作為2019年銷售超過千億的最后一家未上市內房企業，祥生打算在2020年夏天奔赴港交所，開啟資本市場之旅。

　　如若成功，或許這將成為2020年最大的內房股IPO。

　　6月3日晚間，港交所披露祥生控股（集團）有限公司的上市申請文件，讓外界終于能夠窺探到這位因未上市而無法剖析全貌的浙系房企。

　　近年來，祥生也有著中型房企獨有的特征——高增速。

　　據招股書顯示，祥生的收入由2017年62.93億元增加至2018年142.15億元，并進一步增加至2019年355.2億元，復合年增長率為137.6%。

　　已確認建筑面積由2017年約83.83萬平方米增加至2018年約142.26萬平方米，并進一步增加至2019年約348.84萬平方米，復合年增長率為104.0%。

　　截至2020年3月31日，祥生擁有195個處于不同開發階段的物業項目，包括172個為附屬公司開發的項目及23個為合營企業及聯營公司開發的項目。

　　上述項目應占總建筑面積為約2304.47萬平方米，包括已竣工物業的可供出售建筑面積、可租賃建筑面積及物業投資建筑面積約180.22萬平方米；發展中物業的規劃總建筑面積約158.45萬平方米；及持作未來發展物業的估計總建筑面積約539.69萬平方米。

　　正如祥生在招股書中所言，其為中國一家快速成長的大型綜合房地產開發商，專注于在中國選定地區開發優質住宅物業。于往績記錄期間，收益主要來自開發及銷售住宅物業及商業物業。

　　據觀點地產新媒體查閱，2017-2019年度，祥生在物業開發及銷售分別實現收益61.66億元、140.77億元以及353.72億元，占總收益比例分別為98%、99%及99.6%。

　　營收數據的高速增長，來源于祥生近年來銷售規模的高速增長。

　　據觀點指數發布的中國房地產銷售金額TOP100顯示，2017-2019年期間，祥生實現了簽約銷售金額從619.64億元到1174.7億元近乎翻倍的跨越。

　　值得一提的是，從百億到千億，祥生僅用了4年時間，其于2015年至2018年期間，便實現銷售規模從109億元沖擊到1029億元，年復合增長率超過100%。

　　不過，祥生在2019年也出現了調整，這一年銷售規模僅增長百來億。

　　明顯的特征是，2019年初，祥生“1+1+X”戰略開始逐步實施，這也是招股書中重點提及的核心競爭優勢以及未來的發展策略。

　　這一策略是以浙江省為發展大本營，泛長三角區域為持續深耕區域，主要包括江蘇、安徽、山東、江西、福建等五省，同時機會性地布局核心二線城市及核心一線城市周邊的二三四線城市。

　　而且，祥生在2019年拿地相比往年來講不算積極，從數據上對比，2017年及2018年的拿地力度均強于2019年。

　　反映在財務數據上，祥生經營活動所得/（所用）現金流量凈額在2017年及2018年均為流出狀態，分別流出123.32億元以及5.09億元，而在2019年，這一數字為35.17億元。

　　需要注意的是，戰略轉型的時間，也是祥生二代上位的時間。

　　彼時陳弘倪接任祥生地產集團總裁，同時任命祥生實業集團執行董事陳雪宜兼任地產集團總裁助理，協助副總裁姚筱珍分管資金管理中心、財務管理中心相關工作，而陳雪宜正是陳國祥的女兒。

　　隨后的公司活動或是企業宣傳中，祥生表示新目標為“規模與品質雙優”，在地產業務方面的規劃是實現30%的增長率。

　　以此來看，顯然2019年沒有完成目標。如何才能繼續謀劃規模的快速擴張？借助資本市場的力量是一個好方式。

　　據不完全統計，在2020年前5月，祥生便在杭州、寧波、溫州等地大手筆拿地，土地價款達到134.92億元，而在2019年全年，這一數字是193.52億元。

　　另一方面，疫情期間，各家上市房企均用盡各種融資渠道，不管是美元債、公司債、中期票據、超短期融資券還是資產證券化等；因為資金端的寬松，2020年上半年，可謂是房企融資“美好的時光”。

　　但是對于祥生而言，顯然不能完全享受到這種好處。此次上市的未來發展策略中，祥生也直言，未來要繼續多元化融資渠道、改善資本結構及降低成本。

　　或許正是處于對規模的渴求以及融資的便利，祥生也遞上了自己的上市申請書。

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責任編輯：馬婕