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　　數(shù)萬杭州人“打新”！ 樓市“套利”者蜂擁而至

　　作者： 羅韜

　　[ 房地產(chǎn)市場缺乏長效機制，政府限價是為了避免市場失控，但又不能讓房地產(chǎn)熄火。房價漲跌應(yīng)該是市場行為，限價是無奈下的政策，但如果只限價把數(shù)據(jù)弄平穩(wěn)了，結(jié)果就會出現(xiàn)更多的亂象。 ]

　　作為全國樓市典型市場的杭州，搖號買房已經(jīng)成為杭州人茶余飯后討論的重要話題。

　　近日，杭州一個樓盤再度成為市場的焦點。位于杭州未來科技城板塊的遠洋西溪公館一次性拿到959套預(yù)售許可證。從最終報名情況看，有超過5萬人參與了這個項目的認籌搖號。這意味著，項目的實際中簽情況不足2%，成為目前杭州市場最火爆的樓盤之一。

　　第一財經(jīng)記者采訪獲悉，上述樓盤之所以出現(xiàn)如此多的認籌，來源于一手房限價帶來的一二手市場價格倒掛，“買到便是賺到”的套利投機者極度活躍。據(jù)悉，該樓盤項目均價為2.8萬元/平方米，而周邊二手房價已經(jīng)超過3.5萬元/平方米，一旦買到上述樓盤理論上每平方米就出現(xiàn)了至少7000元的凈收益。

　　常年搖號的城市

　　作為國內(nèi)房地產(chǎn)市場交易活躍的城市，杭州過去兩年的搖號情況比比皆是。

　　兩年前，在上海工作的安徽人吳順蕓（化名）把自己的戶口落戶到了杭州。由于吳順蕓是研究生畢業(yè)，按照杭州的政策可以直接落戶，而落戶之后就可以直接開始買房。

　　“考慮到在上海落戶比較困難，我就把戶口落在了杭州，主要還是想要買房，進行資產(chǎn)配置的需求?！眳琼樖|告訴記者。

　　過去兩年，吳順蕓參加了近20次搖號，每次參與搖號的樓盤基本都有“套利空間”，也就是說均存在一二手房價格倒掛現(xiàn)象。他參加了包括和光塵樾、梧桐郡、德信海德公園、華潤幸福里等樓盤的搖號，不過均沒有搖中。就在不久前，他總算搖中了一個叫源翠府的樓盤。

　　“主要還是投資需求，杭州落戶比較方便，我們也想在一些好的城市配置資產(chǎn)。”吳順蕓告訴記者。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年，杭州十區(qū)共成交新房13萬套，環(huán)比跌9.85%；同時，杭州市（不含臨安）共成交8.06萬套二手房，與去年同期的7.24萬套相比，上漲11.33%。一二手房價格漲幅差距近20個點。這意味著，若不考慮時間差，購房者用相對便宜的價格買了一手房之后，轉(zhuǎn)手在二手房市場便存在約20個點的收益。

　　近年來，杭州市場一直存在價格倒掛現(xiàn)象，讓這座城市成為一個“常年搖號的城市”。此前，包括融創(chuàng)城、陽光城未來悅、綠城梧桐郡等樓盤，中簽率均不到3%。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，杭州市區(qū)（不含富陽、臨安）住宅廣義庫存可能達到14.8萬套。從庫存對應(yīng)銷售情況看，杭州整體市場的供應(yīng)比較合理，因而給了樓市較好的經(jīng)濟支撐。

　　此外，較多的人口導(dǎo)入，也增加了部分的投資需求，由于杭州落戶條件寬松，許多外地人都選擇在杭州落戶，愿意在這個城市進行資產(chǎn)配置。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，杭州2019年常住新增人口位居全國第一，同比2018年新增56萬人。

　　幾萬人搖號背后，每個有購房資格的人都在想辦法盡量多去爭取機會。

　　比如上述遠洋西溪公館這次推出的小戶型（100平方米以下）有244套，占25%，以最小戶型面積59平方米匡算，最低總價為170萬元不到。但這次開售分為兩個組團，有兩張預(yù)售證，因此也有兩個報名通道：一張預(yù)售證有387套房源，如果是首套首貸購房者，項目指定銀行存款驗資40萬元，二套或者全款購房的就是80萬元；另一張預(yù)售證有572套房源，驗資門檻首套首貸80萬元，二套或者全款購房是160萬元。

　　第一財經(jīng)記者了解到，很多客戶甚至通過炒房票的形式來進行“套利”。具體而言，很多有房票的客戶去搖號，如果中簽再把這個資格直接轉(zhuǎn)手給其他人，進而獲取差價。

　　市場交易活躍

　　樓市“打新”大潮洶涌，另外一方面，杭州的土地?zé)岫瘸掷m(xù)不減。根據(jù)第一財經(jīng)記者統(tǒng)計，今年以來，杭州土地出讓金已經(jīng)超過1000億元大關(guān)。

　　杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，杭州全市共成交60幅土地，總成交面積195.9萬平方米，同比下降5.6%;成交金額490.2億元，較去年同期增長8.1%，疫情并未對一季度的成交量造成太大影響。2020年一季度土地樓面價10895元/平方米，與去年同期的10930元/平方米基本一致。

　　今年4月，杭州土市再迎一波推地潮，共成功出讓土地43幅，總出讓面積136.1萬平方米，同比增長29.3%，環(huán)比增長90.6%;總成交金額385.3億元，同比下降0.7%，環(huán)比增長195.8%。其中23幅涉宅土地，有9幅地塊競拍至自持，“封頂”、“競自持”等現(xiàn)象又重回市場，整體的溢價率上升至24.4%，創(chuàng)下了自去年7月“雙限”政策實施以來的新高。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2016~2020年，杭州總計土地收入10301億元，位居全國第一。溢價率29.95%，在排名前十城市中同樣位居第一。

　　由于杭州2022年將舉行亞運會，加上經(jīng)濟和基建的快速發(fā)展，杭州的前景被越來越多人看好，疊加城市較為寬松的人口政策，使得新老杭州人都不想錯過分享這場城市發(fā)展的“盛宴”。

　　“我也想把自己的戶口遷到杭州，進行一下投資，作為長三角的重點城市，杭州有產(chǎn)業(yè)有人口，市場還是受到歡迎的。”一位廣州的投資者告訴第一財經(jīng)記者。

　　部分杭州中產(chǎn)加入到投資買房行列?！耙恍┤寺?lián)合買房，甚至民間的各類低成本資金通過各種渠道間接流入地產(chǎn)，也增加了購買力?！币晃坏禺a(chǎn)高管向記者分析。

　　中原地產(chǎn)首席分析師認為，房地產(chǎn)市場缺乏長效機制，政府限價是為了避免市場失控，但又不能讓房地產(chǎn)熄火。房價漲跌應(yīng)該是市場行為，限價是無奈下的政策，但如果只限價把數(shù)據(jù)弄平穩(wěn)了，結(jié)果就會出現(xiàn)更多的亂象。

　　比如萬人搖號，便是一二手價差帶來的畸形產(chǎn)物。在這些“買到就是賺到”的房子背后，開發(fā)商、搖號者、房屋中介等各類群體，都在里面扮演了不同的推動角色，助推市場情緒進一步加劇。

　　在滿足房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的路徑上，杭州可能還需要想更多的辦法，進而來促進這個市場進一步健康穩(wěn)定。

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責(zé)任編輯：楊亞龍