在六次參與北京土拍無果后，10月18日，東方雨虹旗下的北京虹曦置業終于搖中了豐臺區南苑地塊，溢價15%至40.135億元成交。

由于缺乏房地產開發經驗，北京土地投拓圈便有傳言，東方雨虹將引入中海地產一起開發南苑地塊，實際上充當了后者的“馬甲”。

不到一個月，東方雨虹的“馬甲”身份似乎就已坐實。

11月16日，東方雨虹宣布將地塊開發主體公司虹豐置業（該用地的建設主體）的95%股權轉讓給蘇州竹輝興業，轉讓價格為47.5萬元。

交易公告顯示，蘇州竹輝興業主營業務包括“在DK20190028地塊內從事房地產開發與經營”。而DK20190028地塊是中海地產2019年在蘇州拿下的鐘南街東、港田路南地塊，可以推斷蘇州竹輝興業實際為中海地產旗下公司。

東方雨虹的此番操作背后，究竟蘊含著怎樣的考量？

圖片來源：IC photo

東方雨虹是國內頭部建筑建材系統服務商，也是房地產產業鏈上的一員，以建筑防水業務見長，其客戶涵蓋了不少大型房地產企業。

借助基礎設施投資發力和房地產市場紅利，東方雨虹的規模也快速做大。2021年，東方雨虹實現營業收入319.3億元，歸母凈利潤42億元，為歷史新高。

但在房地產開發領域，東方雨虹經驗寥寥。

2020年，其入股了奧園在廣州增城的一個住宅項目，持股20%，計劃建設東方雨虹華南總部基地；2021年，東方雨虹以1.12億元競得廣州花都區一宗商住地塊，計劃建設公司國際綠色建筑建材中心項目，地塊于今年6月舉行了開工儀式。

這兩宗地的獲取，均用于自身業務發展，且并非由東方雨虹自主搭建團隊進行開發建設。其中，增城項目是與奧園合作開發；至于花都項目，公開信息顯示，東方雨虹正在尋找總承包方、造價咨詢及竣工結算審計咨詢方。

2023年，北京土地市場不斷推出優質地塊，類似東方雨虹這樣的非地產背景競拍者并不少見。但其從拿地到轉手的節奏之快，在市場上頗為少見，也難免讓人對其承擔的角色產生懷疑。

9月4日，北京市規劃和自然資源委員會掛牌豐臺區南苑棚戶區改造一期用地。10月18日，地塊進行現場競價，除東方雨虹外，另有包括中海在內7家競買者參與。最終，東方雨虹旗下的北京虹曦置業有限公司以40.135億搖中。11月16日，東方雨虹將地塊轉讓給中海旗下公司。

從掛牌到拿地，再到轉讓，整個過程僅70多天。

北京虹曦置業也是一個“新面孔”。工商信息顯示，北京虹曦置業有限公司成立于2023年3月1日。9月1日，公司獲得北京市順義區市場監督管理局的核準。9月11日，公司獲取房地產開發二級資質。

近年來，熱點城市土拍競爭激烈，不少地塊在觸及價格上限后，需進入搖號環節。為提高中標概率，一些企業通過臨時注冊“馬甲”公司的方式進行參與。但在被監管部門叫停后，這種方式已很少出現。

相比之下，北京虹曦置業與中海地產并無股權層面的權屬關系，其在參與拿地時，至少不會因資格問題被拒之門外。

但東方雨虹與中海地產是否有私下“結盟”的行為，目前并無實據。截至記者發稿時，雙方均未就此作出回應。

北京某資深房地產從業者向21世紀經濟報道表示，從快速注冊公司、拿地后快速轉讓的做法來看，東方雨虹此舉具有典型的“馬甲”特征。而京城地產界同行也大多將其認定為“馬甲”行為。

他認為，東方雨虹并不具備自己拿地、自己開發的現實可行性。一方面，東方雨虹缺乏房地產開發經驗，重新搭建團隊的成本較高，風險也難以把控；另一方面，從其自身的資金狀況看，斥資40億元拿地開發很難說是一筆明智的投資。截至2023年9月底，東方雨虹的賬面貨幣資金僅為41.63億元，剛剛夠支付這筆土地款。

事實上，東方雨虹從未表示拿地的目的是為了自己開發。相反，管理層曾多次表示，“公司始終聚焦建筑防水行業”。

在拿地次日發布的《關于子公司取得土地成交確認書的公告》中，東方雨虹稱，公司擬通過該土地資源合作與客戶建立長期穩定深度的業務合作關系。

11月16日，東方雨虹在深交所互動易回答投資者“公司拿地做商業地產是出于什么考慮”一問時，對上述“業務合作”進行了解釋——公司已于2023年11月15日召開的第八屆董事會第十五次會議審議通過了《關于轉讓下屬子公司部分股權暨簽署股權轉讓協議的議案》。

換言之，東方雨虹參與南苑地塊土拍并將其轉給中海，是為了獲取與中海的業務合作。

站在東方雨虹的角度，這種訴求頗為合理。

2021年下半年以來，房地產市場進入深度調整期，并波及上下游行業。當年，雖然東方雨虹的營收和利潤雙雙創新高，但計提壞賬規模也大幅增長。公司在年報中稱，除某大型出險房企已經計提壞賬外，東方雨虹還有來自華夏幸福、實地地產、融創、萬達、福晟等企業的應收款計提壞賬準備。

到2022年，樓市繼續調整，東方雨虹的營收和利潤多年來首次下滑，應收賬款壞賬準備與合同資產減值準備余額合計達到13.91億元。

最近3年，東方雨虹應收賬款也持續增長，2020年末、2021年末、2022年末分別為61.01億元、87.64億元、108.79億元，2023年上半年增至136.8億。若樓市復蘇不及預期，這些賬款均有變成壞賬的風險。

在此情況下，近些年，東方雨虹正在努力降低對房地產業務的依賴。

其在2023年半年報中表示，“積極拓展交通基建、水利設施等基礎設施建設、城市新興基建、工礦倉儲物流及保障性住房等多元化應用場景，發揮技術優勢豐富產品品類、升級產品體系，提升在非房領域的市場占有率，同時發力存量建筑市場，發展舊房改造、城市更新等翻新修繕業務。”

今年10月18日，東方雨虹副總裁兼董秘張蓓在朋友圈發出“靈魂十二問”，表達對公司股價連續下跌的不解，其中也提到了在“去房地產化”上作出的努力：“為什么忽視了雨虹為擺脫當年的房地產依賴癥、快速果斷實施渠道變革方面所做出的艱辛努力與轉型過程中已展現出來的成效？”

然而，在品嘗了多年的紅利后，要想快速割舍房地產談何容易？

多家機構的分析稱，東方雨虹積極拓展非房、零售業務，逐漸彌補了公司的盈利能力，但房地產投資下行仍是未來的潛在風險，且房地產業務帶來的壞賬有可能長期蠶食公司利潤。

一位熟悉家居建材行業的人士向21世紀經濟報道記者表示，除非能在基建領域持續獲得大額訂單，否則房地產業務帶來的損失很難快速彌補。

該人士表示，在“去房地產化”的同時，在房地產業務內部進行“調結構”，也是一個務實的選擇。比如，資金實力較為雄厚的國資房地產企業，以及穩健型民營房企，仍是可以合作的對象。中海正是這類房企的代表。

事實上，隨著民營房企不斷遭遇資金困境，近年來供應商已紛紛將合作對象轉向國央企，爭相獲取訂單。由于“蛋糕”變小，這種競爭往往十分激烈。

過去，房地產上下游企業有一個常見的做法：在與房企合作時，供應商通常會先行墊付資金，待項目出售后再進行統一結算。這種“先服務再拿錢”的做法，使上下游企業也成為房企的融資渠道之一。作為回報，供應商會獲得房企的更多訂單。

如今，這種做法已不再有效，但供應商在與房企合作中的“乙方”地位，似乎并未根本改變。

以類似“馬甲拿地”的方式與潛在客戶進行合作，恐怕不是東方雨虹首次嘗試。在幸運搖中豐臺區南苑地塊之前，東方雨虹已在北京參與過順義新城、海淀雙新村、經開區亦莊新城、昌平沙河等區域共6宗土地的競拍。今年8月，東方雨虹還參與了深圳寶安A001-0212地塊的競拍。這些地塊雖然它均未搖中，但收獲了關注度。

至于東方雨虹是否會繼續現身土地市場，目前不得而知。但前述人士表示，這種做法的風險不可忽視。一方面，供應商與房企私下結盟的做法，往往不具備法律效力，一旦對方違約，其獲得的地塊就有可能變成“燙手山芋”；另一方面，隨著監管政策日趨完善，這種做法有可能被叫停。

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