原標題：要命的炒房“極致杠桿術”

　　證券時報記者 余勝良

　　人們千方百計尋覓財富，房產投資在我國備受青睞，聰明人從中看到機會，更聰明的人教人賺錢，用“極致杠桿術”來兜售終南捷徑，以借錢生錢之法實現財務自由。

　　近期江蘇赴深炒房者魏靜摔了一個跟頭，她正在買的房子被債主送到法院拍賣。讓魏靜翻船的不過是深圳臨時出臺的一個新政策：購買商品房取得紅本必須滿6個月才能抵押貸款申請經營貸。

　　這讓魏靜的資金鏈繃緊到裂開，按照原計劃，她在深圳找人結了婚，交了社保，找親朋好友湊足了首付，但沒有去找銀行申請房貸，而是找到小貸公司借錢一次性付清所有房款，小貸公司的利率比較高，原計劃買到房后用經營貸置換，就能使用低息貸款。這是深圳市經營貸試圖走進房市的少有案例。

　　魏靜今年48歲，賣螃蟹為生，網名“蟹姐姐”，她之所以到深圳買房，并有一系列很專業的規劃，全靠有“高人”指引。

　　這個高人就是深房理，深房理是網絡大V，鼓吹房價永遠上漲，他認為，“房價平均每年上漲15%，5年一倍，這個上漲比例大部分二線城市也很容易做到。所以懂投資房產的人都很有錢。60萬一平的房價，很多城市不需要等20年”。

　　每年上漲15%，以5%的年房貸利息，就有10%的收益，如果貸1000萬元，一年收益就有100萬元，而年收入100萬元的工作可不是很好找，只有在少數大企業或專業技能了得才能到達，或者創辦公司或許能年入百萬。

　　能有這種機遇和能力的人很少，但是能貸款買房的人很多。前者門檻很高，后者門檻低。深房理稱“人人皆可買房，直到財務自由”給了普通人好多希望。普通人很難不被各種房價上漲和投資神話誘惑，比如“30萬兩年就變200萬”、“某大學生在深圳半年買千萬房產”。為了炒房賺錢，深房理教授“極致杠桿術”，即千方百計借錢，讓錢生錢。

　　魏靜就是加入深房理的“搖籃計劃”開啟深圳買房之旅。這個計劃名很有想象力，好像在搖籃里搖一搖，就能搖出一個美好前程。

　　深圳一直漲的房價，也給了許多人勇氣。現在市內位置不錯的好多樓盤已上了10萬元每平米，20年前沒幾個人有眼光能想到現在的房價這么高，所以深房理喊出60萬，也顯得沒那么不可思議。

　　60萬元一平米，意味著60平米的房子需要3600萬元，大概相當于目前香港一套房價格的三倍多。香港鼓舞了炒房者，炒房者的膽量并不局限在香港。其實，全世界很多國家房價溫和上漲，歐洲國家房價一直很穩定，還有很多國家房價并沒漲。

　　房價以15%的價格上漲，這個的確需要想象力，巴菲特投資如此厲害，年收益也只有20%多。

　　高杠桿投資房地產的風險是，即使房價不漲不跌，就能讓炒房者支撐不了，一年1000萬元的貸款，房貸利息就要50萬元。如果沒有收入，像深房理所說以貸養貸，現金流可能馬上就會枯竭。如果房價下跌，很快就能讓炒房者動彈不得，好的情況是資產歸零，壞的情況是親戚朋友都成為債主。高杠桿投資者抵御風險的能力很弱，或許后面房價又恢復上漲，但已和投資者沒了關系。到時候就不是借錢生錢，而是雞飛蛋打。

　　深房理號稱早已通過炒房實現財務自由，現在教人炒房賺錢，是因為不工作實在無聊，頗有點孔子獨樂樂不如眾樂樂的意思。在他的模式下，賺到錢很簡單，在一個超強的房產上漲周期，堅定的看多派都賺到了錢。所以網絡上不乏追捧者。

　　就跟股市上漲會有無數大神一樣，房價大漲也會有無數大神。這些大神往往有很強的號召力，房價還沒到下跌的時候，大神的金身也沒破。不過，是商品就有價格，是價格就有漲跌，有漲跌就有盈虧，有人能平滑過去，有人卻倒在漲跌的某一處，難以翻身。

　　賺錢的時候彼此高興，如果大面積虧錢的時候，深房理沒有能力兜底，風險會轉移給銀行、政府和公眾。這跟2008年美國金融危機一個道理：當時美國實行寬松的信貸政策，幫助收入一般的群體擁有住房，這部分群體在房價下跌后，將風險轉移給了銀行和金融機構。

　　有人兜售炒房煉金術，其實是個人斂財術。少數人的高杠桿牽涉資金量還不大，如果有人批量“教授”，集合一起就是一股難以忽視的風險。

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責任編輯：楊亞龍