長(zhǎng)三角11城樓市調(diào)控加碼 寧波、南通等城市被約談

　　本報(bào)記者/郭陽(yáng)琛/石英婧/上海報(bào)道

　　4月13日，杭州確認(rèn)嚴(yán)堵人才炒房通道，單身人才也僅能限購(gòu)1套，這已是杭州今年第3次對(duì)樓市“動(dòng)刀”。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，除了熱點(diǎn)城市頻頻為樓市政策“打補(bǔ)丁”，從上海吹起的長(zhǎng)三角樓市“調(diào)控風(fēng)”，也慢慢吹向二、三線城市。就在上一周，安徽合肥和江蘇徐州接連“出招”。自此，3月以來(lái)，長(zhǎng)三角已有11座城市出臺(tái)了樓市新政。

　　就在不久前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)人，要求扛起房地產(chǎn)調(diào)控城市主體責(zé)任。其中，僅剩南通還尚未針對(duì)樓市有所動(dòng)作。

　　“我們現(xiàn)在都還處于觀望態(tài)度，這次合肥新規(guī)也是這幾年動(dòng)作比較大的一次樓市調(diào)控，但不少規(guī)定比較模糊。現(xiàn)在又被上級(jí)部門(mén)約談，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有補(bǔ)充措施。”一名Top30房企的合肥項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　多名受訪專(zhuān)家也表示，長(zhǎng)三角樓市熱度逐漸從中心城市向三線城市擴(kuò)散，樓市調(diào)控也會(huì)隨之?dāng)U散，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策還會(huì)繼續(xù)收緊。同時(shí)，除了現(xiàn)在常見(jiàn)的限制購(gòu)房資格、土地“雙集中”（集中發(fā)布土地出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)）等，后續(xù)可能會(huì)從資金端、交易端繼續(xù)“發(fā)力”。

　　“調(diào)控風(fēng)”吹向二、三線城市

　　2021年以來(lái)，長(zhǎng)三角樓市調(diào)控趨緊，上海首當(dāng)其沖，杭州、寧波、嘉興、無(wú)錫、湖州等城市也陸續(xù)跟進(jìn)。

　　“這一輪調(diào)控的契機(jī)與疫情所引發(fā)的流動(dòng)性寬松和通脹預(yù)期下的樓市過(guò)熱有關(guān)?！盜PG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示，總體來(lái)看，主要特點(diǎn)在于以熱點(diǎn)都市圈和熱點(diǎn)城市為主，調(diào)控的著力點(diǎn)從供需兩端依據(jù)土地端、資金端綜合發(fā)力，調(diào)控力度以及措施的嚴(yán)密性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出以往。

　　長(zhǎng)三角樓市熱度高企也是調(diào)控頻發(fā)的原因之一。據(jù)中指研究院調(diào)研數(shù)據(jù)，在不同區(qū)域中，長(zhǎng)三角因?yàn)榻?jīng)濟(jì)一直處于活躍狀態(tài)，樓市熱度也一直處于高位，受訪者感受到樓市上升的占比為九成，遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，且感受到樓市快速上升的比例超過(guò)五成。此外，有44%的長(zhǎng)三角地區(qū)受訪者認(rèn)為“小陽(yáng)春”的熱度會(huì)持續(xù)回升，預(yù)期樂(lè)觀，這一占比遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。

　　與此同時(shí)，調(diào)控方向逐漸向二、三線城市延伸，最新“接棒”的城市是合肥與徐州。

　　4月5日晚間，安徽省合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，醞釀多時(shí)的調(diào)控新政正式出爐，將從八個(gè)方面進(jìn)一步加強(qiáng)樓市調(diào)控。

　　僅僅4天后，江蘇省徐州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于印發(fā)〈進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施〉的通知》，明確徐州將加入“兩集中”供地城市陣營(yíng)，一年供地不超過(guò)4次；建立土拍熔斷機(jī)制，溢價(jià)率超50%的，停止競(jìng)價(jià)采取搖號(hào)方式確定競(jìng)買(mǎi)人；同時(shí)，根據(jù)土地供應(yīng)情況，制定商品住宅的最高成交價(jià)等。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)的情況下，理財(cái)市場(chǎng)卻并不景氣，導(dǎo)致有很多人更愿意拿出資金去買(mǎi)房。“這種觀念本身就根深蒂固，使得除了本就火熱的北上廣深一線城市外，不少二、三線城市的房?jī)r(jià)也容易被炒作，繼續(xù)調(diào)控滅虛火?！?/p>

　　在柏文喜看來(lái)，長(zhǎng)三角樓市調(diào)控“由高向低”擴(kuò)散，主要緣于這些城市與區(qū)域都是此輪樓市波動(dòng)的重點(diǎn)地區(qū)，以漲幅較高和市場(chǎng)熱度較大的區(qū)域?yàn)殛P(guān)注點(diǎn)。

　　政策頻頻“打補(bǔ)丁”

　　“各地選擇‘打補(bǔ)丁’的調(diào)控模式，主要是為了查漏補(bǔ)缺以發(fā)揮調(diào)控措施的實(shí)效?！卑匚南舱f(shuō)。

　　進(jìn)入2021年，長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍存，自1月下旬起，住建部相繼赴上海、杭州、無(wú)錫等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制落實(shí)情況。各地也陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，杭州便是最典型的例子，又將人才購(gòu)置二套房的政策漏洞打上“補(bǔ)丁”。

　　4月13日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局工作人員證實(shí)，單身人才限購(gòu)1套住房，高層次人才家庭落戶杭州須滿5年方可購(gòu)買(mǎi)第二套房，該政策已于4月9日開(kāi)始實(shí)施。這意味著，杭州高層次人才購(gòu)買(mǎi)二套房，無(wú)論單身還是家庭，都與普通購(gòu)房者基本一致。

　　早在1月27日，杭州房產(chǎn)新規(guī)提到落戶本市未滿5年的，在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房，雖然該規(guī)定并未明確表述高層次人才不包括在內(nèi)，但從實(shí)操上看，杭州人才落戶不滿5年者仍購(gòu)買(mǎi)2套住房。

　　3月3日，杭州又發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，不僅提到要進(jìn)一步加強(qiáng)住房限購(gòu)，嚴(yán)格防范經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，還將嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。與此同時(shí)，杭州市房管部門(mén)還擴(kuò)大了限購(gòu)政策范圍，將法拍房納入限購(gòu)范圍。

　　“頻頻‘打補(bǔ)丁’一個(gè)很重要原因就是現(xiàn)在中央管得比較嚴(yán)格。以前一個(gè)城市調(diào)控一次之后，可能馬馬虎虎就過(guò)去了；現(xiàn)在就是去年調(diào)過(guò)了，今年還要調(diào)，還是持續(xù)地調(diào)控，為的就是追求滴水不漏，所以不斷地去堵漏洞。”嚴(yán)躍進(jìn)感慨道。

　　值得一提的是，就在上周，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)人，要求扛起房地產(chǎn)調(diào)控城市主體責(zé)任。

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱，與此前“督導(dǎo)”熱點(diǎn)城市進(jìn)行調(diào)控有所不同，此次住建部“約談”幾個(gè)城市，傳達(dá)出中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策不僅不會(huì)放松，而且可能會(huì)繼續(xù)收緊，熱點(diǎn)城市有望迎來(lái)新一波調(diào)控。

　　柏文喜表示，后續(xù)從資金端、交易端出臺(tái)更多、更密集和更嚴(yán)厲的措施也是在預(yù)料之中的。由于此輪調(diào)控的措施更為嚴(yán)密和注重實(shí)效，預(yù)計(jì)會(huì)很快奏效，樓市也將會(huì)逐漸進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)。

　　土地“兩集中”將至

　　隨著徐州官宣土地“兩集中”供應(yīng)，長(zhǎng)三角執(zhí)行該新政的城市上升到8席。

　　不少城市也宣布了2021年供地規(guī)模，較去年均有大幅上漲。中國(guó)平安統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年，南京計(jì)劃住宅用地供應(yīng)面積919萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40%；杭州計(jì)劃住宅用地供應(yīng)面積1106.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)79%；蘇州計(jì)劃住宅用地供應(yīng)面積615.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42%；合肥計(jì)劃住宅用地供應(yīng)面積659.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)89%。

　　3月29日，無(wú)錫土地“兩集中”政策率先靴子落地。無(wú)錫自然資源與規(guī)劃局掛出16宗涉宅地塊，總出讓面積近95萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)約227.73億元。該批次土地出讓為新政實(shí)施后的首次出讓?zhuān)瑢⒂?月28日9∶30正式開(kāi)拍。

　　4月7日，杭州發(fā)布第一批“兩集中”地塊出讓公告。根據(jù)公告，杭州市區(qū)第一批出讓公告時(shí)間為4月7日，涉及住宅用地57宗，共計(jì)4527畝。

　　兩天后，南京土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布2021年寧出第04號(hào)出讓公告，推出首次出讓的52幅公告地塊出讓信息。據(jù)悉，52幅公告地塊全部為商品住宅用地，用地總面積超297公頃，其中商品住宅用地面積總計(jì)225公頃，起拍總價(jià)866.816億元，將于5月20日9∶30開(kāi)始網(wǎng)上競(jìng)價(jià)出讓。

　　也就是說(shuō)，在1個(gè)月內(nèi)，長(zhǎng)三角各大城市將陸續(xù)開(kāi)啟第一批集中供地，房企間的“搶房大戰(zhàn)”一觸即發(fā)。

　　不過(guò)，各大房企普遍認(rèn)為，“兩集中”是穩(wěn)地價(jià)的舉措，在控制地價(jià)的情況下增加供給，是對(duì)行業(yè)的一個(gè)重大利好。但也比較考驗(yàn)每家公司的資金儲(chǔ)備量，因?yàn)樵诩泄┑叵?，保證金的覆蓋度，整個(gè)資金運(yùn)作能力需要更強(qiáng)一些。

　　中指研究院方面分析稱，首先，集中供地將分流企業(yè)資金，熱點(diǎn)宅地的溢價(jià)率或?qū)⒒芈洹５貎r(jià)回歸理性預(yù)期有助于房企利潤(rùn)率得到邊際改善。其次，房企投資難度將加大。再次，以往企業(yè)通過(guò)研判城市運(yùn)行周期，希望實(shí)現(xiàn)逆周期拿地，但集中供地可能打亂市場(chǎng)現(xiàn)有周期。最后，集中供地必然會(huì)帶來(lái)項(xiàng)目的集中入市，為住房供應(yīng)帶來(lái)穩(wěn)定預(yù)期，一定程度上將平抑房?jī)r(jià)上漲壓力，有利于實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。

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責(zé)任編輯：王婷