港龍地產長三角起跳 不舍上市訴求謀改變

　　文/伍谷戈

　　兩次交表間，港龍中國地產集團有限公司（以下簡稱港龍地產）的改變，正躍然紙上。

　　根據5月12日晚更新的招股書數據，2019年公司實現合約銷售234億，夯實在百強房企的排位；同期，毛利率達42.7%，遠超行業平均水平；盡管規模擴大，但凈負債率降至20.6%。

　　把時間軸拉長，港龍地產增收增利的情況更為明顯。過往三個財年，凈利潤復合年增長率為278.6%；營收復合年增長率達113.5%；已確認銷售面積復合年增長率達79.9%。

　　這樣的高速成長和優異指標成色在同為500萬平方米土儲規模的小型房企中，并不多見。

　　對于這家公司來說，擺在眼前的問題是，接下來能否借助香港資本市場這一跳板，突破融資瓶頸，實現進一步規模化發展。

　　長三角提前布局，潛力無限

　　事實上，在新起跳之前，港龍地產已經為自己贏得重要糧倉之地—諸多房企必爭的長三角城市群。

　　公司布局主要圍繞著長三角展開。城市群里的中心城市和經濟發達城市是首選：包含上海、杭州、蘇州、南京、紹興等等。

　　通過遵循循序漸進的方式，港龍地產目前已經實現在長三角的穩扎穩打。2007年公司最早從江蘇常州起家，2010年開始陸續在江蘇蘇州、南通及鹽城等地落子，2017年開始終于走出江蘇布局浙江湖州、上海、安徽等城市。

　　截至2020年3月底，港龍地產在國內22個城市擁有的64個項目中，62個位于長三角區域。

　　反映在報表上，于估值日港龍地產光在21個城市的53個項目的總土地儲備就達到544.44萬平方米，分布在江蘇、浙江、河南、貴州、上海五個省市，其中江蘇和浙江分別占72%和21%。

　　伴隨著《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》發布，長三角一體化發展進入新階段。這對于本就在長三角深耕的港龍地產來說，無疑是重大利好。

　　事實上，在長三角早期的布局，已經為日后的盈利釋放打下基礎。從公司過往三年的每平方米土地使用權平均成本（地價）來看，分別僅為1035元、1037元和1251元。而相應每平方米的售價達到5603元、7292元和7894元，5―6倍的翻番，奠定毛利率大幅上升的基礎。

　　進一步拆解到具體的項目上，不難發現，來自長三角的項目不論是在口碑還是盈利上保持優勢。

　　比如2019年占據住宅收益85%的兩大項目就皆來自于長三角，位于江蘇連云港的景山秀水和位于鹽城的華僑城項目，售價超出公司的平均售價。在常熟，港龍地產的紫譽華庭為區域內第一個打響“城鐵版塊”概念的項目，加上其深耕城市的品牌影響力，成為常熟2019年的銷冠項目。

　　加大合作杠桿，穩健經營

　　長三角區域集中布局的同時，港龍地產通過加大合作杠桿，分散風險保持穩健經營。

　　追溯至2015年，受到與碧桂園合作的啟發，港龍地產做出策略性改變：進一步探索與其他大型及知名房地產開發商合作的機會。

　　合作帶來項目數量的增長：從2017年至2020年1月底，數量翻倍。截至2020年3月31日，64個項目里合作項目有49個。

　　據此，港龍地產的朋友圈擴展至中南建設、融創中國、新城控股、正榮地產、弘陽、大發等等頭部和中型房企。

　　合作杠桿的放大，為發展期的港龍地產帶來四大方面的利好：其一，充分利用合作方的本土優勢，以更具競爭力的價格獲取土地；其二，共同投入資金，減小企業自身現金流壓力；其三，通過合作的方式參與更多的項目，可以實現風險分散；其四，依托知名房企的大品牌優勢，實現產品銷售的溢價，從而實現共贏。

　　截至目前的數據來看，港龍地產的多項財務指標處在安全邊際。

　　比如過去三年凈負債權益比率分別為37.7%，2.0%，20.6%，盡管數據上下波動，但總體處于行業較低水平。

　　事實上，在借款利率上，港龍地產和不少中型房企相當。過往三年，公司銀行及其他借款的加權平均實際利率分別為6.3%、8.0%、8.8%，其中其他借款的實際利率分別為11.0%、11.2%、10.8%，總體看并不算高。

　　債務結構上，截至2020年3月底，一年內到期的借款僅占總借款的約20%，為10.7億。而同期公司手握現金14.03億，足以覆蓋短期借款。

　　在2019年，港龍地產已經將總部遷至上海。作為資金、人才、行業資源的重要聚集地，上海總部將大大助力公司全國化進程。未來一旦赴港上市成功，融資渠道將進一步打開，財務指標將進一步改善。

　　扁平化的管理模式

　　作為一家成長中的小型房企，港龍地產另一大優勢還在于高效的決策效率。這與公司扁平化的組織架構密不可分。

　　根據公司招股書顯示，公司采用二級組織架構，以總部為一級，地方項目公司為二級。各級職務、責任獨立。

　　支撐起二級組織架構的是公司以“投融管銷”概念為中心要求的房地產開發流程。港龍地產認為，這賦予了公司強大生命力及問責機制，確保產品質量、提升經營效率、保障項目開發進度、降低施工成本，并最終增加股東回報。

　　據招股書介紹，一般在獲取土地后的4-6個月就能動工，在21-48個月內完成項目的開發銷售，滾動現金流。

　　從目前看，港龍地產具備騰飛的基礎。2017年至2019年，公司物業開發及銷售收入、凈利潤和毛利逐年穩步增長。

　　按照公司預計，在2019年末的合約負債中，有約36.78億元將在2020年內交付后確認為收益，剩余47.38億元將在其后年度確認，這意味著即使不考慮今年的銷售情況，業績高增長至少在未來兩年仍將持續。

　　此外，港龍地產也在招股書中明確，要通過持續改善產品的質量及設計，調整產品定位；多元化融資渠道積極管理資本結構；建設一支高度專業、執行能力強的團隊，來進一步推動自身發展，目標是成為中國一流的住宅物業開發商。

　　機構也對港龍地產予以肯定。在5月13日，中國指數研究院給出公司“2020值得資本市場關注的房地產公司”殊榮。

　　對于港龍地產而言，目前只差一張香港資本市場大門的通行證。

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責任編輯：覃肄靈