房租真的降了嗎

　　來源：經濟參考報

　　程璐洋

　　6、7月份的畢業季，大批畢業生走出校門，這本該是租房市場的旺季，尤其是在北京這樣的一線城市。

　　但今年的旺季沒有來。

　　5月初至6月初，隨著疫情防控形勢向好，北京租賃市場回暖。6月11日，新發地爆發聚集性疫情。16日，北京疫情防控應急響應級別由三級再次上調為二級。據貝殼研究院數據，6月15日起的兩周，北京租賃市場成交量較前兩周下降34.8%。包括北京在內的18個城市，6月租金環比下降3.2%，同比下降10.9%。

　　在這個畢業季，北京市平均房租價格在統計數據里迎來下降，但對租賃行業里的每個人而言，房租真的降了嗎？

　　房東被降價

　　第一次接到要求每月降700元房租的電話時，嚴先生答應自如的工作人員“可以考慮”，他當時的想法是，這段時間租房的人確實不多，自己原來8000元/月租給自如的三居室，就算降為7200元也可以接受，“總好過讓我自己去找新租戶，那空一個月租不出去就損失七八千啊。”

　　當天下午，他又接到了自如打來的電話，這次要求將房租調整為6200元/月。嚴先生無法接受這樣的降價要求，回絕了自如之后，加入了自如業主維權群。群里的337人，大部分都是接到了類似電話的自如業主們。

　　在這個群里，北京像素小區的業主嘉欣不僅收到了月租金降價3500元的要求，自如的工作人員還告訴她，如果不接受，自如會按提前解除合同處理，賠償她兩個月的房租，但同時按照合同，“合同提前解除，甲方均應向乙方支付裝修及新配置設施的損失費”，她需要支付給自如3.5萬元。

　　房東們無法接受這樣的結果，在群里商量對策，熱烈討論之后，他們發現了一個有趣的共性，群里不少人的房屋，都是有長期租戶租住的，空租的很少。

　　為什么不找未出租的房屋降價呢？

　　一位曾負責收房業務的自如前員工告訴經濟觀察報，如果將無人租住的房屋清退，房東大概率會低價將房屋掛向市場，自如租戶可能會因此流失。但如果清退有租戶的房屋，可以將現有租戶集中安置，提高效率。

　　至于這次要求房東降價的原因，這位前員工分析，前期占領市場時收房價格較高，再加上隔斷清理使得打隔斷的“N+1”模式無法實現，自如部分房源價格倒掛，無法長期承受這部分資產。

　　經濟觀察報就相關問題向自如官方求證，截至發稿未獲回應。

　　業主群內，被要求降價的業主們還未和自如達成共識，對租戶而言，房租真的降了嗎？

　　幾家歡喜幾家愁

　　“也沒想著撿多大便宜，不漲價就算便宜了。”文文通過自如在雙井合租了三居室中的一個主臥，月租金3200元。7月下旬，她的一年合同到期，要考慮續約。

　　提前一個月，自如工作人員打來電話詢問是否續約，了解了近期的租房市場情況，文文和室友提出新一年的房租能否降價時，遭到明確拒絕。

　　工作人員說往年這個時候都是要漲價的，只能幫我們去問問能不能保持原價，但降價是不可能的，文文得到了這樣的回復。

　　雖然附近類似的新出房源比現在這套要便宜幾百元，但考慮到搬家成本，文文表示，如果這套房子不漲價，自己大概率會續租。

　　和文文這種老租戶感受不一樣，新租戶張清（化名）被各家中介告知，今年房租降了，她現在租房能撿便宜。

　　張清今年從中國傳媒大學本科畢業，工作地點在三元橋，她準備在北京像素小區和同學合租。無論是鏈家、我愛我家還是蛋殼公寓的中介都告訴她，現在的房租便宜了不少。“原來需要六七千元一個月的復式兩居室，現在五千多就可以租下，而且選擇比之前多。”面對這樣的情況，張清反而有了更多時間做選擇，她沒有快速定房，想多看看。

　　雖然張清還在猶豫，但她這樣有明確租房需求的租客，是每家中介都不愿錯過的，尤其在今年的畢業季。“往幾年到了這個時候，畢業生一批一批地就來了，看房的鑰匙都勻不過來，經常好幾個客戶一起看。”一位在北京像素從事租房業務3年的我愛我家中介告訴經濟觀察報，因為較低的價格和交通優勢，北京像素一直是畢業生的主要選擇，“今年5月底，眼看人陸陸續續要回來了，結果新發地一整，現在一周能有幾個人看房都不錯了，今年的畢業季徹底‘完蛋’。”

　　畢業生客戶都去哪了？張清的校友、一位今年畢業的研究生說，畢業季，班上填團組織關系轉移的調查表，有工作的轉到工作地，沒有工作的就轉回家或者寫“不明確”，結果寫了工作地方的同學不到四分之一，而這位研究生本人今年一直在老家未回北京。

　　工資和業績掛鉤的租房中介們，對租房市場的變化感同身受。

　　張迪是我愛我家負責團結湖片區的中介，他近期在朋友圈掛出的房源質量明顯高于平時，同時，“只要5000、便宜出租、甩租”等詞匯出現的頻率更高了，因為“現在沒有人租房，客戶特別少，比過年那會兒都少”。

　　而為了提高業績，原本負責牡丹園片區的一位鏈家店長，因為自己片區受疫情影響沒什么人租房，會為了一單，從牡丹園地鐵換公交一個多小時，去西二旗為客戶帶看。“以前很少這樣干的，但現在特殊時期，真是沒有辦法，業績有時候就幾百塊錢”，我愛我家一位中介對這樣的跨區帶看行為表示無奈但理解。

　　和中介一樣，二房東們也感受到了壓力。兩年前，佳佳在崇文門整租了一套四居室，除了一間自住，其他三間租給其他房客。因為不需要中介費，以及房間質量不錯，在今年的疫情之前，三個房間基本沒出現過空租，“賺的差價基本能覆蓋我自己的房租，本來今年準備在附近再做一套。結果疫情來了，現在空了兩間房，三個月了就只有一個人來看房，還沒租”，佳佳為空著的房間發愁，“下個月就要交房租了，好幾萬呢。”

　　城市差異

　　從禾略研究院數據看，北京2020年各月平均房租，從1月的110.15元/月/平方米上漲為2月的114.67元/月/平方米后，此后一路下滑到6月的100.38元/月/平方米。

　　具體分析各區域數據，東城區房租最貴，6月房租達144.22元/月/平方米。各個區域房租變化趨勢不一，東城區、海淀區和石景山區的6月房租環比下降，但朝陽區和西城區環比上升。

　　從貝殼研究院的數據來看，今年5月結束了1月以來的下跌趨勢，環比上漲4.2%，但同比仍然下跌2.7%。6月卻再次下探，租金環比下降6%，同比下降14.1%。相應的，業主的出租預期依然處于低位，前三周業主平均掛牌價格同比下降5%。

　　從各城市的情況來看，平均房租下降的不僅是北京，禾略研究院數據顯示，一線城市中的上海和深圳1-5月平均房租價格也在下降，6月開始出現小幅度上升。

　　在新一線城市中，成都和南京的月租金變化趨勢與上海、深圳一致。一位成都的鏈家中介表示，雖然前5個月的平均租金下降，但6月開始，成都的畢業生租房市場“恢復熱鬧，高新區和西部智谷這種新公司多的地方，租房都要抓緊”。

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責任編輯：楊亞龍