近日，萬科企業股份有限公司（以下簡稱“萬科”）旗下發行債券曾一度全線下跌。12月18日，萬得地產債30指數跌1.46%，“20萬科06”跌超8%，“20萬科08”跌超7%，“21萬科02”跌超6%，“22萬科02”跌超5%。

18日當天，地產債方面整體表現走弱，萬科、龍湖等多債下跌，其中“20萬科06”大幅跌至88.28元。成交量上，天地源、華發股份、深圳益田集團成交量較高，分別為4.70億元、3.08億元、2.70億元。

12月19日午間截至發稿時，交易所市場萬科旗下多只債券跌幅居前，“20萬科04”跌近2%，“22萬科07”跌超1%，“22萬科01”跌近1%。萬科A跌近3%，萬科企業跌逾4%。此外，萬得地產債30指數跌0.08%。

一位研究人士對記者表示，作為地產行業龍頭標桿企業之一，萬科債的成交走低一定程度上也反映了市場投資者對于房地產企業償債能力的整體信心提振動力仍有不足。

圖片來源：攝圖網

數據顯示，2024年三季度萬科的銷售表現持續下滑。今年第三季度，萬科實現合同銷售面積391.3萬平方米，合同銷售金額538.7億元，同比分別下降24.9%和29.7%；今年前三季度，萬科累計實現合同銷售面積1330.8萬平方米，合同銷售金額1812.0億元，同比分別下降26.8%和35.4%。

11月20日，標普將萬科的長期發行人信用評級從“BB-”下調至“B+”，將萬科企業的子公司萬科地產（香港）有限公司（簡稱“萬科香港”）的長期發行人信用評級從“B+”下調至“B”。下調萬科企業的評級展望至負面，反映了標普對其化債進度不及預期的態度。截至2024年9月30日，萬科企業披露的債務總額為3276億元人民幣，略高于截至2023年底的3200億元人民幣。

記者據企業預警通梳理，萬科發行的存續期債券以債項評級AAA、期限1~3年期為主，票面利率大多在3%以上，略高于同評級同期限的其他家房企所發地產債。債券存量規模487.43億元，債券30只。其中，私募債14.87億元，占比3.05%。因此萬科在債券融資方面，還本付息壓力不言而喻。

償債兌付方面，萬科暫未真正發生違約情形，在地產債違約頻發背景下表現仍相對堅挺。12月9日，萬科發布關于萬科企業股份有限公司2022年度第四期中期票據(簡稱“22萬科MTN004”)付息安排公告。公告表示，利息兌付日定于2024年12月15日，本期應償付利息金額為6000.00萬元。

惠譽評級分析師在研報中表示，萬科2024年通過加速回款、資產處置、積極拓展融資渠道等多種方式籌措資金，年內到期公開債券已償還完畢，但2025年到期壓力依然較大；經營方面，萬科項目儲備較為優質，合約銷售規模處行業前列，需關注其外部融資情況。

國家政策面助力樓市加速回暖的“春風”繼續吹向房地產企業。12月9日召開的中央政治局會議強調“穩住樓市股市”，并指出明年要實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，充實完善政策工具箱，加強超常規逆周期調節，打好政策“組合拳”。

有房企研究人士對記者指出，“利好從政策端傳導到實際銷售端的過程需要時間，地產行業的全面回暖復蘇并非一蹴而就。”地產行業整體暫未走出流動性普遍較差的困局，多家房企無力兌付債權人的現狀亟待解決。

12月17日，陽光城集團股份有限公司公告了其逾期債務及訴訟的最新進展。截至17日，已到期未支付債務本金合計646.96億元。

無獨有偶，12月10日，榮盛房地產發展股份有限公司公告，受市場環境以及運營資金緊張的影響，截至目前，公司在銀行間交易市場到期未支付的中期票據及定向債務融資工具（含“20榮盛地產MTN001、20榮盛地產MTN002、20榮盛地產MTN003、20榮盛地產PPN001”）的本金及利息合計26.25億元。

面對眼下的流動性緊張帶來的償債壓力，近期亦有地產公司選擇以續借資金的方式，來延緩資金周轉問題。

12月12日，中交地產（000736.SZ）公告稱，根據公司實際經營情況，經與控股股東中交房地產集團協商，中交地產擬將150.91億元借款自到期日起續借1年，年利率不超過7%。公告顯示，中交地產及控股子公司在控股股東中交房地產集團的借款本金余額為150.91億元，年利率為7%，上述借款將在2025年內陸續到期。

有專業人士指出，對于部分房企面臨的債券到期償付違約壓力，一味拖延不是辦法，積極尋求債務化解之道才是真正出路。

記者注意到，近日亦有不少房企債務重組取得進展。12月17日，世茂集團披露了其境外債務重組的最新進展，于一般同意費截止日期（即2024年12月10日香港時間下午5時正），持有范圍內債務本金額80.72%的計劃債權人已加入債權人支持協議。

同樣在17日，寶龍地產宣布其債務重組計劃已獲法院正式批準。據最新資訊顯示，已有超過88%的計劃債權人簽署了重組支持協議，顯示出債權人對寶龍地產重組計劃的支持和信心。此外，組別A計劃債權人的計劃會議中，共有511名持有投票計劃債權本金及應計未付利息總額2707039580美元的組別A計劃債權人參與，將進一步推動重組計劃的順利進行。

中證鵬元信用評級分析師近日在2025年信用展望中表示，預計已出險房企在完成境外債重組后，境內債將陸續重組削債，資產進一步處置；然而部分高杠桿、融資不暢的民營及混合所有制房企仍有較大的違約風險。

投資端視角來看，12月以來新發地產債發行和償還規模、發行利率和成交變動幾何？

一級市場發行端，記者據Wind梳理，截至12月19日，12月地產債新發行量在395.25億元，償還量424.26億元，因此凈融資在凈融出方向。12月1日~12月19日間，地產債凈融出額達28.01億元，意味著償還額比新融入資金要多28.01億元。相比11月的凈融入78.56億元來說，12月地產債在為發債房企輸入資金上發揮的作用明顯不足。

記者不完全統計，截至12月18日，12月以來新發行地產債加權平均票面利率在2.56%左右。

東方金誠研究發展部唐曉琳指出，受信用債市場回暖、資金面寬松等因素共同影響，11月地產債發行利率大幅下行。11月，地產債主力品種為3年期AAA級地產債，共計發行10只，加權平均利率為2.66%，較前值大幅下行41bp，與信用債發行利率整體變化方向一致。

二級市場成交方面，唐曉琳指出，受政策繼續加碼提振行業景氣度帶來的基本面支撐，11月地產債利差整體呈現下行走勢。其中，國企利差與行業利差走勢趨同，由月初的90.68bp下行至月末的75.62bp，月內合計下行幅度為15.06bp；民企利差則出現小幅上行。11月地產債二級市場交易活躍度持續上升。當月地產債成交只數和成交額分別為835只和1186.45億元，債券成交數量和成交總額環比分別增長5.4%和27.4%。

房企的信用資質以后會如何走？研究人士大多認為，對于地產企業，目前首先需解決的就是融資難問題。中證鵬元信用評級郜宇鴻等人指出，資金使用限制有待進一步放松，“一視同仁”方能激活房企資金鏈條。

郜宇鴻等人提到，盡管當前各項保樓市政策力度較大，但實際放款、資金監管仍從嚴執行，“應放盡放”尚未完全落地，房企資金使用仍有較大限制。

多位研究人士認為，若能著手解決融資問題、為地產企業打通實質性資金源頭，這大概率將在今后顯著改善其流動性及償債能力，并為其發行的地產債市場信心帶來巨大提振。

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