本報記者 方超 張玉 上海報道

　　隨著祥生開啟IPO，市場廣為流傳的“房企三十強中唯一未上市的企業”說法，或將不再成立。

　　日前，港交所披露祥生的上市申請文件，招股書顯示，其在2017~2019年期間，分別實現收入62.93億元、142.15億元和355.2億元，營收復合年增長率達到137.6%。

　　除去高速增長的業績，作為地產行業前三十強唯一未上市房企，祥生地產的布局戰略也引發外界關注。招股書顯示，其自2016年起便采取“1+1+X”戰略，即以浙江、泛長三角區域為主，重點布局核心二線城市等其他潛力城市。

　　地產分析師嚴躍進認為，祥生地產通過沖擊港股IPO，能夠更好地促進融資和提升品牌影響力，而深耕長三角等儲備質量較高的區域，對于祥生地產后續規模擴張等具有積極作用。

　　長三角土儲占比超7成

　　在房企紛紛加碼一二線的大背景下，持續深耕長三角的祥生引發市場廣泛關注。

　　梳理相關信息可發現，自3月12日以45億元加碼深耕杭州以來，祥生地產已陸續在寧波、合肥等多地落子，其中，新獲取土地中位于一線、準一線及二線城市的占比已超過85%。

　　值得注意的是，在祥生地產所拿的上述地塊中，首入城市或重要地段等成為重要看點。

　　如3月12日，祥生地產以總價44.98億元成功競得杭州錢塘新區下沙大學城北單元兩幅住宅用地，其中，杭錢塘儲出[2020]1號地塊以樓面價10125元/平方米、總價20.96億元被祥生收入囊中，杭錢塘儲出[2020]2號地塊以24.02億元總價、16763元/平方米樓面價成交。

　　中指研究院分析稱，上述地塊所處下沙大學城北，規劃利好較多，周邊生活氛圍濃厚，教育、商業、醫療配套完善，地塊3km范圍內聚集了市重點小學杭州師范大學附屬小學、杭州市啟源中學等生活配套。

　　祥生地產則表示，其在杭州下沙板塊再度落子，“足以充分體現祥生精研城市，持續深耕杭州的布局策略”。相關信息顯示，自2015年首次落子杭城以來，祥生地產已在杭州實現近20幅地塊的戰略布局。

　　而祥生地產對杭州等浙江市場的重視，亦在IPO申請材料中得以展示。招股書顯示，截至2020年3月末，其擁有195個處于不同開發階段的物業項目，應占總建筑面積為約2304.5萬平方米，其中約1156.2萬平方米位于浙江省，占比50.2%，而在營收方面，來自浙江省的收入也占據祥生地產的相當大一部分。

　　值得注意的是，除了浙江外，祥生地產亦在布局長三角區域內的江蘇、安徽等地。相關信息顯示，土儲方面，安徽所占比例為13.7%、江蘇則為8.1%，而自2020年以來，祥生地產亦在合肥、南通等地落子。

　　對此，祥生地產表示，其“自2016年起采納‘1+1+X’擴張策略，據此，我們以于浙江省的發展為基礎，深入滲透泛長三角區域并擴展至泛長三角區域以外的其他具高增長潛力的城市”，而上述布局策略為其“業務帶來顯著增長”。相關信息顯示，2018年，祥生地產全口徑銷售額1029.2億元，實現首次突破千億規模。

　　祥生地產“‘1+1+X’布局戰略總體上是合理的，尤其是浙江市場這兩年表現很好，對于此類企業的發展是具有積極作用的”，嚴躍進同時也表示，上述布局城市，土地儲備質量較高，對于祥生地產后續規模擴張等也有積極的作用。

　　或將降低融資成本

　　深耕長三角等優質區域讓祥生地產成為業界黑馬，而沖擊IPO則讓其受到外界更大關注。

　　招股書顯示，在營收復合年增長率為137.6%的情況下，在2017~2019年期間，祥生地產的毛利率分別為13.2%、21.1%和23.9%，凈利潤方面，其分別為-2.86億元、4.28億元、32.09億元。

　　“伴隨著營收的高速增長，企業的盈利能力也在持續改善，毛利率由2017年的13.2%上升至2019年的23.9%，但仍低于TOP30平均的28.8%，”克而瑞也表示，“未來隨著企業運營能力的持續提升，毛利率仍有提升空間。”

　　而在凈利率方面，克而瑞方面認為，早期由于祥生地產快速擴張導致銷售管理等費用大幅提升，凈利率出現負值，“但是目前集團費率管控能力持續提升，截至2019年企業凈利率已提升至9.0%，位居近一年內IPO的房企中游水平”。

　　“參考其他一年內IPO的房企來看，上市前企業凈負債率較高是常見的行業現象，”克而瑞方面同時表示，“祥生又屬于擴張期，后期隨著上市擴大股本同時幫助企業融資獲取現金，凈負債率將有機會降至行業平均水平。”

　　祥生招股書也顯示，截至2019年底，其2018年票據已全部償還，且并無未償還結余，此外，3月11日，祥生成功增發今年1月23日發行的美元高級定息債券。原債券期限2年，于2022年1月23日到期，增發后債券規模為2.03億美元。

　　而有業內人士認為，“隨著上市進程的有效推進，祥生將獲得境內外資本市場助力，綜合債務成本將進一步下降，同時多元化融資渠道將不斷得到完善，有助于其更快實現‘規模與品質’雙優發展。”

　　“通過上市，能夠更好地促進融資和提升品牌影響力”，嚴躍進認為，祥生這幾年持續拿地和做大規模，本身戰略動作非常強，通過上市，進一步說明今年房企依然有很多機會，“此類企業后續發展節奏將進一步加快，有助于強化競爭力”。

　　未來聚焦效率提升

　　產品線“7改4”、全面升級落地“祥生服務體系”、倡導“交付幸福生活”……聚焦產品力、服務力的提升，正成為“黑馬”祥生地產的另一大關注點。

　　相關信息顯示，近年來，祥生致力于創造可以滿足客戶不同生活需求的產品，在產品開發中也不斷作出升級調整，其在2019年展開了一輪聚焦產品的迭代與升級，將過去的7大產品線迭代升級為如今的樾系、府系、云境系和TOP系。

　　對此，億翰智庫認為，于企業自身而言，在產品線的迭代過程中，祥生經歷了對產品的自我過濾、優化、升級，通過對20余年產品打造經驗的總結和提煉，“無論是產品的設計、配置還是其背后的文化基因都得到了升華。而以更優質的產品聚焦城市、區域精準的布局，還能幫助其高質量地落位‘1+1+X’投資戰略”。

　　除了聚焦產品力的提升外，以“營造幸福生活”為企業使命的祥生地產，近年來還通過“量身定制”的服務，滿足客戶對生活、空間等多層次的需求。

　　值得注意的是，在地產白銀時代，在提升產品力、服務力的同時，如何讓運營管理更具效率，也成為行業關注點。

　　祥生地產招股書顯示，為促進全國擴張，其將繼續執行標準化的管理程序以提高運營效率，亦計劃完善綜合運營模式及進一步鼓勵各個部門于各項目階段（如項目設計、施工、銷售及營銷）相互合作，“將繼續高度重視項目規劃及定位，以提高開發效率、實現高資產周轉及確保產品質量”。

　　祥生地產亦在招股書中指出，將“進一步授權區域公司及項目公司進行決策優化組織結構”，以及“計劃提供更強大的數據支持，以提高區域及項目公司的管理效率”。

　　（編輯：石英婧 校對：彭玉鳳）

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責任編輯：王帥