暴跌近80%！這家A股地產公司資金鏈斷裂？500多戶業主喊話董事長，我們將無家可歸！今年超200家房企破產

　　作者： 泰勒

　　今年有些房地產公司不好過，今天微博有人爆料，龍頭地產公司泰禾集團資金鏈疑似斷裂，500多個家庭買了泰禾北京院子二期，結果出事了，項目已于去年年底停工，在業主持續維權、多方投訴后，才勉強有限復工，工程方不斷傳出消息，“再不給建設資金，就停工走人！”

　　500個家庭可能面臨無家可歸的地步。

　　泰禾集團遭業主聲討

　　曾經的千億房企泰禾，2017年底剛到千億，便喊出了進軍2000億的目標，2019年卻已掉出千億房企隊列，令人唏噓。

　　近段時間以來，泰禾日子并不好過。在泰禾出現一系列債務問題時，也引發了部分項目維權。

　　6月8日，微博爆出，泰禾的北京院子二期的業主發文聲討董事長黃其森，業主們稱，泰禾北京院子二期，是收了購房者近百億資金的項目，500多個家庭被@黃其森 “院子”初心吸引，傾盡所有圓一個院子夢，然而項目已于去年年底停工，在業主持續維權、多方投訴后，才勉強有限復工，工程方不斷傳出消息，“再不給建設資金，就停工走人！”卑微的業主只能再一次喊話泰禾集團董事長黃其森 ，如果黃老板還有一點做地產的“初心，就請把挪用的購房款拿回來，哪怕只有幾千萬就行！讓這個項目度過艱難的六七月，業主將展開自救！”文化筑居中國“莫要變成“文化筑拘業主”！

　　公開信稱，買了泰禾集團二期的業主，絕大部分是賣房置換，如果不能如期交付，將無家可歸，但跟公司的談判回復都是資金緊張，沒辦法解決問題。

　　業主們稱，他們已經交了房款足夠蓋房子了，他們質疑這些錢可能因為違規售房，挪用監管賬戶巨額資金！

　　為什么房子還沒建好？公開信顯示，北京院子二期長期停工，合同約定明年6月交房，現在一半工程還沒出地面，施工方稱，泰禾拖欠數億工程款，不久將停工走人。爛尾幾乎成了定局。

　　網友評論

　　北京院子二期是熱門網紅盤

　　這個爆雷項目的房子長什么樣子呢？前些年有官方介紹稱，泰禾·北京院子二期開盤以來，便備受市場追捧，以高熱姿態引領孫河壹號別墅區，名動京華，呈現一院難求之態勢。有業主千挑萬選將近兩年，也有業主一見即傾心

　　對于曲女士來說，遇見北京院子二期，是緣分使然。在訪談中曲女士很開心的提到：“選擇北京院子二期，真的是千挑萬選，在此前持續看房已經看了兩年多，五六十個樓盤，始終感覺有所缺憾，直到遇見北京院子二期，從各方面看都感覺非常滿意。而且有朋友在北京院子一期住，口碑非常好。”

　　其實，北京院子二期是一期的升級版本。作為時下當紅的新中式湖畔院落，不僅保留了院子系傳統的“門頭、坊巷、院落”等造院體系，園中也應用了大量的諸如“青瓦立鋪”“花街地雕”等中式建筑小品，盡彰深厚文化底蘊。得益于創新性的“點陣式縱向排布”，北京院子二期還實現了全端戶布局、270°采光，戶戶均為獨門獨戶，這在整個北京市場都是非常鮮見的。

　　在梅太太眼里，對北京院子二期可謂是青睞有加。面對孫河墅區一眾樓盤，梅太太都沒有看，僅聽說了有北京院子二期，便直接下手搶購。梅太太提到：“選擇北京院子二期，最大的因素是超高的性價比，其次便是有個獨立的小院子，私密性非常好，生活很有儀式感。” 而梅先生則更傾向于從生態宜居角度考慮，覺得孫河墅區的整體環境非常好，夏天的溫度會比城區低2-3度，非常宜居。

　　泰禾集團日子不好過

　　泰禾一季報顯示，截至2020年3月31日，泰禾一年內到期債務為672.4億元，同期泰禾現金及現金等價物余額為41.79億元。

　　再加上因資金短缺，泰禾多地項目處于停工狀態，單憑泰禾自身力量顯然無法化解眼前的危機。通過引入新的戰略投資者幫助化解危機，也是泰禾不得已的選擇。

　　新冠肺炎疫情沖擊下，年內已有至少六家房企擬引入戰投，以期自救。

　　最引行業注目的，莫過于“明星房企”泰禾的引戰事宜。不久前，泰禾發布公告稱，控股股東正在籌劃引入戰略投資者，相關交易可能導致公司控制權變更；泰禾透露，擬引入戰投的主要經營業務包含房地產業務。

　　此前，因泰禾無法與債權人就貸款還款計劃或展期事項達成一致，該公司多筆債務逾期。據泰禾披露，目前公司實質性逾期債務金額合計20.17億元，截至目前被凍結銀行資金1573萬元。

　　“由于受到新冠肺炎疫情的影響，公司今年1月底以來的銷售及回款受到較大影響，導致償債能力在短時間內受到較大的影響。”泰禾解釋稱。

　　壓倒這些房企的，并非只是疫情。實際上，激進加杠桿的粗放發展模式早已為其埋下安全隱患。

　　以泰禾為例，該公司2020年到期的有息負債金額為540.43億元，其中銀行貸款僅占比12.46%，非銀行貸款占比超過七成；截至一季度末，泰禾貨幣資金合計55.53億元，包括受限貨幣資金13.8億元。

　　過去數年，房地產行業吸金無數，在“買地就賺錢”的誘惑下，眾多房企瘋狂加杠桿擴張，以期在時代紅利中分一杯羹。但在地產行業，并非每個加杠桿的房企都會折戟，諸多頭部房企都經歷過負債高企的歲月。

　　“近期房企危機的關鍵因素，是錯誤預判市場形勢，對自身業務投入產出的回報周期沒有相對客觀的衡量。”合碩機構首席分析師郭毅認為，一些企業前期投資比較重，但后期回報速度慢，引發現金流危機。

　　“部分依靠長周期回報的物業經營性企業，如果沒有足夠的銷售回款支持，前期現金流壓力一般比較大，尤其近期疫情的短期影響，往往雪上加霜。”中指研究院分析師認為。

　　當地產處于上升通道時，粗放發展的隱患會被源源不斷的現金流入掩蓋，一旦行業發展速度整體放緩，地產調控、融資環境持續收緊，高杠桿便成為隨時會被引爆的雷。

　　5月28日，有媒體報道稱，泰禾集團實際控制人黃其森有意出讓第一大股東位置，泰禾集團正與多家投資方溝通，接盤公司大概率為央企，具體事宜還在洽談，投資方正在深圳和華東等地調研泰禾集團項目，并稱投資方案有望在6月公布。對此，有傳言稱泰禾集團的戰投對象可能是建發集團、象嶼或國貿集團。

　　5月28日，廈門國貿在上證e互動回復投資者提問時稱，“廈門國貿發展公司沒有接盤泰禾集團的計劃。”

　　2013年開始全國擴張的泰禾，一路上拿下不少地王。在快速增長下，2017年成功晉升為千億房企。

　　2017年底時，剛剛晉升千億的泰禾喊出了2018年沖擊2000億的目標。2018年底，泰禾完成“22城44院”的布局，最終銷售額卻僅完成1300億。

　　不斷擴張下的泰禾總負債也從2012年的一百多億直線飆升到2112億元，高債務問題引發業內人士擔憂。

　　面對擴張帶來的高負債 ，泰禾董事長黃其森曾表示：“泰禾90%以上的項目基本上都做到拿地7-8個月就可以開盤銷售。高周轉能夠有效地規避政策風險和市場風險。我們的策略是不捂盤，以抵抗市場波動帶來的風險。”

　　然而，面對市場環境不佳時，高周轉并沒有解決泰禾的債務問題，其經營業績更是不斷下滑。

　　屋漏偏逢連夜雨，債務壓頂的泰禾2020年又遭遇疫情影響，經營業績更是大幅度下滑。2020年4月30日，泰禾同時公布了今年一季度的業績報告。

　　報告數據顯示，泰禾今年一季度營收僅為4.80億元，相較去年同期減少94%，歸母凈利潤-5.64億元，同比下降158%，經營活動現金流量凈額﹣29.3億元，同比下降124.55%。

　　另外，泰禾集團的股價也是一瀉千里，從歷史最高點已經跌去了近80%，市值僅剩100多億

　　今年房地產企業破產數量已達208家

　　據報道，疫情加速了房地產行業的洗牌。人民法院公告網顯示，截至2020年6月5日，今年房地產企業的破產數量已經達208家，超過2018年上半年的177家破產數量，與2019年同期相對持平。部分行業排名較為靠前的房企，也因為資金鏈的問題，不得不以出售項目或股權的方式求生存

　　此輪調控在宏觀上持續堅守“房住不炒”的原則，杜絕房地產行業的大水漫灌，在房地產融資上，也持續收緊。在拿地受限、銷售承壓、融資受阻多重壓力疊加下，易導致房企資金鏈斷流，從而企業使得面臨債務違約，更嚴重的或將導致破產重組。

　　土地市場持續火熱！

　　5月百家房企斥資3862億元拿地

　　進入6月，多家市場機構陸續發布了5月的房地產數據。其中5月土地市場保持平穩，中指研究院的數據顯示，5月單月拿地前100房企拿地總額3862億元，同比小幅增長3.1%。

　　同時，優質地塊爭奪激烈，深圳、廣州、北京等城市5月持續出現高價地。據中原地產研究中心統計數據顯示，截至5月25日，全國范圍內單宗地塊超過20億元的土地已經有44宗。

　　土地市場需求端為何持續火熱？中指研究院市場研究總監曹晶晶表示，熱點城市優質地塊推出增多、企業融資環境有所改善，疊加多地在供給端出臺的扶持政策，企業競拍積極性提高，土地市場持續升溫。

　　1-5月，前50房企拿地總額9248億元，同比下降6.3%，前100房企拿地總額的下降幅度同樣進一步收窄。5月單月來看，拿地前50房企拿地總額3127億元，同比增長4.7%；前100房企拿地總額3862億元，同比增長3.1%。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，降準降息等政策影響下，房企拿地積極性逐漸提高，多地再次出現高溢價率土地成交，特別是廈門等地再次出現歷史最高總價百億地塊，使得土地市場熱度持續提升。

　　張大偉認為，房企開始積極拿地，主要是為了追求市場規模。疫情下，部分房企判斷市場會快速企穩，政策刺激樓市，拿地積極性明顯提高，特別是4-5月整體行情持續升溫。另外，疫情對房企的資金鏈影響雖然大，但國內融資難度降低，也提高了拿地積極性。

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責任編輯：何中夫