祥生二代補血術：與十八線女明星前妻打聘禮官司

　　來源：中國房地產新聞

　　6月5日晚上，位于浙江海寧的一個售樓處被300多個怒氣沖天的人給砸了。

　　這個售樓處是千億房企祥生地產旗下一個叫祥生錢塘新語的項目，跟以往引發(fā)沖突的房子降價不同，砸售樓處的人并非是老業(yè)主，而是中介。

　　這么多中介之所以砸售樓處，原因讓人咂舌：

　　開發(fā)商祥生吃相太難看，竟然跳單。

　　中介人員說，這批共計294套房源的項目，開發(fā)商祥生把房子交給了三家總代理，這三家總代理發(fā)動了幾乎全杭州的中介來帶客。但中介帶去的部分購房者，開發(fā)商卻私下跟他們進行了聯系，并直接邀約這批購房者前往另一個地方開盤，最終跳單一腳踢開了這些中介。這波騷操作，

　　讓祥生節(jié)省了一千多萬元的渠道傭金。

　　祥生倒是省錢了，但對于這些中介來說，過去的一個月算是白忙活了。

　　祥生的一位工作人員對外表示，祥生并不存在跳單，因為開發(fā)商是全程委托給第三方公司的。

　　有中介人員對此回應相當不滿：祥生竟然甩鍋給第三方公司，他們私下跳過中介賣房的視頻我們都有，要不要搞大一點，讓所有人看看祥生的真面目？

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　　祥生最近成為地產圈熱點的除了跳單事件外，還有近期將要沖擊IPO的新聞。甚至連許久未出現于地產圈視野的原綠城集團總裁壽柏年也在上市前夜擠進祥生，分一杯羹。

　　作為TOP30房企中唯一一家未上市的企業(yè)，祥生為何現在才開始謀劃奔赴資本市場？成立25年至今，不依靠上市圈錢，它主要的融資補血方式又是什么？

　　隨著768頁的招股書公之于眾，偌大而神秘的祥生版圖也呈現世人眼前。

　　一部祥生史，半座諸暨城。祥生創(chuàng)始人陳國祥白手起家的故事，頗為勵志。在中國古代美女西施故里浙江諸暨，他被稱為“陳半城”，讀到初一便輟學回家，早年做過拉車工、釀酒員、紡織工，而后靠尼龍絲綿綸絲生意積累起原始身家，也一度被稱為當地“絲大王”。

　　1995年，浙江祥生房地產開發(fā)有限公司成立。次年，諸暨金雞塢村動遷改造，陳國祥承擔部分改造任務，由此開始涉足房地產業(yè)務。

　　實際上，陳國祥和祥生的轉折點是在2014年，這一年，他將公司總部搬遷至杭州。作為后起之秀，這家房企開足馬力，開始改變了浙系房企的畫風，相當“兇猛”，在同行都不看好的三四線，祥生低位獲得大量土地儲備。而其擴張策略即高周轉，與碧桂園、中梁等房企的風格類似。

　　當然，陳國祥也很幸運，踩準了時點，把握住了長三角三四線城市樓市的發(fā)展機會。在上一輪房地產發(fā)展周期中，由于一、二線城市限購限貸限價，三、四線房價迎來了周期性高位。

　　隨后祥生的發(fā)展速度，便一發(fā)不可收拾，一路高歌猛進。

　　2015-2017年其合約銷售分別為109億元、325億元、620億元；2018年，祥生地產邁過千億，以1029.2億元的銷售額位居百強房企第28位，其百億躍向千億的進階之路僅歷時3年。而這段路程，萬科和保利走了5年，綠地走了8年。

　　三年十倍的擴張速度在祥生招股書業(yè)績部分也有所反映。2017-2019年，祥生控股年度收入分別為62.93億元、142.15億元和355.2億元，年復合增長率高達137.6%；除稅后溢利分別為-2.86億元、4.28億元、32億元。

　　但是，伴隨規(guī)模的擴大，祥生的負債率也驚為天人。

　　2017-2019年，祥生凈資產負債率分別為1380%、740%及360%。

　　超過300%的凈資產負債率，這是什么概念呢？

　　和訊網不久前發(fā)布的《2019年上市房企凈資產負債率榜單》顯示，榜單排名墊底的富力地產近年來現金流急劇惡化、負債高企、風險加劇，但富力的凈資產負債率也僅為218.3%。

　　跟祥生比比，富力一定能重新找回自信。

　　資金是房企的命門。負債如此高的祥生又該如何在還未上市的情況下，拓寬“補血”途徑，弄來大把大把的真金白銀？

　　招股書表示，祥生采取多元化融資方式包括銀行及其他借款、資產抵押證券及優(yōu)先票據等，融資方式因項目而異。這一點倒是印證了祥生地產原總裁趙紅衛(wèi)此前所說：“祥生很大一部分采用銀行、信托、私募形式。”

　　信托融資也是祥生最愛玩的融資手段之一。

　　截至2020年4月底，祥生銀行及其他借款總額為300.56億元，而信托融資借款總額為152.7億元，信托融資筆數為37筆，占借款總額約一半。而在2019年底，祥生信托融資數額更大，融資筆數為51筆，總額為180.07億元。

　　在房企信托融資政策日益收緊的當下，對祥生來說，沖擊IPO拓寬融資渠道似乎成了無奈之舉。

　　此外，祥生在2020年1月23日、3月16日、5月20日發(fā)行的3億美元優(yōu)先票據，年息率12.5%。如此高的融資成本，足以可以“傲視”行業(yè)多數房企。

　　截至2019年底，祥生賬面現金及現金等價物為24.12億元，較上年減少22.54%。2017年-2019年，公司的賬面有息負債從258.74億元升至285.27億元。

　　缺錢缺得有點讓人心疼。

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　　融資問題一直是祥生的痛。

　　早在四年前，陳國祥的兒子陳弘倪就曾卷入“高成本融資”的民間借貸糾紛中。

　　陳弘倪，1983年出生，加拿大國籍，美國福特海斯州立大學畢業(yè)。為了順利接班，他從2012年開始就在祥生集團內部磨礪，負責過項目營銷、酒店管理運營，也在物業(yè)等多個部門都輪崗鍛煉了一番。

　　2019年春天，接近古稀之年的陳國祥將祥生的交接棒正式“傳位”給了兒子，目前陳弘倪的職位為祥生控股行政總裁兼總裁。

　　在地產二代中，陳弘倪熱愛籃球運動，比較低調謙遜，相關新聞寥寥無幾，祥生內部人士也評價他“好學、有實力、有拼勁”。

　　這樣一位口碑好的繼承者，是為何深陷“借貸糾紛”？

　　2016年5月23日，一位名叫陳娜良子的人向上海市青浦區(qū)人民法院提出財產保全的申請，要求立即查封、扣押、凍結陳弘倪價值2969.87萬元的財產。

　　陳娜良子又是誰呢？百度百科顯示，1985年出生的陳娜良子為加拿大籍華人，曾獲2008年度溫哥華華裔小姐冠軍，2009年度國際中華小姐季軍。曾演出過一些作品。

　　事實上，她的另一個身份也是陳弘倪的妻子。

　　到底是什么原因，讓夫妻二人不惜反目鬧上法庭？

　　中國裁判文書網于2017年5月發(fā)布的一份關于《祥生實業(yè)集團有限公司、陳弘倪與陳娜良子民間借貸糾紛二審民事判決書》中顯示：陳娜良子在陳弘倪的請求下，于2015年向祥生公司匯款2600萬元，是為借款，約定年利率為13%。夫妻二人的微信聊天記錄中顯示陳弘倪認可該借款來源為聘禮。

　　但是，上訴人祥生公司認為，陳娜良子與祥生公司之間無借款合意，系爭款項是為陳弘倪歸還祥生公司為其墊付的出國款項。并且，陳弘倪無權代表該公司借款。

　　一審法院認為祥生公司的說法并不成立，并判決祥生公司應于判決生效之日起十日內歸還陳娜良子借款本金2600萬元。此外，祥生公司還應支付陳娜良子利息（以2600萬元為本金，自2015年1月1日起至實際清償之日止，按年利率13%計算，扣除110萬元）。

　　二審法院認為，祥生公司與陳弘倪雖主張微信記錄系陳娜良子偽造，但未能提供證據證明該主張。相反，陳娜良子提供的出入境記錄卻證明了微信發(fā)生期間其確與陳弘倪不在一處，不存在偽造的機會。

　　同時，夫妻二人的微信記錄中關于向陳娜良子付款的筆記頁面照片與祥生公司在一審中提供的其向陳娜良子付款的憑證能夠一一對應，印證了微信內容的真實性。據此，陳娜良子所提供的微信記錄應予認定。

　　二審法院認為，雖然祥生公司認為陳弘倪無權代表該公司借款，然而陳弘倪是祥生公司股東之一，又是法定代表人陳國祥之子，本案系爭借款發(fā)生之時兩人對祥生公司絕對控股，由陳弘倪在微信記錄中關于“和財務說了，先記上，以后怎么結算再說吧”的表述亦足見陳弘倪在祥生公司具有相當的話語權。

　　二審法院認為，一審法院認定陳娜良子與祥生公司之間借款關系成立并無不當。系爭款項系由陳娜良子賬戶借出，故陳娜良子以個人名義主張還款符合法律規(guī)定。

　　因此，二審法院判決：駁回原告祥生公司和陳弘倪的上訴，維持一審原判。

　　簡單總結一下該案件，祥生公司通過陳弘倪向陳娜良子借款2600萬元，但卻拒絕履行還款義務，最終被法院判決敗訴。

　　祥生這波騷操作，跟前幾天跳單杭州中介試圖賴掉一千多萬元傭金的套路一比較，似曾相識啊。

　　只是，陳弘倪想跳自己老婆的單，卻沒能成功。

　　檢索公開資料，祥生地產涉及到不同程度的糾紛案件，裁判文書共計21起，民間借貸糾紛和金融借款合同糾紛各占8起和5起。

　　到這種地步，祥生硬著頭皮也得上市啊。

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責任編輯：陳志杰