12月10日，新城控股（601155.SH）發(fā)布了2024年11月份經營簡報，公告稱11月份公司實現合同銷售金額約25.14億元，比上年同期減少49.74%；合同銷售面積約33.07萬平方米，比上年同期減少51.96%。1-11月公司累計實現合同銷售金額約369.63億元，比上年同期減少48.11%；累計合同銷售面積約500.95萬平方米，比上年同期減少44.51%。

這份簡報的成績并不令人意外，延續(xù)了近年來房企一貫的下跌趨勢。不過新城控股在二級市場表現出來的修復跡象卻跟業(yè)績的走勢不太一樣。

自2021年初新城控股股價見頂以來，公司股價已經連跌三年。今年4月16日，新城控股股價跌至近三年最低價格7.95元/股，市值一度不足200億元，較巔峰時股價跌幅超84%，市值蒸發(fā)近950億元。

隨著今年多個重磅會議召開，一線城市放開限購、融資成本降低等一系列利好政策陸續(xù)出臺，部分區(qū)域及局部城市出現向好跡象；二季度政策組合拳繼續(xù)發(fā)力，進一步促進了需求釋放。國家力促房地產市場“止跌回穩(wěn)”的決心也確實漸漸傳遞到了投資者心中，投資者對整體房地產企業(yè)的期待逐漸恢復，新城控股的股價也出現了“止跌回穩(wěn)”的勢頭。

截至12月12日收盤，新城控股股價為13.79元/股，總市值311.1億元，市盈率（靜）為42.20。

不過股價到底怎么走最后還是要有業(yè)績來支撐，然而目前來看，有著“首家B轉A股民營房企”光環(huán)的新城控股未來業(yè)績能否改善還存在較大疑問。

業(yè)績加速下滑，三四線布局未來堪憂

近年來，由于短期受到疫情沖擊、中期整體行業(yè)進入“去庫存”周期以及長期面臨人口老齡化壓力等多重周期、多重因素疊加所施加的影響，房地產市場整體進入量價齊縮的負反饋循環(huán)。房地產企業(yè)的經營面臨較大挑戰(zhàn)是可以理解的。

不過雖說下跌趨勢尚處意料之中，但新城控股今年的業(yè)績跟去年公司自己的表現和今年房地產行業(yè)整體情況相比，實在難稱令人滿意。

縱觀月度經營簡報，今年月度實現合同銷售金額和每月合同銷售面積的同比跌幅大體在40%以上；然而去年這兩個指標的同比下降速度鮮有超過40%的，只有去年6月、7月的公司實現合同銷售金額比上年同期分別下降了44.86%、52.11%。

根據國家統計局數據，2024年上半年商品房銷售面積為 4.79億平方米，同比下降 19.0%；新建商品房銷售金額為 47,133 億元，同比下降 25.0%。同期，新城控股累計合同銷售面積約326.22萬平方米，比上年同期下降36.86%；累計合同銷售金額約235.54億元，比上年同期下降44.45%。

新城控股銷售下跌幅度既快于去年同期，又快于全國綜合水平，明顯目前業(yè)績失速在擴大。而這既有行業(yè)整體的原因，也有企業(yè)自身業(yè)務結構的問題。

據公司2024年半年報，公司在一、二線城市的土地儲備僅占總儲備的40%；以在申萬二級行業(yè)分類（2021）中作為可比公司的金地集團（600383.SH）來對比，截至 2024 年 6月 30 日，金地集團總土地儲備約3589萬平方米，其中一、二線城市占比約為75%。

一、二線城市整體經濟活躍度較其他地區(qū)更強，居民人均收入也較高，購買力較強。因此無論是商業(yè)地產市場還是住宅市場，都是一、二線的城市更有活力。而新城控股的大部分土地儲備都集中在三、四線城市，業(yè)績增長缺乏潛力也是情理之中了。

土儲結構問題還可能影響每年的計提資產減值，從而極大影響公司業(yè)績表現和利潤獲得。據財報披露，存貨包括存貨主要為擬開發(fā)土地、開發(fā)成本和開發(fā)產品等。今年3月29日發(fā)布的關于2023年年度計提資產減值準備的公告中顯示，這次計提資產減值使得去年年度歸屬于上市公司股東的凈利潤減少了55.96億元，其中，去年公司共對存貨計提跌價準備55.63億元，占去年全年計提資產減值的99.44%。值得注意的是2023年歸母凈利潤只有7.37億元。

雖然今年只在一季度計提減值了不到2億元的無形資產，也就是土地使用權，但是從歷史上來看，2022年、2023年上半年資產減值計提均不超過2億元，下半年公司資產減值計提金額則多達幾十億元。由此看來，加速下滑的業(yè)績和偏向三、四線城市的土儲結構都暗示著今年的資產減值計提恐怕也不會少。

現金流緊張，債務壓力仍然巨大

對于房地產企業(yè)來說，在“現金-地產-現金”的高周轉模式中合同銷售金額的快速回流是支撐企業(yè)持續(xù)運營的關鍵。然而目前新城控股加速下滑的業(yè)績給企業(yè)現金流帶來了很不好的影響。

根據公司財報，從2023年一季度開始，企業(yè)現金及現金等價物凈增加額持續(xù)負增，截至2024年三季報，公司期末現金及現金等價物余額為102.25億元。

更值得關注的是，今年第三季度，經營活動產生的現金流量凈額時隔近兩年后再次歸負，為-3.07億元。這不禁讓人為企業(yè)業(yè)務的“造血能力”打個問號。

新城控股的現金流情況并不樂觀，雪上加霜的是公司還面臨很大的償債壓力。

此前，新城控股董事長王曉松曾表示，公司當下主要任務就是還債。2022年年報中新城控股的有息負債規(guī)模超710億元；截至2024年半年報時，公司有息負債規(guī)模下降至558.03 億元，其中到期時間6個月以內的金額為84.86億元。

看起來公司“壓降有息負債”的努力還是卓有成效的，但是公司仍要著手面對驚人規(guī)模的流動負債的壓力，2024三季報顯示，截至2024年9月30日，公司的流動負債規(guī)模為1993.57億元。

即使拋去待轉銷稅額、合同負債以及預付款項，公司也仍然面臨125.42億元的一年內到期的非流動負債、468.01億元的應付票據及應付賬款、6.91億元的短期借款等總計超過500億元的迫在眉睫的償債壓力。可見資金缺口之大，公司102.25億元的現金可謂是杯水車薪了。

難上加難的是公司融資的情況也不容樂觀。

據中指研究院12月5日發(fā)布的監(jiān)測數據，11月份，房地產企業(yè)債券融資總額為482.7億元，行業(yè)債券融資平均利率為2.73%，同比下降0.85個百分點，融資成本持續(xù)下降。行業(yè)內可比同行——金地集團也在半年報中披露，報告期內公司整體平均融資成本為4.38%。而新城控股則在半年報中披露截至報告期末，公司整體平均融資成本為6.05%。

目前三季報公司披露的現金利息保障倍數為2.06，本報告期末比上年度末降低56.45%。公司化債之路道阻且長。

當然，面臨這么大的流動性壓力和業(yè)績壓力，管理層也沒忘了降本增效。

從2022年到2023年，員工人均創(chuàng)收從519.19萬元增加至543.75萬元，員工人均薪酬卻從30.43萬元降到24.32萬元，同比減少20.08%

當然管理層自己也降薪了，董事長王曉松的年薪在2019年到2021年均為600萬元，從2022年開始降薪，截至2023年已降至432萬元。不過根據東方財富提供的可比數據，2023年同行業(yè)企業(yè)董事長職位的平均薪酬水平為195.15萬元，而王曉松的薪酬水平是行業(yè)均值的2倍多。同時，新城控股的獨立董事的薪酬均為35萬元，也超過同行業(yè)同職位平均薪酬的24.82萬元。

5年前，新城控股實控人、前董事長王振華因涉嫌猥褻兒童被判有期徒刑5年；今年7月份，據多家媒體報道，王振華應當是刑滿釋放了。

可是從目前公開的任職信息中，無論是新城控股、新城發(fā)展還是新城悅服務，均沒有看到有關于王振華的新的人事變動。考慮到曾經王振華的負面新聞，公司或許不會再公開給他安排職務，不過王振華的回歸是否會給新城控股帶來新一波人事震動或者戰(zhàn)略方針的變動，仍有待觀察。（《理財周刊-財事匯》出品）

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