文/樂居財經 嚴明會

“市場化拓展是我們的基礎，但同時也將堅持進行收并購。”

“我們調整募集資金的用途，也是希望在未來公司遇到這樣的好標的時，能夠有足夠的資金支持我們去收購。”

行業收并購熄火，不少物企紛紛下調并購金。金融街物業（01502.HK）卻是個例外，其今年3月宣布更改募資用途：

砍掉了增值服務、信息技術及智能設施升級的部分資金，將收購金儲備余額從2.558億元增至3.847億元，并預計在2026年12月31日或之前悉數動用。

之后幾天的業績會上，金融街物業董事長孫杰，黨委書記兼總經理，釋放了積極收并購的信號，但也表示“審慎”態度不變。臨近年末，市場終于等來了一筆官宣。

12月13日晚間，金融街物業公告，其附屬公司北京金融街第一太平戴維斯物業管理有限公司（簡稱“金融街第一太平戴維”）通過重慶聯合產權交易所公開市場競價，成功收購重慶市江北嘴物業服務有限公司（簡稱“江北嘴物業”）11%的股權，收購價格為人民幣651.28萬元。

收購完成后，金融街第一太平戴維將持有江北嘴物業51%股權，后者成為金融街物業的間接非全資附屬公司。

值得注意的是，金融街第一太平戴維也是一家合資公司，由金融街物業與第一太平戴維斯（中國）有限公司分別持股占比80%、20%，后者是一家在倫敦股票交易所上市的全球房地產服務提供商，在國內與諸多物企都有成立過合資公司。

繞道收購

這筆收購是個“小訂單”，金融街物業表示將以內部資源撥付。從前述信息不難判斷出，收購標的并不是“外人”，江北嘴物業原本就是金融街物業旗下的合資公司。

成立于2011年10月18日，江北嘴物業的注冊資本為600萬元，由重慶市江北嘴置業有限公司（簡稱“江北嘴置業”）與金融街第一太平戴維分別出資360萬元、240萬元，各自持股占比60%、40%。

江北嘴置業成立于2009年6月，是重慶市江北嘴中央商務區投資集團有限公司所屬全資子公司，后者由重慶兩江新區管理委員會全資擁有，因此也是一家國資企業。

今年11月14日，江北嘴置業掛牌轉讓江北嘴物業11%股權，轉讓底價便是此番金融街物業公告的收購價，即651.28萬元。

合資公司一方股東出售股權，一般而言，其他股東在同等條件下應該享有優先購買權。

因此，頗為令人不解的是，為何金融街第一太平戴維沒有直接向江北嘴置業收購江北嘴物業這11%股權，反而繞道去了重慶聯合產權交易所公開市場競價。

而根據重慶聯合產權交易所《國有資產交易項目收費辦法》規定，金融街第一太平戴維將就此次收購事項，向其繳納交易服務費人民幣37,564元。

站在虧損邊緣

繞一圈，多花了近4萬的服務費。江北嘴物業的成色如何？

“目標公司立足于重慶市金融商務區，管理項目業態豐富，自成立以來發展良好，在重慶市江北嘴區域樹立了高端商務物業管理的品牌形象”，金融街物業并未在收購公告中披露江北嘴物業在管規模。

收購公告中披露的財務資料，是2022年、2023年的數據，兩個年度的稅前凈利潤分別為810.79萬元、801.15萬元，稅后凈利潤分別為680萬元、667.39萬元，同比均出現輕微下滑。

有意思的是，樂居財經《物業K線》進一步查詢了江北嘴物業此前在重慶產權交易網掛牌轉讓股權的資料。

彼時披露的財務數據顯示，2023年度，江北嘴物業的營業收入約為9717.91萬元，據此計算，期內凈利潤率約為6.87%。同期，金融街物業的凈利率約為9.48%，差距并未拉得太大。而2023年上市物企的平均凈利率約為5.9%，江北嘴物業跑贏了均值。

但讓人意外的是江北嘴物業今年前三季度的財務數據，截至2024年9月30日，其營業收入約為4809.74萬元，凈利潤僅有兩位數，約為62.21萬元，對應凈利潤率約為1.29%。

這距離虧損，似乎僅一步之遙了。在這種情況下，若再第四季度是再有任何微小的波動，都可能導致江北嘴物業從盈利轉為虧損。

金融街物業能否將其從虧損邊緣拉回來？

布局中介業務

聚焦金融街物業自身，其盈利能力也在走低。

數據顯示，今年上半年金融街物業實現營收8.14億元，同比增長約14.23%；同期錄得毛利約1.28億元，同比微增1.09%，但整體毛利率約為15.71%，連續三年走低，累計跌去6.41個百分點，2021年中期-2023年中期的毛利率分別為22.12%、19.5%、17.76%。

凈利方面，今年上半年其經營利潤約為8697萬元，同比減少11.09%；凈利潤約為7135萬元，同比減少9.06%；公司擁有人應占利潤約6347萬元，同比減少10.75%。

金融街物業似乎也有意挽救止跌收效不明顯的盈利能力，而其中一招便是布局中介業務。

大概一個月前，11月18日，金融街物業宣布其增值服務品牌“怡己IZEE”新上線了房產經紀業務。

據介紹，怡己經紀已在金融街物業北京區域物管項目中上線，可為客戶提供商品房銷售代理、存量房轉讓經紀、房屋租賃經紀等服務，服務內容涵蓋住宅、寫字樓、商業等多類型資產。

與此同時，怡己經紀還提供商業選址、新房代理、產權轉移代辦等一系列服務，旨在滿足客戶多樣化的需求。

“物業+中介”并非新鮮事，有行業觀察者直言：金融街物業這次頗有些“老飯新炒”的意味，而房屋經紀服務為其所堅持的增值服務道路帶來多少助益，也還有待觀察。

此前，金融街物業的增值業務主要由六大板塊組成，包括經營業務、咨詢服務、資產運營、資源管理、定制服務即其他收入。今年上半年，其該板塊貢獻營收約1.47億元，同比增長7.04%，在總收入占比18.12%

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