本次房貸利率批量調(diào)整進入倒計時，多家銀行公布具體操作細則。

10月12日，六大國有行及平安銀行、中信銀行、江蘇銀行等多家銀行均公告表示，擬于2024年10月25日對符合條件的存量商業(yè)性個人住房貸款利率進行批量調(diào)整，并發(fā)布具體實施細則。

從各家銀行公告來看，納入本次批量調(diào)整的貸款為已發(fā)放的用途為購買住宅的商業(yè)性個人住房貸款（包含首套、二套及以上個人住房貸款，公積金組合貸款中的商業(yè)性個人住房貸款部分），同時貸款執(zhí)行利率水平需高于LPR-30BP，且利率需采用浮動利率定價方式。

不納入本次批量調(diào)整的貸款包括，個人商業(yè)用房（含商住兩用房）貸款、公積金個人住房貸款及利率水平在LPR基礎上加點幅度不高于-30BP的貸款。

根據(jù)《中國人民銀行關于調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知》（銀發(fā)〔2024〕103號）要求，全國層面已取消首二套商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。目前除個別城市外，絕大多數(shù)城市已不存在利率政策下限。

因此，在調(diào)整規(guī)則方面，全國大部分地區(qū)首套房、二套房貸款利率下調(diào)幅度沒有區(qū)別，都將調(diào)整為LPR-30BP，僅部分當?shù)赜蟹抠J利率政策下限的城市（當前為北京、上海、深圳），首套房、二套房貸款利率下調(diào)幅度有所不同，首套房貸款利率將統(tǒng)一調(diào)整為LPR-30BP，二套房貸款利率調(diào)整為所在城市相應的二套房貸款利率加點下限。

按照當前二套房貸款政策下限，調(diào)整后利率值為：北京五環(huán)外LPR-25BP，北京五環(huán)內(nèi)LPR-5BP；上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)LPR-25BP，其他地區(qū)LPR-5BP；深圳全轄LPR-5BP。

調(diào)整方式上，為便利客戶，對于調(diào)整范圍內(nèi)的LPR定價的浮動利率貸款，客戶無需申請，銀行將于10月25日集中調(diào)整，利率調(diào)整后于當日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計算。

另外，有兩種情形需要客戶主動申請：一是當前為固定/基準利率定價的貸款，需先申請轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準的浮動利率貸款，符合本次利率調(diào)整政策的，再按前述規(guī)則進行利率調(diào)整；二是北京、上海、深圳等地區(qū)的二套住房貸款，如已符合二套轉(zhuǎn)首套住房貸款標準，可向銀行申請“二套轉(zhuǎn)首套”，經(jīng)審核符合條件后轉(zhuǎn)成首套房貸款，再按上述調(diào)整規(guī)則進行利率調(diào)整。

從調(diào)整時間來看，各大銀行均于10月25日進行集中批量調(diào)整貸款利率，新的利率即日生效。自10月25日（含）起，客戶仍可通過手機銀行或貸款服務行繼續(xù)發(fā)起定價方式轉(zhuǎn)換、“二套轉(zhuǎn)首套”申請，銀行將在審核后對符合條件的貸款進行利率調(diào)整。

在公布具體調(diào)整細則的同時，多家銀行也發(fā)布存量房貸利率調(diào)整相關客戶問答。

其中，對于調(diào)整后的房貸利率水平不一致的問題，工商銀行解釋稱，由于此次利率調(diào)整僅調(diào)整LPR加減點，并不調(diào)整貸款重定價日，并且不同客戶貸款重定價日不同（可能是次年1月1日，也可能是貸款發(fā)放日），貸款利率在批量調(diào)整時可能未重定價，貸款采用的5年期以上LPR值（定價基準）有4.2%、3.95%、3.85%三種可能，使得存量房貸利率批量調(diào)整后可能會有所差別。到了貸款重定價日，貸款進行重定價后，參加此次批量調(diào)整的貸款利率將調(diào)整至同一水平。

此外，對于符合調(diào)整條件但是有拖欠的房貸是否能夠參與本次利率調(diào)整，中國銀行表示，本次存量房貸利率調(diào)整，不良類個人住房貸款也將一并進行下調(diào)。建設銀行也回應稱，該行充分考慮有拖欠客戶的實際還款困難，減輕還款壓力，本次一并納入批量調(diào)整。希望能幫助客戶早日恢復到正常還款的信用狀態(tài)。

對于此次利率調(diào)整后，房貸可節(jié)省的利息支出，工商銀行測算道，若在二線城市有一套住房，當前房貸利率為LPR不加點，即3.85%，調(diào)整后房貸利率為LPR-30BP，假設5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價后利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調(diào)整前下降30BP，即0.3%。以貸款金額100萬元、30年期、等額本息的房貸為例，調(diào)整前每月還款約為4688元，調(diào)整后每月還款約為4518元，每月可節(jié)省支出約170元，總共節(jié)省利息約6.1萬元。

若在一線城市有一套住房，當前房貸利率為LPR+55BP（貸款發(fā)放時首套房貸利率政策），即4.4%，調(diào)整后房貸利率為LPR-30BP，假設5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價后利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調(diào)整前下降85BP，即0.85%。以貸款金額100萬元、25年期、等額本息的房貸為例，調(diào)整前每月還款約為5502元，調(diào)整后每月還款約為5033元，小李每月可節(jié)省支出約469元，總共節(jié)省利息約14.06萬元。

據(jù)了解，中國人民銀行行長潘功勝曾在國新會上表示，銀行下調(diào)存量房貸利率，有利于進一步降低借款人房貸利息支出，預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元。

中泰證券日前也在研報中指出，對個人而言，存量按揭利率的調(diào)整有助于減輕利息支出壓力、提振消費。對銀行而言，長期看有助于穩(wěn)規(guī)模、降風險，若調(diào)降存量房貸利率，實際投放回暖的基礎上，銀行按揭貸款規(guī)模將企穩(wěn)，從長期看有助于緩解銀行零售資產(chǎn)端增長壓力；當前居民還款壓力較大，存量房貸下調(diào)有助于穩(wěn)定銀行零售資產(chǎn)質(zhì)量。

編輯/錢曉睿

（綜合自工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行、國新網(wǎng)、中泰證券等）

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