文 / 徐苑蕾

　　今年以來，房企分拆旗下物業公司上市迎來新一輪井噴，有房地產人士甚至打趣道，“物業公司不是上市，就是在上市的路上”。

　　截至目前，在A股和港股上市的物業公司共計32家，加上世茂服務、融創服務、合景悠活等10余家公司已完成遞表，全年上市物業公司數量或超2019年再創新高。

　　房企分拆物業公司上市的背后，是今年物業板塊股價在疫情中的“一飛沖天”，像前7個月漲幅最高的銀城生活服務股價累計翻了接近4倍。

　　然而，自8月起，在基本面和經營層面都沒有重大異常之下，物業板塊卻出現大幅回調。10月上市的兩只物業新股——第一服務和卓越商企服務在掛牌首日一只破發，一只僅比發行價上漲3%，與以往物業公司股價開盤大漲的境遇截然相反。

　　對于這樣的情況，不少投資者也大呼“看不懂”，有上市物業公司管理層則對機構投資者“心理按摩”稱，“單邊上行固然精彩，此刻我們風雨同舟”。

　　中奧到家回撤超50% 第一服務破發

　　相比于開發商，物業公司集現金流穩健、周期屬性弱、輕資產擴張快等優點于一身，疊加疫情影響價值被深度挖掘，物業股自然而然成為了今年資本市場的“香餑餑”。

　　據同花順iFinD數據，剔除今年上市的8只新股，1-7月23只物業股股價紛紛上漲，僅有彩生活一家股價下跌。其中，銀城生活服務、中奧到家和永升生活服務漲勢最猛，分別達到393.23%、203.8%和184.79%。

　　然而，自8月以來，除了和泓服務外，上市物業公司股價均出現不同程度的回調，回撤幅度從個位數到50%不等。其中，前7月股價漲幅位居前列的中奧到家8月以來股價累計跌幅達到51.79%，佳兆業美好和奧園健康緊隨其后，跌幅分別達到45.45%和36.2%。

　　對于物業板塊的回調，一位機構投資者表示，近期建業新生活、寶龍商業等多家上市物業公司均迅速召開了電話交流會，重點強調基本面和經營層面的穩定，給機構投資者“心理按摩”。有上市物業公司管理層則向機構投資者坦言：“瞬息萬變，幾多不懂”、“單邊上行固然精彩，此刻我們風雨同舟”。

　　在此背景下，10月上市的兩只物業新股——第一服務和卓越商企服務上市后股價盡顯疲態。在掛牌首日，一只破發，一只僅比發行價上漲3%，與以往物業公司股價開盤大漲的境遇截然相反。

　　10月22日，當代置業旗下的第一服務正式登陸港股，公司首日上市開盤即破發，收盤價報1.76港元，較發行價2.4港元跌26.67%。根據招股書數據，截至2019年第一服務營收為6.2億元，凈利潤為8386萬元，在管建筑面積為1370萬平方米，各項數據在行業中均處于中低水平。

　　如果說第一服務因自身內部原因而破發符合投資者預期，那么背靠卓越集團的卓越商企服務在上市首日的表現多少還是讓投資者略顯失望。

　　卓越商企服務定位為商務不動產服務，主要為卓越集團或第三方商務物業提供物管服務。在掛牌前，卓越商企服務創下今年以來港股IPO商務物管板塊最高的超購倍數，基石投資者包括騰訊、京東和雪湖資本等。

　　不過，在物業板塊回調的影響下，10月19日卓越商企服務上市首日收盤價報11港元，雖然守住了10.68港元的發行價，但比開盤價下跌3.51%。

　　克而瑞物管事業部研究總監湯曉晨分析稱，物業股股價的回調，或是因為在疫情期間物業板塊波動較小吸引了一批追求確定性的資金，從而推高了物業板塊的估值，而隨著疫情常態化，部分資金則逐步流入其他行業。

　　中信證券發布于10月27日的研報則認為，2020年四季度物業公司IPO融資規模，預計遠超2020年前三季度的總和，由于擔心融資抽血，物業板塊大幅調整。

　　但中信證券也指出，IPO高潮對優秀企業的估值影響是暫時的，因為IPO的發行高潮并不會持續，2021年大概率會退潮，且物業板塊2020年截止目前向市場權益再融資不過50多億元（不含可轉債，不含引入產業戰投），股票供給壓力不是長期的。

　　物企分拆提速 全年上市數量或創新高

　　隨著第一服務、卓越商企服務的上市，截至目前，在A股和港股上市的物業公司共計32家，其中8家物業公司在今年成功上市，另有超過10家物業公司已遞交招股書排隊等待中，全年上市物業公司數量或超越2019年的12家再創新高。

　　四季度物業公司新一輪“上市潮”主要是由頭部房企加速分拆旗下物業業務所帶動的。根據統計，目前世茂集團旗下的世茂服務、合景泰富集團旗下的合景悠活、融創中國旗下的融創服務均已正式通過港交所聆訊。

　　最新市場消息稱，世茂服務發行價定為16.6港元，并通過發行5.88億股籌集了98億港元的資金，公司預計10月30日在港交所正式上市。此外，據路透社旗下媒體IFR報道，10月19日合景悠活也啟動了全球招股并獲得超額認購，公司預計發行價為7-8.13港元，發售3.83億股，募資規模約31億港元。

　　世茂服務、合景悠活、融創服務這三家物業公司距離正式上市僅“一步之遙”，而其他頭部房企的分拆之旅也正在提速。

　　比如華潤置地從今年6月底便啟動了物業管理分拆上市工作；8月底，華潤置地公告稱擬分拆旗下附屬公司華潤萬象生活赴港上市，并于同日正式向港交所遞交了招股書。

　　另一家頭部房企恒大在7月底同樣宣布擬將旗下恒大物業分拆上市；8月恒大物業便迅速引入了包括紅杉資本、中信資本、云鋒基金、騰訊控股在內的14家戰略投資者235億港元的募資；9月底，恒大正式向港交所遞表，關于其上市的消息讓投資者目不暇接。

　　此外，還有市場消息稱，陽光城也在計劃分拆旗下物管公司最快于明年赴港上市，初步計劃募資最少2億美元，并已聘請華泰及招銀作為上市負責行，不過集資額及上市時間表仍存變數。

　　自2015年起，國內商品房銷量開啟新一輪的高速擴張，2018年商品房銷售面積規模約17.2億平方米，創下近十年來的峰值，2019年體量也依然維持在17億平方米左右。

　　對應2017-2019年商品房的銷售規模，物管行業未來2-3年的增量規模極有可能進入加速釋放期，物業業務將會成為房企業績的新增長點，因此房企紛紛通過分拆旗下物業公司上市，加速其市場化發展，釋放其獨立價值。

　　“整體來看，物業仍然是接下來成長性比較確定的板塊，而且成熟企業在加重專業服務的比重，未來在利潤上物業公司也會擁有更多增長”，湯曉晨說。

　　另一股促使房企分拆物業上市的動力則與融資相關。在房地產融資環境趨緊的情況下，房企通過推動物業公司上市，不僅可以新增一個獨立的融資平臺，并且還可以起到降低母公司負債率的作用。比如按照恒大管理層此前的說法，一旦恒大物業分拆完成，恒大的凈負債率將下降19%。

　　值得注意的是，目前在TOP10房企中，碧桂園、保利、中海和招商蛇口均已經完成物業分拆上市，恒大、融創、華潤置地旗下物業公司已提交招股書，綠地、龍湖則入股了雅生活和綠城服務分列第二和第三大股東，近日萬科董事局主席郁亮也表態稱，“萬科物業一定會上市，但時間還沒想好”。

　　隨著上市物業公司數量增加，未來物業公司在市值、業績以及融資額度等方面的分化或會更加顯著，而背靠頭部房企的物業公司則更具競爭優勢，其中不少公司都有沖擊千億市值的實力，未來幾年頭部物業公司在管面積覆蓋率和市占率或均可得到提升。

　　相比起中小物業公司，背靠頭部房企的物業公司不但可以憑借地產板塊每年帶來的剛性增量，穩步實現管理規模的增長，逐步增厚業績，同時這些企業融資額度往往會遠大于中小型物業公司，能夠在日后的市場整合、智能化投入等領域搶占布局先機。

　　湯曉晨表示，目前TOP50房企旗下物業中有近七成已上市或在籌備中，房企關聯物業公司成為上市企業中的絕對主力。未來強勢母公司背景的企業將繼續吸引投資者注意，而在商業模式同質化的眾多公司中，想要獲得投資者的青睞，上市物業公司必須拿出更清晰的競爭力。

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責任編輯：劉玄逸