省3個(gè)項(xiàng)目、呼和浩特6個(gè)、遼寧3個(gè)、山東7個(gè)、福建1個(gè)，占比仍然較少。此外，祥生除在上海擁有3個(gè)已竣工項(xiàng)目外，在一線城市布局仍然較為缺乏。 不過，對(duì)于擴(kuò)張中的房企而言，在一線城市地價(jià)偏高以及限價(jià)的大背景之下，選擇深耕江浙強(qiáng)二線城市以及熱點(diǎn)三線城市是否是一種更好的選擇，仍需拭目以待。但近年來祥生上升勢(shì)頭仍然強(qiáng)勁，招股書顯示，其已連續(xù)10年進(jìn)入“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”行列，排名從2011的第92位提升至2020的第27位。 知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“千億房企的上市具有很強(qiáng)的導(dǎo)向作用。祥生總部遷址到上海，在全國各地拿地等都有較大的動(dòng)作，上市值得看好。而且今年資本市場應(yīng)該說總體會(huì)放寬，融資環(huán)境會(huì)比較寬松，這些都有助于帶動(dòng)市場。上市后企業(yè)的品牌影響力、規(guī)模擴(kuò)張等都能夠繼續(xù)增強(qiáng)。” 今年已斥128億元拿地 記者還留意到，祥生對(duì)于拿地已經(jīng)恢復(fù)到了2017、2018年的勢(shì)頭。2020年初至今，祥生展開了新一輪拿地補(bǔ)倉，于杭州、寧波、南通、南昌等地先后拍下多個(gè)地塊，進(jìn)一步提升了其在泛長三角的市場份額。 5月13日，浙江寧波鄞州區(qū)1宗商住地被祥生全資子公司經(jīng)過278輪競拍，以總價(jià)24.61億元、溢價(jià)率39.6%收入囊中。5月14日，合肥肥西縣FX202007號(hào)地塊被祥生地產(chǎn)以14.55億元總價(jià)拿下，該地塊拍賣開始20分鐘即觸及最高限價(jià)并進(jìn)入租賃自持競拍階段。 更早前的3月12日與4月28日，祥生分別以總價(jià)44.98億元、20.60億元拿下杭州及南通地塊，首入南通主城。 中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年前5月，祥生以128億元的拿地金額排在行業(yè)第33位。另據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)與浙江省統(tǒng)計(jì)局資料，2019年祥生的綜合實(shí)力在長三角地區(qū)房企中位列第14名，在浙江省房企銷售排行榜中則位列第三。 截至今年3月31日，祥生擁有195個(gè)處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目，其中172個(gè)為附屬公司開發(fā)的項(xiàng)目，23個(gè)為合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)的項(xiàng)目。 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也反映出祥生近年來的表現(xiàn)。2017~2019年祥生的流動(dòng)負(fù)債分別為606.68億元、1054.90億元、1073.85億元，同期流動(dòng)資產(chǎn)分別為735.91億元、1178.90億元、1250.56億元，流動(dòng)資產(chǎn)可覆蓋全部流動(dòng)負(fù)債，短期償債能力還是有保障，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處于可控區(qū)間。[詳情]

　　作為2019年銷售超過千億的最后一家未上市內(nèi)房企業(yè)，6月3日晚間，祥生控股（集團(tuán)）有限公司（下稱“祥生”）向港交所招股書提交了上市申請(qǐng)書。如果祥生沖刺上市成功，或?qū)⒊蔀榻衲昴陜?nèi)最大的內(nèi)房股IPO。 從招股書可以看出，上市前的祥生高增速優(yōu)勢(shì)明顯，其2019年凈利潤增幅達(dá)到649.8%，遠(yuǎn)超行業(yè)其他房企，但與此同時(shí)，高增速所帶來的部分后遺癥也有所顯現(xiàn)，這也是祥生在上市后所需要解決的問題。 去年凈利潤增幅達(dá)到650% 從百億到千億，祥生僅用了4年時(shí)間。2015年，祥生的銷售規(guī)模不過剛過百億元，而2019年，祥生實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1174.7億元，成功跨入千億房企的隊(duì)列。 從招股書披露的業(yè)績來看，高速增長的營收和利潤將成為此次祥生上市的一大籌碼。 數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年、2019年祥生的營業(yè)收入分別為62.93億元、142.15億元、355.2億元，三年復(fù)合年增長率為137.6%。近三年已確認(rèn)建筑面積為83.9萬平、142.3萬平、348.8萬平，復(fù)合年增長率為104.0%。 利潤表現(xiàn)上，祥生2017年、2018年、2019年毛利分別為8.34億元、30.0億元、84.8億元；凈利潤為-2.86億元、4.28億元、32.09億元，從2018年開始，祥生開始扭虧轉(zhuǎn)盈，且2019年的凈利潤同比增幅達(dá)649.8%，這樣的增長速度確實(shí)較為罕見。 得益于所布局的長三角城市良好的市場銷售情況，祥生的毛利率指標(biāo)也有一定的上漲，2017年-2019年的毛利率分別為13.2%、21.1%及23.9%。 作為千億房企中最后一家上市的房企，祥生的發(fā)展路徑可見一斑。對(duì)比近三年的業(yè)績數(shù)據(jù)來看，祥生的高速發(fā)展始于2018年、2019年，且這兩年的發(fā)展速度驚人，一舉使得祥生成為市場上后來居上的品牌房企。因此，也直到2019年祥生的營收和利潤取得大幅增長后，今年遞表的祥生才能顯得更加從容。 祥生部分經(jīng)營數(shù)據(jù)，來源于招股書。 浙江市場占據(jù)布局的“半壁江山” 祥生兩年間以高增速在眾多房企競爭中脫穎而出，究其原因，來源于其布局集中在富碩的浙江地區(qū)，“藏富于民”的浙江省幾乎為祥生的業(yè)績?cè)鲩L貢獻(xiàn)了一半力量。 招股書顯示，截至2020年3月31日，祥生擁有195個(gè)處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目，其中，浙江省就擁有89個(gè)項(xiàng)目；項(xiàng)目應(yīng)占總建筑面積為約2304.5萬平方米，其中約1156.2萬平方米位于浙江省（占比50.2%）。 在浙江省的布局中，除了重倉杭州外，類似于紹興、湖州、臺(tái)州這樣的三四線城市也成為祥生的布局要點(diǎn)，此外，江蘇省、安徽省也獲得祥生的青睞，形成浙江省、江蘇省、安徽省三省齊發(fā)的局面。 按照祥生所公布的“1+1+X”戰(zhàn)略，就是以浙江省為發(fā)展大本營，泛長三角區(qū)域?yàn)槌掷m(xù)深耕區(qū)域，主要包括江蘇、安徽、山東、江西、福建等五省，同時(shí)機(jī)會(huì)性地布局核心二線城市及核心一線城市周邊的二三四線城市。 回顧近三年長三角樓市，一二線城市上海、杭州房價(jià)上漲帶動(dòng)浙江、江蘇等三四線城市樓市火熱，而祥生正是在這波樓市紅利中踩對(duì)了節(jié)奏。 此外，近年來，祥生也加大全國化的布局力度，包括拓展江西省、湖北省、福建省等。今年3月以來，祥生新獲取多幅土地，分別位于杭州、寧波、合肥、溫州、南昌等城市。 從祥生補(bǔ)倉城市來看，與上輪深耕省內(nèi)三四線城市不同，偏重于一二線核心城市土儲(chǔ)的獲取，也反映出祥生的拿地方向開始向一二線城市傾斜。 負(fù)債結(jié)構(gòu)尚需優(yōu)化 近三年的快速增長和頻繁拿地，也使得祥生目前面臨著較高的杠桿水平。不過從招股書來看，其2017年-2019年凈資產(chǎn)負(fù)債比率已在明顯下降。 祥生在招股書中表示，以往凈資產(chǎn)負(fù)債比率較高，是由于借款金額相對(duì)較大，加之先前累積的虧損而導(dǎo)致總股本相對(duì)較小，而近兩年，凈資產(chǎn)負(fù)債比大幅下降，主要源于盈利能力提高導(dǎo)致權(quán)益總額增長。 從2018年開始，祥生就著手展開財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，包括增權(quán)益、降低負(fù)債率、增強(qiáng)現(xiàn)金儲(chǔ)備、加強(qiáng)流動(dòng)性管理等。這也表現(xiàn)為流動(dòng)比率和利息保障倍數(shù)兩個(gè)指標(biāo)的優(yōu)化。2017-2019年，祥生流動(dòng)比率分別為1.2倍、1.1倍及1.2倍，利息保障倍數(shù)由2018年的0.3增長至1.4。 招股書顯示，2017年-2019年祥生的主要融資渠道來源于銀行及其他借款、資產(chǎn)抵押證券及有限票據(jù)，同時(shí)祥生還有部分資金來自于信托融資，這一特質(zhì)也與當(dāng)下大部分未上市房企一致。 由此可以看出，基于高速擴(kuò)張和優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的需求，祥生也亟待通過上市來拓寬融資渠道，同時(shí)降低融資成本，這也將使得祥生在高杠桿、高發(fā)展之后實(shí)現(xiàn)安全著陸。 新京報(bào)記者 徐倩 編輯 楊娟娟 校對(duì) 何燕[詳情]

　　來源：藍(lán)鯨財(cái)經(jīng) 唯一一家未上市的千億房企也開啟了上市征程。6月3日晚間，港交所披露了祥生控股（集團(tuán)）有限公司（下簡稱“祥生”）的招股書。從這份招股書來看，為了能夠成功上市，祥生做了充足的準(zhǔn)備。 數(shù)據(jù)顯示，祥生2017年、2018年、2019年的營業(yè)收入分別為62.93億元、142.15億元、355.2億元，三年復(fù)合年增長率為137.6%。已確認(rèn)建筑面積為83.9萬平、142.3萬平、348.8萬平，復(fù)合年增長率為104.0%。 負(fù)債方面，過往3年，公司借款總額分別為258.74億元、290.65億元及285.27億元，凈負(fù)債比率分別為13.8倍、7.4倍及3.6倍。祥生稱，凈負(fù)債比率下降主要是因?yàn)橛芰μ岣邔?dǎo)致權(quán)益總額增加。 不過，祥生的毛利率還有待提高。根據(jù)招股書，過去3年，祥生主業(yè)的毛利率分別為13.2%、21.1%及23.9%，對(duì)比2019年TOP80房企的盈利情況，毛利率處于24%~36%，凈利率處于7%~17%區(qū)間，祥生的毛利率有待提高。 此外，2019年，祥生在拿地上也不算積極，從數(shù)據(jù)上對(duì)比，2017年及2018年的拿地力度均強(qiáng)于2019年。反映在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，祥生經(jīng)營活動(dòng)所得/（所用）現(xiàn)金流量凈額在2017年及2018年均為流出狀態(tài)，分別流出123.32億元以及5.09億元，而在2019年，這一數(shù)字為35.17億元。 截至2020年3月31日，祥生在中國合共有195個(gè)處于不同發(fā)展階段的物業(yè)項(xiàng)目，包括浙江省104個(gè)項(xiàng)目、泛長三角區(qū)域65個(gè)項(xiàng)目及中國其他地區(qū)26個(gè)項(xiàng)目。擁有的土地儲(chǔ)備總額約為2304萬平方米，其中約11，562，425平方米或50.2%位于浙江省。 根據(jù)招股書，祥生將繼續(xù)延續(xù)“1+1+X”的擴(kuò)張路徑，即以浙江省的為基礎(chǔ)，主要滲透泛長三角區(qū)域，基本覆蓋浙江地級(jí)市，布局高潛力城市。[詳情]

　　作為2019年銷售超過千億的最后一家未上市內(nèi)房企業(yè)，祥生打算在2020年夏天奔赴港交所，開啟資本市場之旅。 如若成功，或許這將成為2020年最大的內(nèi)房股IPO。 6月3日晚間，港交所披露祥生控股（集團(tuán)）有限公司的上市申請(qǐng)文件，讓外界終于能夠窺探到這位因未上市而無法剖析全貌的浙系房企。 近年來，祥生也有著中型房企獨(dú)有的特征——高增速。 據(jù)招股書顯示，祥生的收入由2017年62.93億元增加至2018年142.15億元，并進(jìn)一步增加至2019年355.2億元，復(fù)合年增長率為137.6%。 已確認(rèn)建筑面積由2017年約83.83萬平方米增加至2018年約142.26萬平方米，并進(jìn)一步增加至2019年約348.84萬平方米，復(fù)合年增長率為104.0%。 截至2020年3月31日，祥生擁有195個(gè)處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目，包括172個(gè)為附屬公司開發(fā)的項(xiàng)目及23個(gè)為合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)的項(xiàng)目。 上述項(xiàng)目應(yīng)占總建筑面積為約2304.47萬平方米，包括已竣工物業(yè)的可供出售建筑面積、可租賃建筑面積及物業(yè)投資建筑面積約180.22萬平方米；發(fā)展中物業(yè)的規(guī)劃總建筑面積約158.45萬平方米；及持作未來發(fā)展物業(yè)的估計(jì)總建筑面積約539.69萬平方米。 正如祥生在招股書中所言，其為中國一家快速成長的大型綜合房地產(chǎn)開發(fā)商，專注于在中國選定地區(qū)開發(fā)優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)。于往績記錄期間，收益主要來自開發(fā)及銷售住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)。 據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，2017-2019年度，祥生在物業(yè)開發(fā)及銷售分別實(shí)現(xiàn)收益61.66億元、140.77億元以及353.72億元，占總收益比例分別為98%、99%及99.6%。 營收數(shù)據(jù)的高速增長，來源于祥生近年來銷售規(guī)模的高速增長。 據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的中國房地產(chǎn)銷售金額TOP100顯示，2017-2019年期間，祥生實(shí)現(xiàn)了簽約銷售金額從619.64億元到1174.7億元近乎翻倍的跨越。 值得一提的是，從百億到千億，祥生僅用了4年時(shí)間，其于2015年至2018年期間，便實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模從109億元沖擊到1029億元，年復(fù)合增長率超過100%。 不過，祥生在2019年也出現(xiàn)了調(diào)整，這一年銷售規(guī)模僅增長百來億。 明顯的特征是，2019年初，祥生“1+1+X”戰(zhàn)略開始逐步實(shí)施，這也是招股書中重點(diǎn)提及的核心競爭優(yōu)勢(shì)以及未來的發(fā)展策略。 這一策略是以浙江省為發(fā)展大本營，泛長三角區(qū)域?yàn)槌掷m(xù)深耕區(qū)域，主要包括江蘇、安徽、山東、江西、福建等五省，同時(shí)機(jī)會(huì)性地布局核心二線城市及核心一線城市周邊的二三四線城市。 而且，祥生在2019年拿地相比往年來講不算積極，從數(shù)據(jù)上對(duì)比，2017年及2018年的拿地力度均強(qiáng)于2019年。 反映在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，祥生經(jīng)營活動(dòng)所得/（所用）現(xiàn)金流量凈額在2017年及2018年均為流出狀態(tài)，分別流出123.32億元以及5.09億元，而在2019年，這一數(shù)字為35.17億元。 需要注意的是，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的時(shí)間，也是祥生二代上位的時(shí)間。 彼時(shí)陳弘倪接任祥生地產(chǎn)集團(tuán)總裁，同時(shí)任命祥生實(shí)業(yè)集團(tuán)執(zhí)行董事陳雪宜兼任地產(chǎn)集團(tuán)總裁助理，協(xié)助副總裁姚筱珍分管資金管理中心、財(cái)務(wù)管理中心相關(guān)工作，而陳雪宜正是陳國祥的女兒。 隨后的公司活動(dòng)或是企業(yè)宣傳中，祥生表示新目標(biāo)為“規(guī)模與品質(zhì)雙優(yōu)”，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的規(guī)劃是實(shí)現(xiàn)30%的增長率。 以此來看，顯然2019年沒有完成目標(biāo)。如何才能繼續(xù)謀劃規(guī)模的快速擴(kuò)張？借助資本市場的力量是一個(gè)好方式。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在2020年前5月，祥生便在杭州、寧波、溫州等地大手筆拿地，土地價(jià)款達(dá)到134.92億元，而在2019年全年，這一數(shù)字是193.52億元。 另一方面，疫情期間，各家上市房企均用盡各種融資渠道，不管是美元債、公司債、中期票據(jù)、超短期融資券還是資產(chǎn)證券化等；因?yàn)橘Y金端的寬松，2020年上半年，可謂是房企融資“美好的時(shí)光”。 但是對(duì)于祥生而言，顯然不能完全享受到這種好處。此次上市的未來發(fā)展策略中，祥生也直言，未來要繼續(xù)多元化融資渠道、改善資本結(jié)構(gòu)及降低成本。 或許正是處于對(duì)規(guī)模的渴求以及融資的便利，祥生也遞上了自己的上市申請(qǐng)書。[詳情]